曹萍 3月23日，会德丰集团和九龙仓2010年业绩简报会在香港召开。会议公布，会德丰集团2010年全年营业额增长28%达到241.86亿港元，营业盈利增加20%到113.84亿港元。其中，地产发展收入及营业盈利分别增加103%及88%，至港币76.76亿元及27.4亿元，酒店方面也录得理想业绩。
而九龙仓方面，2010年全年营业额达到193.8亿港元，比去年同期增长了10%；营业盈利增长10%达到93.7亿港元，为历史新高。
尽管写字楼收入下降，但九龙仓来自香港的投资物业收入依然增加了6%达到了10.43亿港元，同时由于北京首都时代广场的出售和上海会德丰广场新落成，使得地产投资部分的业绩在去年增长6%后达到86.69亿元。
在地产发展方面，新签约销售额为港币103亿元，主要来自已落成项目，主要包括成都天府时代广场、上海新华路一号、无锡时代上城、成都时代、晶科名苑和大连时代一号及八号。
九龙仓高层重点提到了2个重要项目，一个是上海玺园，均价超过45000元/平方米，2010年录得23亿元销售额；另一个是苏州国宾一号，2010年为九龙仓带来了15亿的销售额，平均售价超过46000元/平方米。
在会德丰的内地项目将悉数归入九龙仓旗下的同时，九龙仓也将未来发展重点放在了内地。
财报显示，九龙仓内地的资产已占九龙仓总资产的34%，九龙仓希冀未来内地资产能达到集团资产的50%。目前，九龙仓内地的土储为1200万平方米，而其中期目标为达到1500万平方米。同时，今年九龙仓预计内地物业销售有望达到人民币140亿元。
以下是现场业绩会的问答实录：
现场提问：管理层提到140亿的销售目标可能会修正，是否会暗示会调剂？公司今年1-2月合约销售是多少？
九龙仓：内地卖楼方面全年预算是140亿人民币，1、2月我们卖了12亿，和预算案一样，但3月停止了，所以接下来的140亿暂时不知道能否做到。其实我们在内地有不同的楼盘，不同的城市情况是不同的，所以不排除部分城市继续能做预收。
我们做财务部署的时候，也有一个消极的打算，如果楼卖得不好的情况下怎么办？如果楼市继续不好的话会调剂，但暂时没打算。现在两个月是达标的，不敢说不会调剂。
现场提问：09年核心盈利是卖了北京的项目，是否可以一次性透露数据，公司去年跌幅怎么样？撇除特殊性收益是多少？内地物业方面情况如何？
九龙仓：2009年，我们有个一次性收益是14亿，是出售北京时代广场的盈利。2010年也有两个项目帮助了我们的收益，一个是和税局达成一个协议后有8亿多的进账。根据会计政策，香港空物货站股权重组时，我们有4亿多一次性进账。这是完全根据会计政策假设的盈利，与去年的14亿多差不多互相抵消。
2010年债务开支是高了，因为我们借贷多了，同时根据会计政策，我们需要将有4亿多对冲的合约亏损入账。如果将全部都走完，今年会有3位数字的增长。2011年，我们资本性开支总共370亿，主要是地产的开支，土地是230亿，建筑是140亿。
现场提问：九龙仓本身财务健康，担心的是会德丰，你们在筹集100亿港元，估计有50亿会落到九龙仓的供股，去年已经是19.8%的负债率，资产不够九龙仓多，会德丰是否又有在市场集资的需要？
九龙仓：财务状况上，会德丰去年年尾股东净资产是1000亿，如果撇除九龙仓和以下的债务，会德丰自己的债务是100亿。这100亿是九龙仓自组的一个银团。所谓100亿的贷款，50亿是供股，还有50亿是备用的。
九龙仓的供股行动是6倍多，所以备用部分是不需要准备的。会德丰借贷大概150亿，但它有1000亿资产。
过去二三个月，我们有个物业卖得很不错，短短几个月共卖了26亿。除此之外，九龙仓很快又派息，以这个数字计算，会德丰大约有10亿的股息收入，所以，会德丰本身的财务状况是不成问题的。
现场提问：旗下有几家公司想在大陆发展，策略上如何划分？刚刚说未来目标是将总资产的50%放入内地，土地储备方面，你们的计划是多少？
