海湾地产董事王海：将CityMall进行到底

去年年底，北京海湾京城房地产开发有限公司在旗下项目新中关举行了“新中关商业中心”地铁层商铺拍卖会。拍卖会上商铺单价达到了50471元/建筑平方米，创中关村地区商铺交易新高。据了解，这次拍卖不仅是中关村地区近两年来第一次商业地产的拍卖，也是全北京首次地下商铺的拍卖。而新中关项目借这次拍卖更是吸引了不少人的眼光。　　3月16日下午2点，新浪房产特邀北京海湾京城房地产开发有限公司董事兼执行副总经理王海先生作客新浪嘉宾聊天，就海湾地产旗下项目新中关的运作情况、公司今年在北京的发展计划、以及目前中关村的区域价值体现等话题进行了深入的现场探讨。以下为本次聊天实录：　　新浪房产：海湾地产目前旗下的项目是新中关，咱们先从项目开始。新中关去年年底才开盘的，虽然得了很多的奖，可能大家对很多情况不是很了解，王总能不能和我们介绍一下这个项目。　　王海：这个项目是一个综合体，是建立在地铁交汇站上面的。综合体的功能是指有SHOPPINGMALL商业中心，酒店式公寓，还有三栋写字楼，四栋塔楼还有一个群房。我们这个项目是去年11月18日正式开盘的，先开盘的部分是酒店式公寓，开盘之后我们224套公寓到目前已经有90%的销售比例，已经将近卖掉200多套了，应该说市场对公寓的这个产品还是比较认可的。我们的均价现在是差不多到13000元，总体的销售均价12500元。商业部分在去年的12月18日进行了一个拍卖，拍卖了一个比较高的价格，反映了很多的投资人对我们这个项目的认可。我们拿出了三个项目拍卖，华纳国际影院边上的商业按建筑面积卖到5万多的单价，使用面积算单价大概10万多了。另外两套也都卖出了3万到3.6万不等的单价。因为这是地下部分商铺的拍卖，是地铁站层的，所以市场对我们这个项目的反映还是不错的。在商铺拍卖之后我们推出了地下商铺的销售，其中一部分可以销售的铺位我们拿出来开盘，到目前为止商铺的签约额接近1个亿，也说明市场对我们的商业产品比较认可。　　整个项目的营销方面，本月的下旬，我们也会把地上部分的商业推向市场。现在从已经储备的客户情况来看，我们地上部分的商业投资者还是满怀期待，而且比较认可。写字楼计划是在今年的5月份左右推向市场，目前写字楼的一些大客户正在洽谈当中。 　　工程方面的进度我们已经施工到地上的二层，我们这个项目是去年完成了地面以下的47000多米的施工，相当于在地下盖了两个中关村大厦的规模，这个量是比较大的。我们地下基坑的深度也是首屈一指的。因为在市中心开发项目，挖掘地基的时候要避免周围的建筑产生影响，我们都做了打桩和桩保，以避免对周围的建筑产业进行影响。我们也采取了新的工艺，地下四层全部建完，今年上到地面之后，我们在速度上会加快，地下则会慢一点。　　新浪房产：今年年底就封顶是吗？　　王海：不用到年底，群楼5月封顶，主体部分是今年7月份就完成。今年年底我们基本要完成90%的工程量，年底我们商业部分基本上已经具备了接近交付的能力，销售部分在06年的6月份入住。我们几个租户比如说美国时代华纳在9月份装修，亚历山大会在9月份装修，还有意大利MISS SIXTY也会在9月份装修。还有一些知名品牌，我们已经进入了最后的谈判阶段，到今年9月份我们项目中主力的租户都会进行准备营业的装修了。这是我们目前的经营情况。　　新浪房产：去年11月开盘到现在时间不是特别长，但签约，认购销售的比例都非常高，您觉得这个项目有哪些特别突出的优势可以吸引业主的眼光让他们会看中新中关这个项目？　　王海：业主置业肯定会进行前后的思量，我们做的是土地的附加值，我们盖什么取决于这块地将来的价值。我们拿到这块地后盖出来的产品，就是我们的物业是要推向市场的，最本质的东西。我们不是去卖一个投资产品，更不是去卖一个空中楼阁，而是一个实实在在的产品，比如说你买车，会看他的外壳，开起来速度有多少。怎么定义这个附加值就非常的重要。　　