梁嘉欣 险资在房地产投资领域的表现日趋积极。
2010年9月17日，《保险资金投资不动产暂行办法》细则的印发，宣告证监会对险资投资不动产的正式“开闸”，险资投资房地产终于变得名正言顺。
随之而来的，就是蜂拥而至的险资抢滩浪潮，而商业地产则成为险资追逐的主要新战场。尤其是2010年下半年，险资投资商业地产进入了集中爆发期。
2010年末，北京CBD核心商务区地块的出让，就吸引到不少保险公司的参与，当中不乏泰康人寿、生命人寿、安邦财险、和平健康保险等保险企业的身影。有趣的是，保险机构的报价均偏高。
这不是险资进入房地产的唯一方式。在2010年倒数第二天，人保集团及其旗下子公司组成联合体以37.44亿元收购原首都时代广场，成为2010年险资进军商业地产的最后一笔交易。
跨入新的一年，险资在不动产的投资脚步仍在继续。
保值途径
对此，平安物业投资管理有限公司董事长兼CEO邹益民并不否认，“保险资金在房地产的投资越来越多这是对的，要不就不需要出台房地产投资的办法了，这是因为保险资金需要有一个长期稳定收入的资产比对。”
邹益民指出，保险资金主要是需要保值增值，这样才能完成它对保险的承担，但这也就要求它有长期的资金比对，而商业地产能够做到这一点。
正是如此，“很多国外房地产企业都把商业地产作为最主要的用途，中国今后也会有相关的保险资金参与到商业地产的开发当中。”邹益民表示。
也许，这才是险资投资不动产开闸的真正意义。曾有分析指出，险资投资不动产开闸为险资打开了一个保险资金久期相适配且收益要高于固定收益产品的投资出口。
事实上，一直以来险资就通过自用办公的名义进入商业地产，并且都还取得了不错的收益。
而在保险资金投资不动产正式开闸后，投资自用办公楼似乎已经成为保险机构进军不动产的主要形式。当中，2010年9月，平安信托就曾买下成都中汇广场，作为自用办公楼。
邹益民指出，9月份出台的房地产不动产投资办法针对的不是资源，而是房地产资金的商业地产投资、利用，这个问题其实一直都存在。就算没有9月出台的商业房地产法，保险资金也一直在购买自用的楼宇。
“房地产资金现在作为房地产投资的方式有两种，一种是自用，一种是投资，但自用的资金要求不能超过保险企业净资产的50%，而投资的资金按道理是不能超过过保险资金的总资产的10%，这是两个不同的概念。”邹益民表示。
定购为主
与此同时，近年来，北京的金融街和CBD、上海的陆家嘴、深圳的福田区，已成为诸保险机构最热门的购楼区域。
邹益民解释，“无论是北京的CBD还是上海陆家嘴等，这些都是属于最好的商业地产位置，所以保险资金追逐这些地方很正常。但保险资金很庞大，有4万多亿的资产规模。如果按照10%的投资量，就需要4000多亿，这些地方远远不够。所以保险资金在一些二线城市做商业地产的投资也很正常，更何况很多保险资金在二三线城市本身就有自用的需要。”
但他还是提醒，目前二三线城市的房地产市场虽然很好，但还是要留意的是，商业地产对该些区域而言，商场部分的需求量可能相对多一些，写字楼的需求量则相对较少。
而在此轮险资投资新浪潮中，平安显得相对低调。邹益民表示，平安目前没有很明确的拿地计划，但还是会关注市场的情况。“如果要做相关的投资的话，平安选择的应该也是每个城市的核心地段，二线城市也属于考虑的范畴之内。目前我们还是比较倾向于与开发商合作购买一些现成的或半成品的楼宇。”
对此，邹益民解释，“因为我们不想花太多的人力去做这些建设，所以想买一些现成的楼，但是现成的的楼太少了，而且好的楼又不多。那么往前走一步，就买一些半成品，现在刚好开发商也面临资金短缺的问题，那么我们也可以在商业地产这做一点投资，这是一个很好的合作。”
“至于合作的方式，其实严格来讲，保险资金主要还是以定购开发商的商业物业为主，因为现在很多开发商开发的项目都包含一定的住宅成分，政府对保险资金在住宅方面的投资还是有所规避的，而合作的项目我们可以用于自用，或者投资。”
投资探索
此外，在《办法》所允许的不动产投资形式中，养老社区是另一种重要的投资形式。目前中国人寿已在海地购置了土地，用于未来的养老社区建设。
谈及此问题，邹益民透露，目前平安正在探索养老社区，“这也是保险资金允许做的事情。”
他指出，“因为养老跟保险本身就是有一个切合点，在国外有很多做仿按揭的存款，就是你现在买房子你要去做按揭，但老人就是说反过来把他的房子反按揭给保险公司。所以说养老产品跟保险资金是可以找到一个切合点，这也是社会的需要解决的问题。”
问及当商业地产项目自用经营到一定阶段后，险资是否也会考虑“出口”的问题，将项目出售给其它企业或基金长期持有，邹益民给出这样一个答案：
“这跟我们现在去买他们的商业物业一个道理，因为开发商追求的主要还是快速地轮转，无论是保险资金还是社保资金，所追求的稳定的的回报，只是大家的着重点不同。”
