李应聪，地道的香港人。来联华国际之前，他曾任富力地产商业运营中心副总经理。现在的李应聪带着在商海中打拼20多年积累下的丰富实战经验，出任联华国际地产运营中心副总裁，主管商业地产运营，而时下备受关注的星河城商业地产正是由他负责。 那目前星河城的招商情况如何？有何亮点？李应聪是如何看待东莞商业地产市场？他将如何去实现“星河城将改变东莞人的消费习惯，引领东莞零售商业进入购物中心时代”这一目标呢？本次高端访谈，焦点网将专访联华集团副总裁李应聪。
记者： 1、据了解，贵集团旗下的星河城正在招商，请您介绍一下星河城的招商情况与东莞现有的商业地产项目有何异同？有哪些亮点？
李应聪：星河城的招商与东莞现有的商业地产项目有规模、进驻商家和规划的不同。
一是规模大。星河城拥有超前规划的商业集合体，商业综合面积为13万平方米，集购物、餐饮 、娱乐、休闲、展览、聚欢派对、大型活动、咨询服务等商业设施于一体。
二是进驻商家品牌国际化以及多样化。保利博纳影院、SPAR超市、汉拿山餐厅、伊丽莎白美容美体、Esprit、MISS SIXTY、ENERGIE、G-STAR、TOUGH/SALAD、LEE、JESSICA、REPLAY、NINE WEST、ARTINI等已签商家，都是知名商家及行业领军的商业连锁经营者，其中90％的时尚国际品牌第一次落户东莞，60％商家首次进驻东莞。这些商家都是来自五湖四海如上海、北京、香港，东南亚等不同地方，之所以没选择东莞本地的商家是为了避免重复以及引进更多外地的品牌商家。例如，服装品牌zera、餐饮品牌DQ、香港连锁式甜品店的许留山等等。这些都与东莞现有的购物中心有很大的差异。
第三就是规划上的不同。星河城购物中心超大体量的综合商业面积，承袭全球最领先的LifeStyle Center商业体设计理念，配备先进综合硬件设施，凭借先进的经营理念，独特的运作模式，国际化的资源整合。必将引领东莞商业进入全新的Life Style时代，必将引领东莞商业的升级换代。东莞以前有一些大的商业地产项目，如华南mall、第一国际等。但华南mall在规划上存在不足的地方，它是组团式的结构，这样的规划若要把不同的商业连贯起来，其实是有点困难。第一国际也出现同样的情况，它是群楼，利用走廊把每栋楼联合起来，这样就很难配合不同商业业态的要求。不按照购物中心的规划来做商业地产项目是很难把各项业务综合运作起来的。
记者：2、有业内人士认为东莞的商业地产一直都不成熟，例如华南mall等商圈至今还是处于较冷清的状态。您是如何看待目前东莞的商业地产的情况？您曾经说过“星河城将改变东莞人的消费习惯，将引领东莞零售商业进入购物中心时代”，请问联华集团将通过哪些措施、方式实现这一目标？星河城将如何破冰东莞商业地产？
李应聪：东莞的商业地产在我看来主要有两个特点。
一是东莞商业项目是拥有强大的消费能力。去年东莞的零售总额超过1千亿，东莞的零售消费额在广东省排名第四，仅次与广州、深圳、佛山等城市。东莞的可支配收入和可支配支出都是全中国排名第一的。东莞的消费能力如此强大，但东莞现可提供的消费档次都是以中低端为主，目前东莞没有的高端的百货和品牌，但是东莞有高端的餐饮以及娱乐，如高端的KTV、酒吧等，东莞人只有跑去深圳、香港等地去购物、消费，星河城的出现就是在填补高端消费市场的空白，只要商业项目提供消费平台，消费者就自然而来，这是东莞跟其他的城市不一样的地方。
