梁嘉欣 3月23日，恒盛地产召开2010年业绩发布会，董事会副主席兼执行董事丁向阳、副总裁姜永进、行政总裁兼执行董事程立雄、首席财务官程如龙出席了此次会议。
2010年，恒盛地产仅实现127亿的销售金额，并未达成原设定的150亿元销售目标。丁向阳对此表示，目标未能完成主要因为去年受调控政策的影响，原应实现60亿销售额的尚海湾项目，仅完成30亿元的销售。
但丁向阳指出，实际上，2010年的业绩比2009年的增长了50%，而2011年，销售目标仍定为150亿元。
以下为业绩会问答环节实录：
现场提问：2010年恒盛的年度销售金额为127亿元，并未达成2010年初所定下的150亿销售目标，原因何在？
恒盛地产：2010年年初之所以定下150亿的销售计划，是因为我们是新的上市公司，希望能给市场一个好的表现，同时我们也非常有信心。
造成126亿与150亿之间的差距，主要是因为上海项目尚海湾销售受市场影响所致。因为尚海湾项目提供的是高端优质产品，价位在7~8万元/平方米，但自从去年以来上海的宏观调控政策出台后，尤其是4月及9月，对该项目还是有一定的影响。
原本尚海湾项目计划2010年完成60亿的销售，但最后仅完成30亿，就是差30亿的销售，不然恒盛就可以完成150亿元的销售。
但恒盛在去年调控密集出台的期间，还是通过自身的努力，并对销售策略、营销计划等做了一些调整，从而完成120亿元的销售，其实这已是创造了恒盛历史的最好价值。当然，该业绩与资本市场的预期相比略低了些，所以我们对今年的目标做了一个重新的设定，是150亿。
现场提问：近期恒盛拿地的速度相当频繁，如此激进拿地是出于什么考虑？
丁向阳：实际上，恒盛有非常灵活的拿地策略，土地主要通过二级市场收购，招拍挂等方式获得。从2010年年底到现在，恒盛的土地储备达1915万平米，新进五个城市六个项目。在未来的发展过程中，目前的土地储备可维持五年的发展需要。
在接下来的时间里，我们也会根据市场的情况适当增加土地。我们相信今年市场会出现很多的并购机会，但我们仍会保持一贯的财务稳健风格，也会在目前所形成的四大区域，即东北、环渤海、华东及上海形成新的业绩增长点，因此我们也不排除会寻找一些拿地的机会。
程立雄：其实恒盛在拿地方面是非常审慎和稳健的。2010年，我们在拿地上花费的资金仅28亿元。反而是在2009年上市之后，至2009年末期间，在拿地上花费的资金较多，接近100亿。
这是因为我们上市后手头有资金，如果遇到好的项目，可以为公司的发展提供更好的帮助，那么这个钱是一定要花的。在那几个月时间里，正好遇到几个非常好的项目可以通过收购取得，包括上海项目、南京项目、南通项目等。
如果让大家对恒盛产生拿地激进的误会，可能是在那段时间里面。其实有些好的项目，我们已经预先做了很长时间的接触，待上市完成后，我们就把所募集到的资金投到该些项目中去。其实2010年，我们总共拿了240多万平方米的土地，且均位于二三线城市，平均地价仅1200元/平方米，因此共需支付的地价款30亿不到。
而今年我们也没有定一个非常明确的拿地计划，这是因为我们希望在拿地的策略上能更灵活些，而且还需要根据公司具体的财务状况以及市场的机会，我们才会确定到底是否拿地。大家也看到，恒盛从不会在土地市场的高位拿高价地。
现场提问：恒盛近期是否有融资的计划？
丁向阳：融资可能是一个公司发展过程中经常考虑的手段，包括跟银行的合作、债务的安排等。但是到今天为止，我们在融资的安排上还没有一个明确的计划。
现场提问：数据显示，恒盛2010年的其他收入增加了20多倍，当中就包括政府给予的6个多亿的奖励？能否解释一下该奖励的内容？如果剔除投资物业、其它收入，恒盛的核心利润大概是多少？土地增长是多少？
丁向阳：关于政府奖励收入，主要因为恒盛2010年参与了一些城市发展建设，包括旧城改造、居民楼改造、土地城镇化建设等等，所以政府对我们参与城市发展的贡献给予了一些奖励。
政府可能觉得一般的开发商都是以商品住宅开发为主，但是如果能参与城市建设，这对当地城市特别是土地价格的提升有很大的帮助。所以政府愿意拿出一部分钱来奖励我们。这在前两年是没有的，去年才出现的。
奖励的多少应该是与当地的发展情况、发展商的参与情况有关系。奖励本身也没有恒定的标准，我们也不能保证其他开发商是否也会有这样的奖励，同时也不能保证自己每年都能获得奖励。
此外，去年所获得的奖励是属于整个集团的，不是针对某个项目的奖励，去年集团参与发展建设的城市有12个，各个政府都有不同程度的奖励。
另外，如果剔除投资性业务的增长及政府奖励，我们的核心利润并没有过多的增长。主要因为去年我们在目标设定的时候对尚海湾项目寄予了较大的希望，但由于调控的出台，使该项目遭受到一些的影响。
但我们今年在150亿销售目标的设定时，对300万平方米的销售资源进行的挖掘及对业务的推进，我们会对核心利润作出一个正确的设定或更好的预期。
