“谁拥有城市综合体，谁就拥有城市未来”。在这口号式的标语背后，地方政府规划推动，开发商扎堆热炒，全国上下“综合体”群情激涌。
2011年，这场城市综合体的急速扩张势头依然延续。以至于在成都、杭州、昆明、武汉、长沙、石家庄等众多二、三线城市中，城市综合体正在“批量生产”，其势头甚将超越一线城市。
将是拿地先决条件
“从大层面上来看，我国面临着扩大内需、推进城镇化进程的机遇，从主观上来看，各地政府高度关注商业综合体，这是商业地产在十二五时期的重要发展机会。”住建部政策研究中心副主任秦虹如是说。
不得不承认，中国的城市化已经发展到了一个新的阶段，一线城市中心城区居住用地几乎开发殆尽。在城市中心土地资源日益稀缺、开发成本昂贵的背景下，“新地王+高端城市综合体”这一组合彰显了房地产开发公司的选择逻辑。
“2011年，涉足城市综合体的开发商会比去年多很多。” 华夏柏欣（北京）经营管理顾问公司执行董事邓俊文说。深层次的原因，仍然在于政府政策的推动。同时，投资城市综合体可以“为开发商未来资金稳定性提供保证，”这是最直接的利益驱动。万达、华润、宝龙、中粮、世贸……城市综合体甚至被一些开发商当做了企业的运营模式。
汉博投资集团董事长朱友军对记者谈道：“现在如果拿纯住宅用地，那就是大家的一个肉搏战了，几十轮提价未必能到你手。而未来在一线城市的土地拍卖市场上，将很难见到比较单纯的位于中心城区的住宅用地。”
偶尔拍出的几块中心城区土地，基本上是商业地产用地或者是配套大量商业地产的城市综合体用地，并且基本上是“地王”。2010年12月，北京CBD核心区6块土地竞标时，已经出现住宅房地产企业大量出局的分化。
而城市综合体的另一面，则是地方政府的土地冲动，这种“既能带动城市整体建设档次、商业氛围，又能大体量出让土地带来财政收入”的模式无疑会受到地方政府追捧。
亚太商业不动产学院院长朱凌波坦言，利益上“一举多得”是各级城市政府在助推城市综合体上趋之若鹜的原因。“城市综合体与地方城市经济、位置和人均GDP、第三产业相关，但地方政府将之用歪了，盲目地一拥而上，这样虽然可以给城市规划建设带来新的机遇，但却是建立在投资者风险加大的基础上的。”
“做综合体未必是开发商拿地的先决条件，但目前很多二、三线城市的政府都已经将其列为拿地的首要因素。对于开发企业，用综合体拿地确实是容易。” 对此，朱友军似乎显得颇为头疼。“地方政府还是要按照商业规律去办事，不要以为有综合体就是好的，而是‘合适’最重要。但有时开发商为了拿地就只能硬上，因为你不拿也会有其他人来拿。”
从事城市综合体开发的几个要素，如品牌、资本、零售商资源以及人才等，在一定程度上也是从政府手中获取地块的条件，“现在政府的好地是不会给一般开发商的，它会先考察你有没有品牌能力、资金实力、招商能力”。朱凌波举例道，“营口这个城市有块市中心最好的地块，一直留着，在找万达、宝龙这样的做过大的城市综合体的开发商来洽谈开发。政府已经有这个意识。”
载不动这许多“城”
“并非所有做房地产开发的开发商都能成功转型做城市综合体。”北京师范大学金融研究中心主任钟伟提醒道。
城市综合体除了要有足够的资金支持之外，还必须要有非常强的专业技能，能不能有一批商家忠实地跟着这个城市综合体走，能不能形成一个良好的现金流模式至关重要。此外，还要充分考量城市综合体的收益问题。“因为不是所有城市都适合做这样的城市综合体，得仔细观察这个城市综合规模和地方财政的支持。”
但是，城市综合体的热潮在2011年仍会如同雨后春笋。“2011年万达集团计划开业的多个广场项目，目前正在稳步推进。”万达集团副总裁张诚介绍，万达集团今后发展的重点将关注战略城市的核心商圈，甚至不排除重点城市多点布局的发展方式。
伴随着万达集团的提速发展，已在全国范围内形成覆盖式战略布局。中粮集团、宝龙地产、恒隆地产等地产大鳄也不甘落后，均以城市综合体为载体开始了加速扩张，二、三线各个重点城市成为众多地产商竞相布局的对象。
据了解，目前仅在福州一地，规划和在建的城市综合体项目就已达16个，杭州在建的100个城市综合体中已完成41个，成都在建或已立项的城市综合体也已超过66个，2011年，累计数量将超过80个，昆明规划开发的城市综合体项目也已达12个……
据相关资料显示，放眼整个合肥，以城市综合体著称的项目约有30个，如富世广场、明发商业广场、华侨广场、拓基城市广场、中环城、松芝万象城、华邦世贸城，等等，各种城市综合体都多如过江之鲫。
大量城市综合体在各地角力，会给每个城市带来什么？这些发展中的城市又能否承载起这么多的城市综合体吗？
2009年，城市综合体对于天津还是一个新兴概念；到了2010年，12个综合体项目相继进入天津市场。平均每月就会有1～2个项目进入市场，如此高效、高频堪称天津楼市的巅峰。住宅、公寓、写字楼、商铺、购物中心等曾经风光无限的单一产品此时似乎黯然失色。
对此，业内观点认为，从天津经济发展水平来看，目前开发建设的综合体项目已具超前性，将天津今后几年的需求量都提前建设完成。这样，天津城市综合体市场便会出现供大于求，市场体量无法消化，从而出现过剩的局面。并且从购买力和消费习惯来看，居民更多是习惯于大众性消费，对高端商品需求较少，这也制约着城市综合体的市场吸纳。
那么，计划建造100个城市综合体的杭州，情况又是如何？在杭州下沙经济开发区发展过程中，可以清晰地看到城市化进程与城市综合体开发相互助推的发展脉络。据媒体报道，上世纪90年代，杭州下沙还是一片荒芜的滩涂，但随着下沙经济开发区的设立，下沙逐渐成为杭州三副城之一。
杭州万国投资总经理周锦虹在接受采访时说：“2007年我们拿下了下沙的一个项目，在对下沙当时的状况和整个战略发展规划作了详细研究后，认为有必要在这里建设一个城市综合体。因为这里有30多家世界500强企业、有20万左右的大学生，但这里缺乏一个包括符合国际品质的酒店、公寓和写字楼的城市综合体。”
但是，也并不是每一个城市都需要城市综合体，“集体狂欢”式的一拥而上必然会对城市旧有的商业文化、城市文化、城市合理的商业布局等造成破坏。
“在全国所有的地级市和县城当中，适合做城市综合体的城市我估计不会超过50个。”钟伟曾谈道。“我认为只有人口集聚超过120万人，GDP总量至少在1000亿元（1500亿元左右更为理想），地方政府的财力应该达到150亿元，地方政府可用财力必须在80亿元以上，这样的城市才能容纳一个大型的城市综合体。”