二是东莞商业地产跟其格局有很大关系。东莞不少低端的超市和百货在郊区做商业都亏本到倒闭了，所以东莞给很多人的感觉是东莞的商业做得不太好。这跟跟东莞的分布人口相关，东莞有1千万多人口，其中700多万人是在工厂打工，他们的消费力有限，但除700万人的低端消费外，还有300万人的高端消费，可是他们没有发挥出来。比如说虎门，70万人口，有65万是打工的，他们的消费能力有多强？虎门有一个步行街，首层生意不错，但楼上的商铺都空着，后来天河城百货进驻，但是生意也不好，因为只有几万人口的高消费力量。
东城区就不一样，东城是传统的豪宅片区，是高消费群体的聚集区。东莞有强大的消费力，应该有不同的业态来满足这个消费市场，但之前商业项目做中低端的地位比较多，缺少中高端的消费，星河城就是去吸引这个消费群体。
如果要成功做好一个购物中心，有两个很重要的元素。第一是发展商资金必须充足。这是前提，有一些购物中心做得不成功，发展商资金不充足，就急着把手上的商铺卖掉，但卖掉后就难以经营管理了。这样的购物中心百分之百不能成功。联华集团也很重视这点，从来都不盲目来做商业，同时还有住宅可销售以及经营其他的产业，购物中心只是一部分，所以有足够的资金和能力来经营购物中心。
二是一定需要经验的人来做商业地产。没有经验的话肯定做得乱七八糟，两年前联华集团就开始组织一个专门负责商业地产的团队，这个团队可以说是东莞最专业的团队，联华的商业地产团队也是其他商业项目所没有的。在保证资金充足的同时也拥有专业的团队，我们一定有信心会把星河城的购物中心做成功。
记者： 3、2011年国家继续严格调控住宅市场，你觉得这对东莞商业地产带来哪些影响？
李应聪：从投机的角度来说，目前社会投资渠道过少，所以很多资金就进入住宅等市场。调控后，社会投资资金会找办法和出路，这对商铺的买卖是有帮助，但购物中心没有很大的影响，因为星河城购物中心是不卖的。 但若越来越多人投机商铺，这样会提升商铺的价值。然而商铺的成本高了也会导致租金升高、经营者增加成本、加速通货通胀、商品的价格上扬等等。香港就是一个非常的明显例子：荃湾的租金很高，所以商品的价格也会高，但若是去湾仔买东西，相对来说比较便宜。所以说租金会影响价格，越来越多人投资商铺，我会预测将来的商铺租金只会越来越高。
记者： 4、跟周边的城市广深等城市发达的商业地产相比，东莞的商业地产有哪些优劣势？主要体现有哪些方面？
李应聪：相对来说，东莞的商业地产的劣势是相对滞后，在广州、深圳都有一些完善的购物中心，步行街的人流也非常多。从业态来说，广深的商业地产很成熟。广深商业地产从品牌来说比较成熟，国际的牌子都引入来。东莞的消费者不满足现状，就会到广深去消费，东莞在购物中心这块还是欠缺的。
东莞商业地产的劣势从另外一个角度看也是其优点。星河城是综合的中高端的购物中心，对消费者来说，他们的焦点放在星河城，现在看来星河城没有竞争对手，所以生意肯定会很好，这也是一个好处。或许两三年后会逐渐有新的商业地产开发项目出来，但是这里是第一个，消费者的消费习惯都会继续停留在星河城。
记者： 5、据了解，2011年全国不少房地产企业如凯德置地、万科、绿地、等品牌房产商都逆市纷纷开始抄底商业地产。请问贵集团今年在全国及东莞，分别有何战略布局？主要体现在哪些方面？有哪些重点？
李应聪：联华集团是多元化发展的地产商，主要产业有地产、旅游、酒店、工业园、实业投资，同时也涉足文化、体育、码头、物业管理、环保、教育、矿产、国际贸易等产业。例如联华集团在安徽有黄山温泉风景区、也有联华足球俱乐部、和全球最大的企业合作做孚宝联兴化工码头等等。
至于联华在东莞的重点以及战略布局，除了在售的项目星河城、花园城之外，联华集团在东莞拿下了几个重要的地块，但需等到项目成熟再公开，相对来说今年集团加大了在东莞发展的力度。