现场提问：2010年恒盛的业绩所有增长，但却没有派息计划，是否因为手头现金流出现压力？如果今年的调控继续有所加强，是否会影响恒盛的资金状况？
丁向阳：根据目前公司的手头现金，以及对2011年房地产市场仍处于宏观调控的判断，包括在国家对房地产市场稳定健康发展的政策环境下，董事会经过慎重的考虑，决定不派息。
恒盛的派息政策会参考同行业，同时也会考虑公司的经营发展业务，再决定是否派息。去年年底恒盛的手持现金是58亿多，今年的资本性支出是78亿，虽然我们今年会实现较多的销售收入，但因为恒盛现在才刚处于2011年的计划阶段，觉得还是稳健点比较好，相信投资者也会理解。
程如龙：集团今年的现金流比较健康，目前手持现金58亿，加上今年的目标销售150亿，以及去年的预售款，若减去建设款、土地款等约78亿的支出，及60亿的短期贷款，恒盛的现金流比较充裕。
现场提问：根据报表，恒盛2010年在长三角的销售有所亏损，原因是什么？
程如龙：在长三角区域，我们有一个收入的缺额，大概为2.5亿元左右，销售业绩大约为500多万。收入出现缺口，不是因为房子亏本出售，而是因为除了上海我们在长三角区域有很多不同的项目公司，部分项目公司已经在开发货或预售，但因为房子仍未交付，所以还不能确定收入，但相关的费用我们还是会在当期打入相关款项。
所以，要等房子交付之后，收入确认了，才能看到真正的利润情况。今年有部分长三角项目可实现入账。
其实2009年恒盛在东北区域亦有1点多亿的亏损，原因也是如此，因为2009年有部分项目开始预售，但在10年才开始确认收入。收入缺口只是个时间差的问题。
现场提问：恒盛旗下的楼盘是否也曾遇到拖延或不发预售证以实现拉低均价的情况？
程立雄：现在在上海、北京地区预售证的审计机关出现了一些变化，原来预售证在区一级预售管理部门就可以取得，现在则把发证件的审计权限提至市一级，特别是这两个城市当中，对于整个预售市场的管理更加严格。
目前我们在上海的两个项目——尚海湾及奉贤湖畔豪庭，今年尚海湾要销售的项目已经取得预售证，奉贤的湖畔豪庭项目现在的均价是1万元左右，因此不可能会出现预售证不发的问题。
从尚海湾项目目前的情况来看，今年我们会在销售策略上作一些变化，主要采取更加灵活的定价策略，包括在营销方面将加大力度。
当然，在2011年整个计划当中，尚海湾所占的比重应不是非常大，因为恒盛地产通过这几年已经基本完成了在上海、长三角、环渤海、东北地区的全国性战略部署，所以2011年来自于上海以外的城市销售的贡献比应该会占到绝大部分。
二三线城市对2011年的销售贡献会达到70-80%。所以，尚海湾虽然仍然是公司的一个重要项目，但是它的贡献比重会逐年降低，而且从2011年开始降低的幅度会非常大。
现场提问：如果降价，会是什么样的幅度？管理层对目前上海房地产市场是怎样预估的？
程立雄：自从1月底“国八条”出台后，房地产市场确实是经历了历史上最严厉的调控时期，当然从长期来看，这有利于房地产市场良好的发展，但短期而言，会造成房地产市场的混乱。
无论是成交量、价格都会受到一定的影响，特别是一线城市和高端项目，现在来看，上海、北京的成交量也出现大幅度的下降。因此，已有部分同行在采取降价策略。
对恒盛来说，我们还是采取一贯的灵活、谨慎的销售策略，根据市场的情况来定价。针对尚海湾项目，我们接下来会安排一些新的推广计划，并会根据当时的市场情况、客户的具体需求来确定价格，如果市场需要我们对价格进行调整，我们也会调整。
从整个市场来说，当国八条出来以后，尤其限购政策对整个市场影响最大，所以价格会有一个下降的幅度，但该幅度不会太大，大概是10%~20%左右。
现场提问：未来公司是否会加大在商业地产的比重？公司开发的商业项目有多少会进行销售？该部分的销售是否也会受到限购令的影响？
程立雄：商业地产业务的发展是我们其中一个战略方向，目前我们在该方面的规划已经达270多万平方米，预计将在2016年达到20%~30%的租金收入。
我们的商业策略会分三个部分，一个是在二线城市的核心区域地段的商业项目，包括尚海湾的商业一般都会持有，因为这些都是黄金地段。其次，在一些三四线城市我们会在推进住宅项目时结合城镇化的建设形成一些社区型商业项目，该些项目将有可能销售，但最终还是要根据市场情况及公司的经营目标作灵活安排。
从整体的方向性、布局上的考虑，我们对于持有型物业还是希望能留存一部分来作为公司未来持续稳定的收入。纯粹的住宅项目会随着项目的销售一个一个地结束，而以项目为载体的恒盛他最后形成的价值应该是一个商业的布局。
所以我们在规划过程中，会保留一些自持项目，现在持有的比例应该会在70%以上。当然不排除一小部分作为销售的物业，包括我们在前段时间也有部分的商业做了一些小部分的销售，还有一些车库也有销售。
