然而作为商铺、写字楼等商业地产因为不属于住宅范围，一次次规避了政策的严厉冲击。一些手头资金宽裕的投资客在此背景下，纷纷把资金撤离了住宅市场，转向了商业地产领域。据记者从市房产局了解，2010年1-12月，我市办公用房成交5万㎡，同比增加197.7%；商业营业用房成交套52.23万㎡，同比增加25.7%。不少业内人士纷纷感慨，新政的冲击，或将给商业地产带来发展的春天。
商业地产逐渐升温
3月4日，是芦淞区房兴靓女市场开盘的日子，虽然总共才推出30多个门面摊位，但据该项目招商负责人左延介绍，早在几天前，就已有很多投资者前来排队报名，并在开盘当天就销售一空。左延告诉记者，芦淞区商业中心及周边的门面摊位历来就相当抢手，特别是从去年下半年开始，随着汉华、金轮、金冠等众多商业楼盘的陆续开盘，将商铺的成交量推向了一个小高潮，但由于当时住宅市场的火爆，这种“商铺效应”并没有凸显出来。如今随着购房潮的逐渐退去，商业地产正成为投资者关注的热点。记者从汉华、金轮、金冠等开发商处了解到，目前这些楼盘的商铺基本都已所剩无几。
“商铺的热销同时也带动了写字楼的交易。”据左延介绍，投资商铺者中有不少个体业主，他们多从事于服装服饰、玩具小商品等批发生意，在购买商铺的同时，在附近选购一套写字楼作为办公地点或仓库，已经成为了他们经营的一种模式。
不光是新开盘的商铺、写字楼受到追捧，记者从我市部分房地产中介公司获悉，近来，住宅市场交易清淡，但商铺、写字楼的租售也是比较频繁。“现在求购、出租商铺、写字楼的人仍有很多，价格从年前以来也一直在涨。”新环境房地产经纪有限公司胡中平经理告诉记者。
新政推动商业地产发展
“新国八条”的出台，让购房者投资住宅资金成本明显提高，过去首付三成、甚至两成，并且利率下浮的银行贷款优惠政策一去不返，当下二套房首付不低于60%、利率上浮10%的政策相比过去资金投入翻了一倍以上。以一套50万元的住宅为例，过去投入15万左右就能拿到手，而如今，投资者得多投入20万，还不包括贷款利息的增加。
据记者了解，我市各家银行已普遍对首套房房贷实行基准利率，部分股份制银行甚至对首套房实行1.1倍基准利率、二套房实行1.2倍基准利率，相对以往，申请住房贷款困难许多。而对于商业地产，宏观调控政策近期却并没有发生变化，当前商用房的贷款首付仍是五成，利率不低于1.1倍基准利率，并且未限制购买套数。
首付比例比住宅低、利率相当，更为关键的是没有“限购令”的限制，诸多过去看来不利的因素在楼市新政策的影响下成为了商业地产的“利好”。
“住宅市场投资门槛的提高，风险性的加大也从侧面推动了商业地产的发展。”金地置业策划公司营销总经理史东雨认为，就株洲而言，在投入相同资金的情况下，投资者更愿意跻身商业地产。况且，现在住宅市场风向的不确定性，远不如投资商铺来得稳当。
投资商业地产也要细算账
2010年，我市住宅市场的井喷带动了价格的上扬，同样，商业地产的快速发展也在助推着商铺、写字楼价格的上涨。
据记者调查， 去年汉华、金冠、金轮等新开商业楼盘，一楼以上商铺价格均超过2万元/㎡，而一楼商铺价格最少10万元/㎡，更有甚者标到了28万元/㎡的天价，写字楼价格基本都在7000元/㎡左右。
此外，记者走访发现，除去新开盘项目，备受投资者青睐的芦淞商业中心区和市中心商业区，临街门面出让价格普遍达到了10万元/㎡，贵的甚至超过15万元/㎡，附近成熟市场商铺的转让价至少将近3万元/㎡。像金都一楼商铺出售价格7-8万元/㎡，二楼3万元/㎡左右；中国城、华丽、智超转让平均价位在6-7万元/㎡，楼层、方位好的摊位近10万元/㎡；而芦淞大市场的门面摊位价格就更高了，据在该市场做生意的沈女士介绍，一个5㎡左右的拐角摊位，年租金都达到了10多万元，而且还每年看涨，转让价格就可想而知了，“现在这里的摊位根本买不到，没有人出让，都只是出租。”
如此高昂的商铺价格，回报率到底有多高呢？“商业地产的价值在于它的地段和租金回报率。”左延告诉记者，目前在芦淞商圈，中国城、华丽、金都等大部分成熟市场的普通商铺租金都在300-700元/㎡之间，临街商铺或市场中心位置商铺租金相对较高，有的甚至达到每平方米几千元。
对于具体回报率的计算，有很多种计算方法，相对一般投资者来说，购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价，购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价。
我们以10㎡、售价70万元的商铺为例，成功买下并用于出租，月租以600元/㎡计算，其购入再出租的投资回报率＝600元×10㎡×12(个月)/70万元，该商铺的回报率将是10%；如果将其买入再转手，并以75万元成交，那么它再售出的投资回报率＝(75万元－70万元)/70万元，该商铺的回报率将是7%。
“与成熟市场商铺投资相比，新开业商铺还存在市场能否做得起来的风险。”左延提醒投资者不要盲目介入商业地产，由于市场经营不善，商铺无人问津，投资血本无归的案例在我市也不乏其数。同时，左延还告诫初涉商业地产的投资者，商铺与住宅投资远不是一回事。商铺转让时存在两个较高税费：土地增值税，按照该商铺售出后的利润率的高低，对净利润部分按30%-60%征收；营业税，则按照净利润的20%进行征收。
业内人士不欢迎纯投资者
对于政策调控下，住宅市场流出的游资涌入商业地产的趋势，部分业内人士表示对此并不欢迎。“商业地产的增值空间需要通过商业的专业运营来提升地产的价值。”左延很直白地告诉记者，他负责招商的市场，严格把关投资业主的动机，“一般自带实体的投资经营者，我们欢迎，如果只是投资炒铺，我们都谢绝入内。”据左延介绍，商业地产讲究长期持有、务实经营，只有市场做起来了，相关地价才能水涨船高。“假如都是纯粹投资者，没有统一规划的经营项目和产品，那么市场很可能出现流星现象，导致日渐衰败、商铺贬值，从而更加得不偿失。”