我们开始拿到这个地，给客户创造价值，最主要的是你怎么来看待既有的生产资料和资源。我们当初拿到这块地没有简单的看成中关村科技园区，而是看成北京西部的CBD，这是我们最本质的立足点。正因为是基于这一点，这个地是挂牌买的，在非典的时候签约付首付的。我们之所以有信心，取决于我们当时看这块地的价值是北京西边的CBD当中的黄金位置，是一个门户。尤其是我们结合轨道交通，新中关的位置正处于交通交汇站。比如说上海的浦东，原来大家在概念里都会觉得那里很远，人民广场到浦东要2个小时，而现在只要20分钟，浦东那里的房子还是最贵，为什么？就是轨道交通的力量。我们把这里看成北京西边的CBD，而且两条地铁的交汇看成是划时代意义的变革，我们也会进行符合城市中心区需求的产品，这样才能有最大的价值，如果你把它看科技园，就会简单的盖一个办公楼，你把它看成一个电脑市场，就会盖一个市场。　　新浪房产：就是说把中关村的功能扩大了是吗？我觉得你们的项目提出了一个非常特殊的概念就是CITYMALL，能给我们具体阐释一下吗？它是不是是集合了购物、饮食、餐饮的一种形态？建成以后对中关村有什么影响？　　王海：我讲项目是一个整体的概念，是不可分割的。我们认为是一个综合体，互相之间的合力会更大。CITYMALL是合力的一部分，地的价值最大化取决于功能。CITYMALL的定义是商业的最高级，为什么这么说呢？从商业回顾发展史来看，北京原来有烟袋街或者是剪刀街，这个是最原始的形态。张三在这里卖剪刀，来到这里的都是来买剪刀的，人多了，卖剪刀的人也多了，这是最原始最基本的商业形态。后来逐步的发现，市中心的功能是你来中心办一件事不仅是买剪刀，有的还需要买日用品和吃的，就出现了市场。这个就是逐步变成一个物品的消费，高级一点就是百货公司，但是百货公司还是有问题，百货公司的消费是目的性消费，就是好多种组合的目的组成的，我拿了一个清单，买完就走了。我们讲商业再发展，到更高的状态，讲究的是体验的消费。　　目的性的消费是我今天想好了就干三件事，是事先想好的，来到之后，你很容易的找到这几个东西在哪里卖，你买完就走了。体验式的消费是，我感觉到生活很闷了，我想享受生活，我去之前没有一个计划，但是我通过体验式的消费就会买一些东西。我觉得今天要去逛街，是生活中缺少一些东西。CITYMALL是解决体验式消费的，是目的地的集合。我们既有华纳国际影院，有亚历山大会馆，有最时尚的、尖端的东西，衣服、饰品还有各种各样的餐饮，我们将之集合到一起。比如说你今天到双安，你去买东西，双安很多人把它当成目的性消费，但是很多女孩子都把它当成一种生活去逛，但是你要去吃饭，那里面只有一间很差的餐厅，吃完饭之后你想看电影，又要出来。我们讲CITYMALL就是所有功能都在一起。 另外我把CITYMALL看成一个商业上的革命，其中包括空间上的革命。传统的商业街是露天的，刮风下雨怎么办？而我们CITYMALL就是刮风下雨也不怕，下雪还有空调，是一个非常舒适的，四季宜人的空间，东方广场其实就是一个CITYMALL。传统的商业街没有很细致的规划，你愿意在哪里开个铺就在哪里开个铺，自己有一个经营渠道，而我们会仔细的精心的去规划这个项目。　　新浪房产：但是我们都知道，一般带有投资性的项目都有一定风险性，拍卖拍出了天价，但是之后会达不到预期。此前建委采取一些措施，期房交易要上网登记，建委的目的应该还是希望保护消费者，那建委的措施会对开发商有什么影响？新中关的项目本身而言，开发商会有什么样的举措来保证业主买了这个项目会很赚钱，起码值得？　　王海：建委的行为一定程度上方便了开发商，我们很响应建委的号召，及时可以在网络上进行一些手续。客户也会很方便的进行一些查询。这个措施应该对开发商也是有好处的，本身合同条款都是公开的。我们从来没有想过要在合同条款中做一些埋伏，欺骗消费者。所以这个事情对开发商来讲不是一件坏事，而且是一件很好的事情，简化了程序。　　