九龙仓：我们中期土地储备目标是1500万平方米，现在差300万平方米。
会德丰集团在内地3个地方有投资，最近会德丰在新加坡也有投资。会德丰内地物业的意向是全部集中于九龙仓，那些物业以前是在会德丰上市公司的，在私有化过程中，暂时不可以做的。最终目标是将会德丰内地房地产集中在九龙仓。
会德丰(新加坡)是一家独立上市公司，虽然我们占74%~75%的股份，但其余25%的小股东大部分是新加坡的投资者，他们对内地房地产非常感兴趣。
董事会手上有很多现金，觉得最好投资地是大陆，我们没有阻止，他们会继续做也有可能的，但整个集团还是九龙仓做的。
现场提问：九龙仓和会德丰(新加坡)两家公司是否会竞争？
九龙仓：大陆市场很大，不存在竞争，如果担心竞争的话，应该是新加坡担心九龙仓的竞争，因为新加坡很小，九龙仓很大。
现场提问：海港城和时代广场今年租金上涨空间有多大？集团在内地资产想扩大到和香港各占50%，是否考虑二线城市，是否有目标确定哪一些城市是多少？
九龙仓：我们主要是指小城市，没有特别的目标和方向，今年海港城和时代广场的租金，一方面，写字楼新的租约会上升，另一方面，去年和前年签下的约会生效，去年和今年都是正数字的升幅。
现场提问：1500万平方米的土地储备目标，今年是否会达到？如果今年不行，什么时候可以实现？公司供股的时机很好，当时确定这个时间考虑的是什么？有没有考虑过其他的融资方法？
九龙仓：我们供股的时间有一些幸运的元素，如果一早知道日本会地震海啸，我们就会回避很多东西。供股方面，我们1月底在长沙买了一幅很好的地，楼面地价800元/平方米左右，总共是56亿人民币，建筑费和利息要100多亿。有这么好的地，我们会抓住机会，我们需要融资，因此我们会找一些保本的方式去做，而不是靠借贷，这样会引起我们供股的行动。
至于我们什么时候达到1500万平方米的土地储备目标，今天不敢夸口说具体日期。我们今年尽量做，中期目标我们希望两年内做到，做不到也不会说是世界末日。
在投资物业方面，从30多万上升到200多万平方米；物业落成方面，2011到2013年比例不断增加；投资物业方面，2012年落成是150万平方米，去年做28万平方米，今年做47.5万平方米，开始是这样，之后会增加快一点的。
去年7月才完成私有化，我们上半年不会做，今年也暂时不会做，我们会以现金的形式，不会以供股的形式。
现场提问：公司很多物业是中高端产品，而且也在限购范围内。除此之外，你们还有投资物业，未来拿地的倾向是否会改变？商业地产在这一波限购中非常受益，公司是否会改变走中高端住宅市场的策略，增加商业地产的比重？
九龙仓：我们一贯不注重在住宅市场，我们有200多万平方米的楼面和300多亿的投资，商业楼也不少，相对于内地发展商而言，我们是有优势的，尤其与国际品牌的合作，互相有信心，管理方面我们也有优势。
现场提问：今年4月推出的一个华人富豪榜上，可以看到，吴先生(吴天海)执掌九龙仓和会德丰，由于内地房产和物流增长，他的资产增幅很大。今年两会不是刺激经济复苏，重点却在维稳经济、社会上，集团资产会不会像过去两年那样有强劲的增长，还是会平稳地发展？
九龙仓：内地房地产住宅市场是受中央关注的，我们完全可以理解，因为世界各地量化宽松，因为热钱，也因为泡沫等问题，中央觉得地产短期内是关注点。
我们觉得，从长远来看，市场是继续会回升的，我们也不是做低档次的楼盘，我们是做一些高档的楼盘，根据不会是民生的问题。
现场提问：现在中央说会扩大限购城市范围，中高端已经受限购，反而中低端、首次置业和第二次置业不受限制，中高端市场是否会有影响？
九龙仓：未来几个月楼市是慢了，我们赞同这种说法。但如果有足够的财力，我们可以渡过这个慢市。
在今年，我们已经有预售订单的超过80亿，今年盈利贡献有若干保障，只要将楼落成，80亿一部分入账，一部分可以到明年入账。今年1-2月已经卖到十几亿，现金是可以流动的，也加强自己的财务实力，这对我们的影响也是短暂的。
