让人津津乐道的广州5号停机坪业态创新手笔，现在正演变成套在地产运营商和承租品牌商双方头上的链条，欲罢不能，欲退不得。
昨日，记者从5号停机坪方面求证获悉，迫于开业日期临近而招商计划未能如期完成的压力，该项目将折回传统shoppingm all的操盘路径，寻觅百货商联营。而此时，5号停机坪早已对外公布将有7大主力店进驻，“现有物业已无太大面积留给百货商运作，投资商精都实业或将启动二期自有地块的开发，很有可能采取‘地皮出让’或‘联合建设’的方式，引入银泰百货、华润等实力雄厚的零售商加盟。”接近5号停机坪的知情人士对记者说。
运营策略调整之后是人事剧变。精都实业相关媒体联络人向南都记者证实，原万达广场总经理温志宏已于今年一月份“过档”到5号停机坪任总经理一职，原来的招商总监朱志文则“退居幕后做顾问”。
初战失利：奢侈品综合店路线成噱头
现在看来，“5号停机坪”成功招租奢侈品综合店Casa Milano更像个噱头，“今年5月份试营业的门店将以娱乐、餐饮为主，目前可以敲定进驻的品牌包括星期8小镇、天极品酒家、嘉禾影城、BHG精品超市、FashionTV、苏宁电器和天空之城。”精都实业媒体联络人对记者坦言，Casa Milano可能调整为其他业态或其他品牌。
这意味着，奢侈品牌的缺席将导致5号停机坪初战失利。因为，“依托零售品牌定档次是商场运营的核心所在，档次一定，后续的招商运营才能有续推进。在这里头，高端牌子可以‘以点带面’，吸人气聚商家；大众品牌则是为了走销量，赚利润。”昭邑零商管理咨询公司首席顾问刘晖说。
事实上，“离开业已无太多时日，但一些签约的品牌商还在延迟装修，而为数更多的零散商铺则还没有成功出租。”接近5号停机坪的知情人士说，该项目是航站楼的承租物业，最早的计划是2008年投入使用，“按照当时协议，精都实业以40元/平方米·月的价格承租，每月约要付400万租金，继续拖下去的话，将会给投资方带来很大的资金压力。”
一度让人津津乐道的“旧机楼改造”，就这样一步步演变成套在地产运营商和承租品牌商双方头上的链条，欲罢不能，欲退不得。
运营方案推倒重来，重寻百货商联营
面对严峻局势，精都实业很快启动了备选战术———引入新的投资方，整个运营方案推倒重来。
5号停机坪方面证实，该项目将折回传统shoppingm all的操盘路径，重新寻觅百货零售商联营。并且，运作新方案的人员已基本到位，原万达广场总经理温志宏已于今年一月份“过档”到5号停机坪任总经理一职，原来的招商总监朱志文则退居幕后做顾问。
在此之前，朱志文曾给南都记者分析，5号停机坪的(原定)操盘路径是，依托多个四五千平方米的主力店来定调定格，不做百货业态，打破传统shoppingmall独靠“百货品牌”来打旗帜的做法。“这主要是从项目本身的建筑结构考虑，商场动线由旧机楼改造而成，并无明显的中心区。”
创新手法也确实博得一些品牌商家的青睐，5号停机坪方面也早就对外公布将有7大主力店进驻。这样一来，现有六七万平方米的物业显然没有太大面积或合适的店面供百货商运作。
但是，精都实业相关媒体联络人却向记者透露，“5号停机坪还有10万平方米的体量，完全可以给百货商提供一两万平米的店面。”
问题出在哪里？“外界普遍将5号停机坪等同于旧机楼商业改造，其实这只是精都实业投资的一期工程，还有旧机场的跑道地块，即横亘在万达广场与5号停机坪之间的空地，早被精都实业买下，作为5号停机坪二期工程的备用地，约可建10万平米体量的物业。”知情人士透露，精都实业目前正与银泰百货、华润公司等实力雄厚的零售商密切洽谈，可能通过“一方出地、一方出钱”，或“双方共同出资”的形式联合开发二期工程。
错的是战术而非战略？
在楚睿咨询CEO黄文杰看来，精都力揽大型零售商加盟，最主要的目的还是借助零售商的强大供应链资源，“反哺”一期旧机楼的招商运营。同时也可为精都向专业商业地产商转型做布局。
遗憾的是，精都实业有可能太莽撞了。混迹广州商业界十数年的黄先生告诉记者，“持有商业物业除了必须有长线的充足的资金支持以外，还必须拥有强大的商业运作团队。从万达广场‘挖’来高管本是极为平常的事，问题是，原万达广场总经理温志宏其实做商业零售的时间并不长。”
更为重要的是，“广东与香港的地缘关系过于密切，国际奢侈品牌一般不会将广州、深圳作为‘创收’的主战场，他们更愿意将广州视为品牌形象宣传的桥头堡。倘若地产运营商不更新思路，纵使邀得百货商加盟，也很难招到奢侈品牌入驻。”世界奢侈品协会中国区CEO欧阳坤对记者直言。
说白了，“错的不是5号停机坪原定的经营方案，而是与奢侈品牌商沟通的方式错了。因为奢侈品牌与地产商并不存在直接的利益关系，他们绝不可能亲自过来考察商业项目是否具备投资价值，反倒更愿意‘专业的事情交给专业的人来做’，先通过第三方机构做出调研报告，再来考虑洽谈合作的事情。”从事中国奢侈品招商工作多年的陈先生对记者直言，“奢侈品牌永远不会正面回绝地产商的邀请，只会推托，而‘可爱’的地产运营商又宁可相信奢侈品牌‘过段时间就会过来’，也不愿将风水宝地让给大众品牌，无休止的等待只会让投资方的资金吃紧，倍感压抑。”
