武汉新版限购令2月22日落地，武汉住宅地产遭受重挫。相比住宅投资，商铺、写字楼受新政的影响较小，价值被低估的商业地产出现了新的发展机遇。然而好景不长，武汉日前又对存量房转让税收政策进行调整，对非住宅存量房首次征收个人所得税3%。此举是否成为浇熄商业地产的最后一把火?新政策下作为“幸运儿”商业地产是否将失宠?迷雾下的购房者又将如何抉择?
逐利商业地产
“带头大哥”携手“海外巨头”抢滩
南国置业早在十年前就瞄准了商业地产发展的巨大商机，一跃成为武汉房产界的黑马。2010年4月，作为武汉房地产龙头企业的福星惠誉高调宣布转型，由单一住宅开发逐步转型为住宅与商业地产齐头并进。2010年以来，包括金地、万科、中粮、保利、中海、富力等国内一线开发企业均高调宣布其商业地产发展战略。综合地产商绿地集团甚至计划将每年投资额的30%集中在商业地产项目。
“带头大哥”万科也不甘落后，近日斥资1.39亿拿下一旅游项目地块，旗下商业地产布局明显提速。与此同时，韩国零售巨头乐天集团将在汉阳建大型综合商业中心。海外“巨头”进军武汉商业地产，将给武汉地产业注入新的血液。
有业内人士称：“相比商业地产，住宅地产市场政策的不确定性风险越来越大，包括万科在内的所有开发商不得不接触商业地产。”
“对于一些大的开发商而言，这是一个必经的过程，随着住宅开发到某个程度，开发商资金能力越来越强，就可以开发一些长期持有的商业地产。”汉阳一商业地产营销经理表示。
南国首义汇营销经理但红华分析，“新国八条”出台后，2011年投资住宅的机会更少了，商业地产市场势必增加很多投资生力军。
征税影响有限
投资客对商业地产依旧“执着”
在中国，炒金不如炒股，炒股不如炒房，房地产仍旧是中国居民投资的最好工具。
记者近日了解到，2011年3月开始，武汉市场上多家商业地产加大推盘力度，将推出商铺、soho公寓、写字楼等商业地产。楼市大势已开始回调，不过相对于年前火爆场面，有的商业地产项目难挡大势，来电来访量有所下降。但由于市场上投资渠道狭窄，选择继续投资商业地产的投资客仍旧“执着”。
在亿房网武汉非住宅转让税收升级调查中显示，有78.69%的网友认为多征8%税会让商业地产收到抑制，但也有45.9%的网友认为在楼市调控下，仍然会继续投资商铺和写字楼。
张先生告诉记者：“年前看中了福星惠誉水岸国际LOFT产品，属于商业地产不限购，没想到开盘即售罄没有抢到，现在他们要推出soho公寓，我准备投资一套出租。这个地段升值潜力很大，‘一铺养三代’我们只管收租就行了。”
从总体来看，武汉的商业地产主要集中在三环以内，以中心城区为。从价格上看，二环以内的成熟商圈，如武广、中南、徐东商圈的商业地产项目价格比较高。
回顾下武汉楼市近两年的发展，不难看到，2009年的武汉住宅市场的火爆是有目共睹的，商业地产的旺销则让很多投资者感叹“追不上”：2010年武汉商铺成交套数比疯狂的2009年还多出44%。据亿房网研究中心数据显示，2010年武汉商铺累计成交10129套，较2009年增加3103套，全年成交均价为13529元/平方米，较去年上涨18.93%。而商业地产的涨幅远远高于住宅价格的涨幅，住宅市场限购令将住宅商品房的投资客门路堵死，这也是很多人弃宅从商的重要原因之一。
亿房网研究中心研究员谢添指出，本次新开征的税项是针对个人在非住宅“存量房”的“转让”环节征税，这意味着增加了转让成本，减少转让收益。对于依靠转手非住宅获取差额利润的投资者来说，转让利润会有所减少，但对想直接投资商铺写字楼以收取租金回报的投资者则无太大影响。同时，商铺的投资回报期一般会维持5年的周期，这本身就是一个培育的过程，增收税费对回报率高的商铺而言，受到的限制并不大。
不过，有业内人士认为，商业类房产投资客多为长线持有，以获取租金回报，因此税费增加对商业类房屋的交易影响并没有对住宅类影响那么大。
投资渠道狭窄
不买房子，我们买什么?
据亿房网一周调查：三轮调控下购房者心态大调查显示，有63.87%的网友还是认为投资房产是抗通胀的最佳途径。在通货膨胀压力下，投资客将目标瞄准房产市场都是看中其高保值的特性。然而新政出台后，普通住宅在政策调控下开始失去投资价值，投资门槛提高。武汉3月1日开始执行非住宅存量房首次征收个人所得税3%，对存量房转让征收有关税收政策进行调整，此举或将浇熄商业地产最后一把火。
房产保值增值的概念在人们心中根深蒂固，主要还是在于目前市场上的投资渠道较狭窄。所以现在的情况是，中低收入家庭住房困难，但富人不仅买得起大房子，还能购房投资。富人为什么要买那么多房子?这背后有另外一个问题，就是不买房子，他们买什么?从资金保值增值、投资回报率来看，缺少投资渠道也是大量资金涌入地产投资市场的原因之一。
中国房产投资者除了富人，还有很多中产阶级和普通市民，市场一旦出现波动，他们却是最大的受害者，但是他们依然义无所顾地加入进来，只能说明目前中国投资渠道确实太匮乏了。
王石指出：“要解决大量资金涌入地产投资的问题，根本出路还在于广开投资渠道，让老百姓有更多的选择。”
武昌一商业地产营销经理认为，中国对房地产打出“组合拳”进行调控，其目的还在于让市民理性投资，理性挖掘其他更多的投资渠道，诸如实业等。而限购令1-2年后会放开，再取消限购政策后大家不会趋之若鹜全都回来，这才有利于地产行业的良性发展。
