长沙大洋商业广场与大洋百货签约 年底开业

３月４日，对于曾左来说，是一个大喜的日子。在这一天，身为长沙金华康房地产公司董事、总经理的他与商界奇才、大洋百货总裁王德明最终签订了合作协议，大洋百货以２０年租期租赁其八角亭项目（长沙大洋商业广场），并将于今年底正式开店。

　　大洋百货与金华康的此次联手，不仅仅意味着国内流行百货巨头的攻城略地、纵横扩张，更重要的是传递了这样一个信号：湖南出现了最大一家以主力经营商为购买号召力的产权式商场。她的出现，无异于在长沙商业地产的核心地段插上了一把“利剑”。

　　魅力：投资三方多赢

　　作为不动产投资工具的产权式商场，在本质上与时下流行的产权式酒店、产权式商务公寓是相同的，都是将不动产分割成若干单位出售给投资者，然后获得固定回报的的投资方式。不同的主要在于其盈利模式，即产权式商场主要是通过主力经营商经营商场获取稳定收益；而产权式酒店和公寓则是通过酒店经营和公寓出租获取收益。正因为盈利模式的不同 ，决定了产权式商场对于主力商业经营户的要求很高，对于商场的整体性经营要求也很高。

　　大洋百货总裁王德明对此深有体会。他说，对于百货连锁品牌而言，只租不买是规避风险的一大要素；对于房地产开发商而言，只租不卖并不能在短期内获取回报，与追求利润的终极目标背道而驰，而产权式商场将产权出售给中小投资者，让投资者利用百货连锁品牌的经营获取稳定回报，三者均能皆大欢喜。这正是其逐渐成为投资新宠的原因之一。

　　前景：越成熟越美丽

　　曾左不无自豪地说，长沙大洋商业广场总规划面积逾１２万平方米，由大洋百货专营区、金华康自营区和大洋金华康合营区组成。而大洋百货租赁２０年的６．５万平方米的商场将会是星城首座集百货、休闲、影视、娱乐、餐饮于一身的1０层产权式商场。引进实力雄厚的大洋百货之后，强强携手，共同发展，更能保证投资者的收益。

　　事实上，长沙原来某些商场虽然在一定程度上也具备了产权式商场的特点，将商铺分割成不同单位与铺面出售，让投资者获取受益。但由于其忽视了商场经营的整体性和主力经营户的实力要求，商场经营相对不是很成功。

　　与之相反的是，将产权与经营权分离的益友商业广场由于引进了家乐福、百盛、必胜客等国际品牌，商场经营情况颇佳。据了解，一些获得产权的温州人每年约有占投资额１０％的租金收益，在每平方米铺位投入３万元左右的资金，半年租金高达１５００元。而长沙大洋商业广场则是“更上层楼”，在商场前期就开始先招商，从规划、设计就开始以一种定单的方式为大洋百货量身定做它所需要的１０层楼商场。

　　业界人士称，产权式商场只有在周密运作、层层论证之后，才能保证投资者的利益，所谓越成熟越美丽、越细致越稳妥。

　　策略：主力店至为关键

　　对投资者而言，产权式商场是组合投资中相对稳妥的一种选择，如何选择适当的商场对于投资者极为重要。

　　国内外成功的产权式商场个案具有五大共同点：一是全城和区域内最好的商业地段，二是全城和区域内最好的商业环境；三是全城和区域内最大的经营规模；四是有行业领先的品牌和团队；五是有准确的定位和推广策略。

　　其中，对于入店经营的品牌和团队（主力经营店），特别是主力店和开发商之间合作方式的判断与选择显得尤为重要。

　　主力店和发展商存在多种合作方式，如输出管理、收益分成、整体承租、部分承租等，对于投资者而言，最优的方式应该是承租的方式。

　　资深策划人李海湖认为，产权式商场最为关键的是信誉问题。一个好的商业地产项目不但要有良好的地段、优越的商业环境，同时也需要加盟一个有号召力的商业品牌和达到一定的经营规模来提供收益保障。只有良好的招商、优秀的主力店和经营管理者才能带来稳定的、不断增长的收益，而这正是投资的目标所在。金华康这种先招商（大洋百货）、后销
售（出售大洋广场产权式商铺）的商业地产营销模式是一种房地产的定单产品，与长沙以前出现的先销售、后招商（缺乏品牌百货的前期介入、铺租保证难以为继）的某些商业地产项目有着本质的投资保证区别。大洋百货是这个保证过程中一架源源不断的生财机器，保证了其业主２０年持续稳定的高额租金回报。

　　“中国流行百货巨头大洋百货进驻金华康，并承租相当物业进行经营，这意味着商业巨头对金华康商业物业价值的极大肯定，其抗风险能力和经营的稳定性将是无可比拟的。”采访结束时，曾左抛下一句耐人寻味的话，“我们回报给投资者的利润不会是虚高的，却是持续而安全的。”

　　关键词：产权式商场

　　所谓产权式商场，实际上是一种所有权和经营权分离的房地产商铺商品形式。主要是商铺业主出于投资目的将产权商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。这是一种不同于银行储蓄、证券投资的不动产投资工具。

　　产权式商场最早起源于上个世纪７０年代末的欧美，目前在台湾最为盛行，而在国际主流连锁百货品牌中超过６０％以整体租赁产权式商铺为发展方向。目前，从整体商铺投资模式上看，产权式商铺正在受到越来越多投资者的关注，以深圳为例，从早期的彩田新一佳到近期的中港城，以及最近的鸿洲沃尔玛，无不强烈吸引着广大投资者。而对于星城投资
者来说，产权式商场已经或明或暗地进入他们的视线。以雷霆之势显赫登场的大洋商业广场就是典型的产权式商场。 （潇湘晨报 文洁　刘旭晖）