■龙岗新老西村专项规划方案
2011-1-26，《龙岗区龙城街道新老西城中村改造专项规划》对外发布公示。事实上，龙岗新老西村改造项目，就是万科在全国启动的首个城市综合体项目---九州项目，其最新动态一直为人所密切关注着。
如今，房地内参将根据新老西村改造（万科九州项目）专项规划内容进行系统简析，以供大家参考。
新老西村位于龙城广场西侧，与星河·时代项目、鸿荣源公园大地项目距离不远，属于龙岗区龙城街道办事处下属的社区居委会，也是龙岗中心城中心区商务圈核心地段，未来本片区是龙岗中心区商业、办公、服务的核心地区。是龙岗宝安两区域展开70个旧改项目之一。
■新老西村专项规划背景
根据房地内参资料显示，新老西村此次改造规划范围为龙城广场、深惠路、规划的公园南路、龙翔大道所围合的区域，3#地铁吉祥站也设于于此区域内。改造项目总拆迁用地面积为265862平方米，建设用地面积为138535平方米。
由于新老西村改造项目处于龙岗中心城中心地区内，在对新老新村专项规划作出分析前，我们有必要了解一下新老西村所在的龙岗中心城中心地区所在的整体要求与规划。
1、功能定位
龙岗中心城中心地区作为龙岗中心城核心商务区的重要组成部分，应以商业、办公功能为主，同时结合部分居住及配套设施的功能性地区。结合产业结构调整、城市旧区的更新改造，逐步发展成为深圳市次中心。
2、空间轴线
深惠路作为龙岗的空间发展轴，是由龙城、龙岗、坪地三部分构成，连接惠州，是深圳东部城市主要生活轴线。以地铁三号线建设为契机，对道路两侧用地功能进行调整，带动沿线用地功能提升，最终建设成为龙岗区标志性的景观大道。
3、发展策略
结合地铁三号线及站点的建设，适当提高整体开发强度，强化中心城的商业服务功能及标志性空间的塑造；同时考虑客家历史建筑的保护，延续地区的历史脉络，强调地区功能的混合型，扩大对外的街道界面，提升地区活力。
4、强度要求
片区原规划净用地面积约21万平方米，建筑面积58.7万平方米，容积率为2.8；详细蓝图将原法定图则容积率由2.8提高到4.57，建筑面积调整为96.3万平方米。
5、交通规划
龙岗中心区北侧为龙翔路、南侧为深惠大道，交通十分方便。而根据分区规划要求，规划中将打通德政路和部分城市干道，建立与城市相联系的微循环系统，进一步提高片区内交通条件。
■新老西村专项规划
一、拆迁用地范围与建设用地范围
根据上层次规划，结合规划市政道路以及现状周边情况确定了更新单元范围、拆迁用地范围与建设用地范围。项目拆迁用地面积为265862平方米，建设用地面积为138535平方米（不含学校、绿地、广场及市政公用设施用地）。
二、专项规划经济技术指标
其中，规划区面积：411839平方米；拆迁用地面积：265862平方米；建设用地面积：138535平方米（不含学校、绿地、道路广场及市政设施用地）。
具体建设用地范围的指标为：总建筑面积：777757平方米。其中，住宅为299824平方米（含保障性住房22790平方米）；商业：162105平方米；商业性办公及商务公寓：312428平方米；其他配套设施：3400平方米；另规划地下商业建筑面积：20000平方米。具体分地指标一览表，将随文后附上。
该项目整体容积率为5.61；覆盖率为40%；绿地率为25%；规划人口约1.2万人；停车位6314个。
