2007年，SOHO中国获得前门大街的开发权。近四年过去了，如今的前门大街却依然门面冷清、人气低迷，繁华不再，企业在这个项目上也陷入困境，原因是什么?
商业模式不清的后果
记者：前门商业街是SOHO中国的自持项目之一，但项目开发到现在，前门大街却仍然人气低迷，商户零落，原因是什么?
张凤仙：世界各地商业街区多为自发生成，街道不一定宽，路也不一定广，当年北京秀水街、上海城隍庙、深圳东门都是这样发展起来的。而政府或开发商人为建一个市场，如果定位不太鲜明的话，市场常常是很难火起来的。
目前前门大街人气低迷、商户零落，SOHO中国要自问一下，前门大街项目商业定位和商业策划是否下足了功夫?是商业街还是旅游商业街?如果是商业街?客户定位是什么样的，招商定位又是怎样的?如果是旅游商业街，还需要增加哪些元素?这里与周边的商圈是什么关系?通过自问找到问题的根源和主要方面才好改善。
叶恩华：这个项目目前状态低迷，根本原因还是在于商业模式研究的深度和资源整合能力方面的不足。把这个项目做好首先要解决好与政府的沟通与协作，缺少了这个方面的支持，很多前门固有的、比较有深度的商业文化、经营措施就很难全面地发掘出来。其次，在文化与旅游领域的资源整合措施必须加强，要把“前门”这个概念的影响力做出来。最后，就是经营战略层面的问题了，突出什么、展示什么、解决什么、留下什么?这些技术层面的问题都要一一解决，才能真正把这个北京城的标志性项目运作好。
自发商业街区vs.开发商业街区
记者：北京后海、798、三里屯等自发形成的商业街区都是人气火爆，而有些开发商开发的商业区却面临窘境，这是为什么?
叶恩华：主题鲜明、文化理念相对固定、消费习惯稳定以及经营模式方面有传承也有发扬，是这些较为成功或者说人气比较旺盛的商业街区成功之处。这些例证也充分说明，任何商业概念都不能主观臆造，形成空中楼阁。区位的考虑、消费习惯的研究、环聚效应的发掘，是任何一个商业街区开发必须面对的问题。解决不好这些问题，很难形成气候。绝大多数失败者，都是没有解决好这些问题。
你提到的这几个自发形成的商业街区，所有的商业经营参与者都识别出了项目本身固有的主题概念、文化理念、经营传统和消费习惯，然后在这个大的主题一致的前提下，展示个体的创新和变化，取得了非常好的效果。那么，作为开发商，如何在这四个方面创造和引导经营群体进入?如何创造环聚效应?从而最终实现开发诉求，值得业界人士共同深入研究。
记者：房地产开发企业在进行旧街区改造项目时，应注意哪些问题?完善哪些问题?
张凤仙：房地产企业在进行旧街区改造项目时，应注意公共利益界定的争议与共识，注意保留文化内涵。战略上科学规划，旧城改造将其开发后功能转向公共性的商业文化活动，最大限度地发掘地段的潜在价值，严格选择引入的项目，有导向性地挑选客户，并不单纯追求入住率，从而确保有一个好的开端、好的氛围和好的定位，也保证了今后的长期健康发展。塑造项目品质感，提升产品品质和价值，形成一个新的房地产开发热点区域。塑造全新的生活形态，引进新的生活形态，利用邻近地段优势，吸引和培育如设计、展示、文物、艺术品拍卖、书店、演艺、娱乐等各种文化商业，并特别注重其小型化、多样性、高品位和商业性。老建筑的历史感和新生活形态的文化品位相结合，使得项目很有新意。
散售不算商业地产?
记者：业内评价SOHO中国商业地产是“三无模式”，无主题、无主力店、无商业管理，也有人认为散售商业模式不属于商业地产范畴，你如何评价?
张凤仙：从房地产价值链过程来看，商业地产作为特殊的不动产产品，在交付客户后，产品需有增值空间，这就要靠运营来实现其价值。商业地产的价值链环节为：项目策划—产品定位—设计—采购招标—工程建设—销售(或出租)—商业运营—物业服务。其中商业运营是商业地产的显著特征，也是商业地产价值增值的重要组成。建筑产品销售给客户后，终端客户仍需通过商业运营来实现购买或租用产品的价值，让投资增值。所以，商业地产不仅仅是通过做产品获得收益，而且更重要的是通过服务(运营及管理)获得收益。
严格意义上讲，只建设不运营不算是商业地产经营模式。国内一线城市很多房企属下商业地产项目，或是自营，或是委托专业公司经营。即使出售的产品，在前期策划阶段，也有明确的商业运营整体考虑和物业服务规划，并从头到尾一以贯之。
SOHO中国之所以在前期获得较好的销售收益，主要得益于项目定位与产品设计和营销推广的成功。在项目定位上，潘石屹坚持在北京和上海最繁华地段建造高档产品，这些地段市场波动较小，市场兴旺时价格会大涨，市场低迷时贬值空间也小。在产品设计上，SOHO中国尤为注重创意性的设计。第三是注重销售。老潘亲自赴山西、内蒙古等地针对煤老板推销，这些业主对SOHO中国销售业绩贡献很大。再加上SOHO中国有庞大的销售队伍并实行高薪高压高灵活性的销售制度。这三个方面的成功使SOHO中国赚得盆满钵满，然而其运营价值链的不完整，只销售不管理使其埋下了隐患。如三里屯SOHO、SOHO尚都、建外SOHO的退租和物业管理纠纷。
叶恩华：客观地讲，SOHO中国的“商铺散售”商业模式仍然属于商业地产范畴。造成这种模式存在的根本原因在于开发商现金流的短缺，以及项目所处位置的整体商业态势的阶段性发展需求两个方面。建外SOHO、三里屯SOHO和SOHO尚都项目都很好地利用了项目地理区位、人流规模、市政基础设施和所在地的文化环境，充分发掘出了“商业散户”的价值需求，因此，在当时的环境条件、时空条件下取得了较好的开发收益。
