证大置业92.2亿元拿下外滩 “地王” 3年预计投资150亿元 外滩集聚带的未来土地价值将达到4800亿元
外滩“地王”6月开工,世界级黄金珠宝区 落户外滩源
“美国有个朋友，他是做房地产投资的，做了很多年，我问他，如果要投资房产，什么样的地方好呢？他说就是投资市中心。因为一个城市只有一个中心，就像外滩，上海就只有一个。这个地方没有第二个能再生出来，所有建设和基础设施，旁边盖的酒店，或者其他东西，都会给你的房产升值。” 上海九颐投资管理有限公司总经理居培成对理财一周报记者说。
2月15日，在2011年上海商务情况通报会上，上海市商务委副主任张新生透露，北起外白渡桥、南至城隍庙、西自河南路、东到外滩的整个区域将通过大楼（商铺）置换和业态调整，引进一大批全球最知名的黄金、珠宝、钻石品牌，在此建立展示、交易、零售、发布中心平台。
在“十二五”的开局之年，上海商业发展将立足扩大内需和主动开放，重点推进国际贸易中心的建设。上海市商务委副主任张新生透露，“黄浦外滩黄金珠宝商贸功能区”有望在今年年底现雏形。这将是上海与全国第一个具有创新示范作用的商贸功能区。
置换中不断升级
未来外滩土地价值将达到4800亿元
“若以外滩聚集带180万平方米楼宇建筑面积、楼面地价3万元/平方米来计算，外滩聚集带的未来土地价值将达到4800亿元。”业内人士对记者指出，2010年初的外滩，还是一片巨大的、尘土飞扬的工地，让人很难想象，改造后的外滩将是未来一段时间中国最值钱的地块之一。
政府重塑外滩金融功能的想法其实早已有之。上世纪90年代初，外滩曾进行过一轮改造。当时上海经济正飞速发展，高档办公楼宇不足，外滩上那些原本就具备金融功能的老建筑正好可以解决燃眉之急。
政府当时就有了逐步调整外滩老建筑的想法，想要通过置换恢复其原有的金融功能。这个想法很快付诸行动。1994年11月，市外滩房屋置换有限公司成立，受市国资委全权委托，承担授权大楼的置换经营，恢复原金融大楼使用功能。
1995年7月28日，中国光大银行上海分行作为首家国内金融机构成功置换外滩29号大楼。至1999年末外滩地区置换大楼34幢，其中22幢有中、外金融机构进驻。外滩沿线19幢置换大楼中除5幢待租、1幢为他用外，均为金融机构所用。外滩金融街(6.46,-0.01,-0.15%)初步形成。
同时，与外滩一江之隔的浦东正发生翻天覆地的变化。浦东大开发确立了陆家嘴(17.20,0.04,0.23%)的“金融贸易区”地位，与外滩相比，这里一片空白，几十家著名的中外银行和金融机构分别建造了大楼，外滩的金融地位受到挑战。
相比已成熟的小陆家嘴金融区，中山东一路外滩及其周边区域的集聚效应要小得多，没有太大的纵深。另外，就外滩建筑本身而言，老建筑和保护建筑的双重身份也是个制约，不可能做太大的改建升级。同时，周边路网已经成型，且多涉及保护建筑，要见缝插针地设置足够的车位也有很大难度。
但黄浦区政府一直没有放弃外滩的金融定位。在上海“三个中心”确立之后，2009年7月，黄浦区召开了加快推进外滩金融集聚带建设大会，黄浦区提出了明确目标：“力争用十年左右的时间，将外滩建设成为具有影响力的国际性资产管理中心、资本运营中心和金融服务中心。”
外滩金融集聚带由两部分组成：一是老CBD金融区，即苏州河以南，延安路以北，河南路以东，黄浦江以西的地区；二是向南延伸发展的新CBD地区，即延安路以南、复兴东路以北、人民路中华路以东、黄浦江以西的“南外滩”地区。
对于黄浦区来讲，外滩未来的实质性增量肯定在十六铺到南浦大桥区域，那里也是改造力度最大的地方，未来发展空间无限。
总投资预计150亿元
证大置业92.2亿元拿下外滩 “地王”
“黄浦江沿岸一带是上海的黄金宝地，目前可推出的地块已经非常少，每推出一块都受到市场极大的关注。”
上海彼上房地产策划公司副总经理张培东认为，2009年下半年，陆家嘴滨江两幅商业地块推出，开发商竞争非常激烈，就是最好的例证。
张培东所说的两幅商业地块之一陆家嘴滨江E18地块，与南外滩复兴东路至董家渡隔岸相望。2009年9月底经过100多轮叫价，其中一块以33826元/平方米的楼板价被保利集团纳入囊中。
2009年下半年以来，外滩金融集聚带的8-1地块又被认为是“地王”的新候选者。8-1地块，规划为金融、文化娱乐、办公综合用地，位于中山东二路，南至东门路、西至人民路、北至龙潭路，是离老外滩金融街最近的滨江地块。
2010年2月1日下午，地上总建筑面积27万平方米的外滩8-1地块被上海证大置业以92.2亿元击败新黄浦(9.31,-0.02,-0.21%)、中华企业(7.32,-0.07,-0.95%)(联合)、复地集团(联合)等企业摘得，折合地面楼板价34148元/平方米，刷新了之前的单价地王纪录。
证大集团董事长戴志康向媒体透露，“这个项目如果顺利，2011年6月即可开工，3年后即2014年将竣工。总投资预计为150亿元。”
据估计，若以外滩集聚带180万平方米楼宇建筑面积、楼面地价3万元/平方米来计算，外滩集聚带的未来土地价值将达到4800亿元。
“外滩推出的地块很少，老外滩商业氛围一直受到交通的影响，南外滩地区又面临大片的旧区改造，至今没有完全体现其滨江黄金带的价值。现在外滩改造已经结束了，配合外滩金融集聚带的规划，外滩沿线推地动作也在加快进行。”张培东说。
