广州：中型综合商城向巨无霸式郊区MALL转型

2005年广州商业地产步入转型

　　对2005年的广州商业地产来说，这实在是个不确定的时代。

　　本周，首度进军商业地产就大手笔投入的美林基业宣称：占地50万平方米的家居博览中心已结构封顶，开始正式对外招商，占地30万平方米的家居会展中心也将投入建设。几
乎同时，曾经名噪一时的世界大观却将以过亿元的叫价被拍卖。

　　这两个项目均位于广州天河东圃这个新兴发展区域，拥有消费能力不断上升的潜在消费群。前者是以“新天河·中央公园”为主题的产业集群开发的新模式，而后者则是不折不扣的主题公园。美林基业代表了新的商业地产开发模式萌芽，而世界大观的拍卖则意味着旧有商业地产开发模式的衰落。

　　去年出现结构性失衡

　　据广东省房协发布的广东省2004年总结及2005年房地产分析报告指出，去年全省商业用房和其他类型的房屋占空置商品房的比重达到37.1%，其中商业用房达到518万平方米。造成商业营业用房和其他类型房屋大量空置增加的原因为：商业地产巨大的需求和高额的利润需求促使2002年和2003年广东开发商大量投资商业物业，郊区商铺、住宅小区商铺频繁出现，导致这些商铺消化不良。

　　显然，这是大量开发、不合理建设造成的后遗症。

　　商业地产出现结构性失衡在广州则表现得更为明显。根据中原地产研究数据表明，广州2004年商铺施工面积为500万平方米，商铺竣工面积约60万平方米。其中合生创展、富力地产、珠江地产、城建集团等陆续推出大量的小区配套的商业项目。但2004年广州商铺面积销售仅约50万平方米。房管局的统计数据显示，2004年第四季度广州商铺的成交均价达到12804元/平方米，比上年同期增长70.61%。但同期批准预售的商铺面积却是销售面积的两倍。

　　有市场人士指出，除了众多大型商场纷纷上马外，小区商铺的大面积推出也加重了市场负担。广州雅居乐花园、丽江花园、中海名都、光大花园、远洋明苑、新光城市广场、西门口广场等小区今年下半年都有社区商铺推出或即将推出，加上几大发展商的社区商铺，小区商铺的面积将达到数十万平方米。部分投资者迷信小区商铺收入稳定而盲目入市，也会带来风险。

　　通常依照业内惯例，与小区配套的住宅商铺，价格为住宅销售价格的3倍左右比较合适，而且还必须建立在小区已经比较成熟，人口众多的前提下。但目前广州某些小区商铺，住宅价格与商铺销售价格之间却存在4~6倍的差额。仅以珠江新城某楼盘为例：其住宅售价为8000元/平方米左右，而商铺的起板价就高达65000元/平方米，其周边的商业气氛远未达到一定规模，投资者贸然入市就容易出现风险。

　　天河东部商业高歌猛进

　　与众多楼盘以社区商铺作为住宅配套的设计不同，美林基业在小区商铺的设计上另辟蹊径。利用其早前开发的美林海岸花园与琶洲会展中心一桥之隔的地理优势，在小区组团内建设五星级大酒店，以吸纳广交会来宾。在建中的两个家居中心，也将突出展会功能。不仅如此，该集团旗下的商铺全部自主经营，作为长期持有物业，不作出售。

　　目前，除美林基业开发与社区联动的商业地产外，天河东圃地区还将启动占地30万平方米的花花世界购物中心。

　　如果说广州2004年的商业地产焦点是人口密集的城区内的综合商城，那么2005年，众多占地规模更大，业态更先进的郊区MALL则成为风头趸。从有稳固消费基础的中型综合商城向着眼于未来利好的巨无霸式郊区MALL转型，预期广州2005年商业地产所沉淀的资金及所需要投入的守场周期更长。一着不慎，引发的风险也更大。而一旦成功，其发挥的辐射作用则会进一步强化广州中心城市的地位。

　　2005年，广州商业地产的大考也许才刚刚来临。