万科以LivingMall开创社区商业新模式

3月22日，万科城·风情步行街被中国购物中心专业认证委员会评为“中国社区LivingMall示范工程”。业界人士认为，万科将LivingMall全新的设计理念运用于商业运作，开创了 社区商业的新模式。


LivingMall理念的核心在于将社区商业地产项目运作的基本点放在商业经营和消费休闲体验消费上，引导客户的主动需求。社区LivingMall既有Mall的功能，集休闲、购物、娱乐、美食为一体，同时又是Mall时代的创新产品。与常规的社区配套商业相比，万科城·风情步行街更侧重商业的城市性和经营性，因此也更加具备活力和生命力。


据万科地产有关人士介绍，由于万科城位于坂雪岗片区，周边缺少上档次的区域消费中心。因此在项目初期，万科地产即以超前理念规划设计，提升商业级别。总建筑面积3万平方米的万科城·风情步行街承担的不仅仅是社区消费，更是与城市区域规划发展互动的商业中心。万科城·风情步行街是万科“建筑无限生活”在商业领域的一次实践。据悉万科城·风情步行街将是深圳首个集特色购物、主题饮食、娱乐休闲、loft空间为一体的西班牙风情商业步行街。
深圳商业地产要缓行？从MALL到社区？


去年今日，曾有业内人士豪言：商业地产勃发之势不可遏止。于是，所有从事商业地产开发和运营的商家们都翘首以盼：此去经年，应有良辰美景铺设！


事实果真如此吗？


2005年伊始，春寒料峭，有专家提议：商业地产应该缓行。与此呼应，更有商家发出呼吁：商业地产“圈钱运动”应该刹车。而众多投资者则坦言：商业地产陷阱太多，应该好好反省！


站在2005年和谐社会的高地，商业地产面临前所未有的挑战和考验，作为在商业地产界曾经风起云涌的深圳，当然概莫能外。


现在，我们可以体味到深圳商业地产氛围中随风乍起的火热气息。那是什么？一次玉石俱焚？抑或凤凰涅?？


从井喷到淬火？


深圳商业地产“井喷”时代承载于2004年，从中心区到南山区，从宝安到龙华，从布吉到龙岗，一路望去，烽火连天。罗湖东方会、南山常兴时代广场、湾畔商业广场、龙华电子城、布吉东大街、碧湖港澳城等等组成深圳商业第一方阵，尽管最后国土管理部门公布的年成交量仅为64.47万平方米，但与2003年同比增长63.8％事实似乎表明，其增长势头正高歌猛进。


预测不如变化，当众多业内人士还虚幻于2004年的光环中时，房地产金融放贷渠道有所变窄，有关部门对商业地产规划提高门槛，而投资者已从原本博彩式热血喷张，演化为理性的看风使舵。商业地产仿佛炽热的钢条，一时淬火。


“这是好事！”美格行商业顾问机构总经理张红卫对此另有见地：“商业地产暂时的沉寂，实际上是意味着另一个商业板块的崛起。”他认为，“随着各地造城运动的如火如荼，社区购物中心将在以后一段相当长的时间里唱主角。”


但世方物业咨询公司总经理张平则持较为乐观的态度，他的观点是：不能简单地理解商业地产过热了，主要还是一些中小开发商为了融资圈钱而导致了市场的局部紊乱。另外就是部分产权式商业地产让整个商业地产背了一个大黑锅。他认为今年商业地产还会有三个热点，“首先是中心区，深国商、星河都有相当规模的商业地产项目即将启动；其次是南山商业文化中心区一带，海岸MALL将成为一个亮点；还有就是宝安中心区。三大社区都有很大的发展空间。不管怎样，商业地产是面对投资者的，而投资者必然考虑的是投资回报。”


从产权式到自主式？


实质上，真正在市场上形成热点的商业地产大多是产权式模式而引发的。早在2002年，中港城就以产权式商业地产模式搅动一阵“春风”，接着，太古广场、常兴时代广场、龙兴国际广场、五洲风情MALL以及现在的东大街、东方会等等产权式商铺，都为整个深圳商业地产的情势不断煽风点火。


但产权式商业模式的存在，一直以来就颇受争议，部分经营不善的项目，更引发了商业地产市场不和谐之音。最近南山、龙岗都有项目出现问题，就是典型的例证。


产权式模式真的该寿终正寝了吗？合和地产中介公司总经理席文官对此持肯定看法，他预言：“虚拟产权式商铺的疯狂时代已经结束，取而代之的会是自主经营式商铺和比较高品质的租赁式商铺。金光华项目和华润万象城就是一个典型的模式，因为这种模式的风险能够受到发展商很好的控制，适应于社会经济的整体发展方向。”


但同致行顾问集团董事长王波却持不同的看法（但实际上越来越多的人已经不认同产权式商铺了），他认为：“产权式商铺在2005年还会有一定的放大，这主要是因为我们土地开发模式和金融运作方式所决定的。产权式模式本身并没有问题，在国外，这种模式也很多，但在年回报率上大多是5％左右，并且有基金的支持和科学的运营管理。”他把产权式商铺出现的问题归结为三点：“一是许多投资者的风险意识不够，抗风险能力不强所导致的；二是部分产权式商铺的运营管理方式不科学，运营水平有待提高；三是回报率过高，过高估计了市场的消受能力和回报率。


从MALL到社区？


这里所指的MALL，专指面向大区域经济环境的购物广场或中心。应该说，MALL的出现是商业地产发展层面的一次跨越，其对整个深圳商业环境的影响力和贡献力都是很大的。但在实际过程中，MALL的区域规划及辐射被夸大了。

这样的MALL在商业地产演进过程中扮演了怎样的角色？它的发展前景如何？它会被社区商业模式所取代吗？深圳未来的商业发展方向，将是社区商业的发展方向吗？对此，诸多业内人士莫衷一是。


一种观点是：社区商业将成为未来深圳商业的主流。持这种观点的有美格行总经理张红卫，他认为：“造城运动衍生社区商业，这是市场的需求所决定的，也是国家政策所鼓励的，也是一种发展趋势，相信用不了多久，社区商业会出现一个高潮。”


而另一种观点则是：MALL的空间还很大，社区商业发展潜力有限。把持这种观点的代表人物是同致行顾问集团董事长王波，他对此直言不讳：“我们现在的MALL看起来好象多了，实际上并不多。随着我们生活方式的不断改变，以及交通工具的普及，尤其是私家车的拥有量不断增长，MALL的发展还有相当大的空间。”他以国外为例，“MALL就很普遍，而且市场很细。有百货，也有电器、花草这样的MALL。”至于社区商业，他并不乐观其成。王波坦言：“社区商业看起来很大，但我们还没有强大的消费力支撑。尤其是一些采用销售后自主经营模式的社区商铺，因为自主，就会形成无序经营格局，难以成为有效的社区商业的科学合理的配套，管理不好，还会出现诸多问题。”当然，他也不忘指出：“社区商业应该得到发展，但还不是时候。”