至于谈到新中关项目的风险以及如何保障的问题，我认为我们商业的产品，实际上包括写字楼和公寓和一些增值的服务，核心要解决三个方面的问题。产品本身要过硬，你买了一个杯子，本身就是纸做的，你再怎么说有十年的回报，你也不会相信一个杯子会有十年的回报。我们是开发商，我们觉得我们的产品是很过硬的。我们建在一个地铁交汇站上，国家花了几千亿去建造地铁，这个不是空的，出口就在我们这里，签过协议，这也不是空的。　　第二个方面，我们CITYMALL的业态的规划很到位。比如说和我们签约的华纳不会随便签署一个项目，去年英国的董事会报了十个项目，只批了我们这个项目，所以华纳也是仔细的考察我们的。最近也有一个报道说我们和华纳签约是一个什么样的过程。因为关心这个事情的人比较多，这个事情被评为去年北京市场上的十大行动。华纳对我们的考察很细致，包括后来的亚历山大和MISS SIXTY。我们从投资回报的保障上讲，一个商业一定要统一经营才能发挥出最大的效益。比如说一个商业不统一经营，有100个业务员帮你租，我去找你，你2元租给我，后来是1.8元给我，如果业态没有规划，很可能会形成剪刀一条街，现在的电子市场就是很典型的，大家要卖都卖电子，整个楼都在卖。这就很可怕，张三开了一个杂货铺赚钱了，李四也开了一个。所以我们要有统一的规划和管理。这个是必须要共同来约定的。这个我们之前和客户做了大量细致的沟通，最近我们还要进行沟通。就好像退到五年前十年前，交物业管理费很多人不理解。我们家扫我们自己的地就可以了，我们愿意装阳台自己装就可以了，之后也理解了。现在大家只有统一才能有一种价值的体现。　　第三个保证，我们是解决一些短期的客户保证的预期问题。前三年，我们俗话讲新手上路，一个车挂一档二三档不用给油也按这个速度跑，我们要把这个车驶向高速路，前三年我们会给客户固定的承诺和保证，这个是辅助性的，这也是绝对有保证的。商铺第一年7%，第二年9%，第三年11%，你买这个商铺3年之后27%的钱是给你的，这个保证为什么会有？我们考虑到客户有一些顾虑，我们就给出这样的承诺，这样对投资风险就大大降低了。这个地方地铁又通了，怎么样这个商铺也不会不值你当初的这个价钱吧。我们看到市场上有很多的项目把事情颠倒过来了。这个我们不抵触，但是我们采取了一些回报手段去辅助，我们卖的是商铺和物业产品。　　新浪房产：刚才说了项目一些最近的动态和规划等方方面面，现在我们看到有一些言论讨论中关村，对中关村的发展现状持否定的态度，说这是一个好地方，但是被一些开发商做砸了，你怎么看待目前中关村的区域价值？　　王海：我觉得中关村的区域价值肯定是有保障的，这一点大家是有目共睹的，有这样大的商业中心区，这么大的写字楼在这里汇聚，有家乐福，会展中心，五星级酒店，这个地区的价值肯定是有保障的。我们听到的一些负面的反映更多的是针对市中心的通病，你要积聚肯定会经过过程中的镇痛，每一个国家的CBD都是这样。东边的堵车是非常厉害的，中关村的堵车也是非常厉害。政府投资轨道交通也是在解决这个问题。我的想法是中关村的前景是非常光明的。而且一个城市中心区的升级是逐步的，最重要大家要看到一个趋势，未来几年的趋势，比如说浦东，当年刚开发的时候很多人也是持负面的意见，但是现在再看就不一样了。我们还是要看到主导的趋势。　　新浪房产：未来是好的，只是现在是到目的前的曲折。　　王海：是的。政府也看到了这个问题。政府也开始对交通想一些解决措施，我自己有一个体会，原来从苏州桥过来，下中关村那里会非常堵，现在好多了，因为理想世界开了一个口，最近又开了三个口，西区也有一些十字形的路网，地下也有路网，开通之后会有很大的好转，而且将来地铁开通了，这种拥堵的情况也不会有了。中关村作为北京西边的CBD和东边的CBD有一个区别，西边的是政府规划的。这个方式是比较好的方式，就好像浦东一样，是政府一次性规划，然后再一点一点的分开来做。东边是一家一家的工厂，工厂来合作，很难形成中心的东西。而中关村有这样的条件，政府一次性统一的规划。