商业地产与连锁品牌的精密战略合作，成为双方的共同诉求：一方面，商业地产快速发展，急需知名成熟的商业品牌帮助提升商业经营氛围;另一方面，商业品牌也可以通过商业地产完成快速扩张。
井喷的商业地产是连锁品牌扩张的重要平台。
中华两岸连锁经营协会理事长王国安近日带领众多台湾知名连锁品牌商家会见了内地百余家商业地产开发商。
“未来五年将有大量台湾商业品牌‘登陆’发展，大陆品牌也将赴台投资进行两岸布局，这无疑将为两岸商业地产带来巨大需求与商机。”王国安认为。
“井喷”之后的需求
越来越多住宅开发商转型将引来商业地产的井喷。在业内看来，井喷之后的商业地产如何能真正做活，是转型之后的开发商面临的一个重要问题。
在王国安看来，“未来商业地产被开发商视为投资的热点，而商业地产想要更好更快地发展，则离不开连锁品牌的大力支持，连锁品牌能够帮助开发商做活商业地产项目。”
王国安近日将中华两岸连锁经营协会下的众多知名连锁品牌召集起来，组织了“第一届中国百大商业地产与两岸品牌合作论坛”，希望能够为商业地产与两岸品牌之间的合作提供机会。
值得注意的是，开发商纷纷进军商业地产，各大房企精心布局的商业地产规模也将逐一呈现出来。如保利集团计划到2012年，商业地产方面的投资要占总投资额的30%，并持有部分核心地段的高品质物业。
龙湖地产也进军百货业淘金，旗下一些大型综合项目的商业部分将由龙湖自主招商并运营。在未来5至7年内，龙湖投资性商业物业可持有面积计划达到200万平方米，预计占整体土地储备量的15%左右。
首创置业将在未来三年内预计投资300亿元，走与产业相结合的住宅产业综合体道路。金地今年的土地投入计划中，就有20%的资金会投向商业项目。远洋地产成立了新的商业地产事业部，并预计到2015年，远洋地产在商业地产领域将达到百亿元的经营目标。
王国安强调，“商业地产井喷对于连锁品牌的扩张同样有好处。因为商业地产的持续走俏也必将为商业品牌发展提供更多的市场空间和战略支持，从而促进两岸连锁品牌四处开花。”
捆绑进军二三线城市
二三线城市成为商业地产的主战场，连锁品牌也将与商业地产以捆绑的方式进军二三线城市。
这对于双方来说是共赢。因为二三线城市的商业发展还处于初级阶段，甚至有些城市还存在老式的国营百货，没有一家集购物、休闲和娱乐为一体的现代化的Shopping Mall。从人口数量来看，很多二线城市的人口超过700万人，三线城市的人口也在百万，商业需求大、购买力强。
上海鹏欣集团总裁姜雷表示，商业地产未来在中国有广阔的发展空间。以鹏欣旗下比较完整的城市综合体项目水游城为例，有两个标准：一是区域人口达到100万人，二是GDP达到1000亿元，目前符合条件的城市有120个。
“鹏欣计划未来五年打造100个水游城，目前已经签约或在建的有20个。”姜雷强调，“商业地产发展需要与连锁品牌进行战略合作，不能东找一个西找一个。希望商业地产与连锁品牌能够从投资角度、经营角度进行全面合作，而不仅仅是简单的经验方面的合作。”
味千拉面董事长潘慰指出，品牌连锁与商业地产开发商达成战略合作非常重要。商业地产开发商在全国范围内进行开发，与它们合作有利于连锁品牌进行快速扩张。目前来自二三线的众多商业地产开发商都表现出了与味千拉面强烈的合作意向。
达芙妮董事长陈英杰表示，未来连锁品牌将进入与商业地产开发商一起扩张和发展的阶段。原来单一品牌进驻一个完全陌生的地区是非常困难的，而与地产商达成战略合作，则相对容易。通过双方共同创造平台，各尽其能的合作模式，更利于双方共同发展。
有意购买商业地产
连锁品牌迫于租金上涨的压力，日益表现出强烈的购买商业地产的意图。
铺面租金让达芙妮董事长陈英杰感到了压力，他介绍，目前达芙妮在全国有5000多家门店，去年付给房东的租金大约有15亿元，平均一家门店的租金每年要30多万元。最便宜的店面租金每年要10万元，最贵的一家门店租金达到了900多万元。
“每年租金都会涨，有时到期了房东还不再续租，门店被其他商家给挖走了，又要再寻找门店。”陈英杰强调。
85度C总经理孙武良介绍，85度C准备到上海开店的时候，曾在6个月时间内没找到一家门店，主要是因为房租太贵，现在公司在上海最贵一家门店的房租一年高达300万元。
由于租金高昂，连锁品牌也会自己购买商业地产。戴德梁行最近数据显示，上海去年四季度五大商圈中的商铺整体平均租金环比上升了0.16%，为每天每平方米53.06元。其中，淮海中路平均租金环比上升了2.99%，南京东路平均租金上调了1.02%。三大传统商圈陆家嘴、徐家汇、南京西路保持去年三季度的租金水平。此外，五个商圈中商铺整体平均入驻率环比有所上升。商铺整体平均入驻率为97.22%，环比上升了3.65个百分点。
据业内人士透露，目前肯德基、麦当劳在三四线城市都在做自己的商业地产，即自己购买自己使用，改变以往在一二线城市单一的租赁模式。“这样一方面能够避免租金上涨或者续租的问题，另一方面押宝三四线城市未来十年商业地产的发展空间。”业内人士强调。
