3月27日下午，由南京万达广场商务区即万达中心主办的第三届中国（南京）资本市场及地产投资高峰论坛，在河西金陵会议中心扬子厅盛大举行。水皮、陈淮、董藩三大业界权威人士亲临现场，并就时下投资形式、热点与万达中心价值点展开探讨。以下为建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮的精彩观点。
建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长 陈淮
陈淮：谢谢大家！一直以来咱们的媒体老说，刚才主持人也说，建设部怎么样，我的身份是政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长。并不代表住建部。萝卜就萝卜，不要非得说成是宫廷萝卜。我们万达主办方，给我出的题目就是商业地产带动区域经济，我想了三天三夜，也没想明白。
但是这个故事很长，商业、城市、地产，其实最早起源是南京，我们南京是一个六朝古都，因为最初商业不在地上，在河里，主要的交易、分工都在秦淮河上，是那时候我们的商业中心。可惜没有万达，有万达就会给我们留下一个城市综合体。中国有一个很有意思的词，房地产和商业地产既是相互联系，但是基本规律和政策影响的程度是区别很大的，我们别把住宅产业的发展，把商业地产完全联系在一起，商业地产有独立运动的规律。实际上在中国传统文化中，我们老说“城市”两个字，其实这两个字是互相排斥的，“城”是绝对排斥“市”的。历史上中国的城是“城堡”是贵族聚集地，市场在城中是没有立足之地，那时候有了万达，也不允许在南京城中修“新标杆”之类的建筑。
我们最近几年，拍了很多关于“老字号”的有意思的电视剧。譬如：白家老号、同仁堂、全聚德的烤鸭店的连续剧，其实我给你形容一下，在北京这座也和南京一样有着悠久历史的城市，在历史上“城”和“市”的关系，北京有三道城墙，皇帝住的院是紫禁城。然后才是北京的城墙，北京的城墙在毛主席时代给拆了。那时北京的商业地产在哪里？在城外，聚集在前门外这个地方，如果大家到北京去，我建议大家到北京南城有个叫“湖广会馆”的地方看看。现在还在，但已经是一个湖北菜馆，但是建筑格局依旧，不亚于北京城的王府，但是商业资本那么有钱，但是地位如何？它这一大块，商业繁华之地的北侧就是大家所熟悉的八大胡同，烟花柳巷之地；东侧是天桥，三角九流聚集的地方；南侧叫陶然亭，其实就是个乱葬岗，旧时惨死在北京街头的人，都埋在这里；西侧叫菜市口。在我们旧中国的传统文化中，立足于五千年的传统文化中，“城”和“市”都是分开的，“市”在那个时候是下九流聚集的地方。
大家给我出的题目“商业地产和区域经济”值得我们回顾一下，即使到建国之后，我们还是把生产、工业做为城市发展的主要推动力，一方面我们在东北，在三线地方布局了一大批新型城市，但是都是以生产基地为基础的。今天我们大家注意到“十二五”规划明确提出，要建3600万套保障房，这其中有35%是棚户区改造，主要指我们在五、六十年建的老工业基地中的新村，新中国的旧房子指的就是这个。因此我们的城市并未随着工业的生产形成我们真正和市场经济和城市化相密切联系的商业的发展，这也是我们城市最大的弱项。我们刚才说到北京城，北京城在刚刚解放的时候，曾经被人标榜了一个“没落的、消费型城市”。
我们在进入北京城之后第一项任务就是“退二进三”。即是退出第二产业，进入第三产业，中国当年有了一汽，还没有二汽的时候，就有了南汽了。但是这些工业生产能力的扩张和发展，并没有使中国成长为国际一流的大都市。就是我们江苏省的发展，最初的带头地区并不是受惠于经济发展的成果，而是我们千辛万苦在短期经济发展起来的搞活流通的乡镇企业。所以我们城市迫切需要发展的是商业地产，这并不是中国一个国家的经验，在世界其他国家的发展历史过程中，曾经在最早期的城市化中，确实以工业生产能力的存在和扩张为标杆。
城市已经回归平民、回归百姓，以贵族的城市回归到平民的城市。当然商业地产并不仅仅是卖东西的地方，大家说的CBD并不是商业一条街，而是高端商务聚集区。这是我们刚才说，全世界的城市发展中，已经从工业的聚集转变为商业发达程度，一个城市在国际竞争力的高低，它的发展质量，老百姓生活质量，取决于这个城市商业地产商代表的规模、质量、水平在改革开放中，我们商业发展也是几经曲折的。
中国在改革开放以来发展起来的商业，历经了几个阶段，最早我们的阶段是在八十年代，发展起了一批栈道市场，我相信我们南京也不乏这样的卖羊肉串、牛仔裤的这种栈道市场。在大城市已经存在了数十年的周期，这个并不能成为我们今天谈的商业地产。在以后，我们的商业地产发展过程中，从商业变成地产的过程中又一个十年，在这些大商场中，经商的人变成了个体户，我们的商业期间被分散化又是一个十年，这样的历史过程发展到今天，城市新的商业标杆的崛起，已经成为我们城市化历史进程的使命。
刚才董藩教授把住宅和商业联系在一起，但是在我们公众新信息上，有很多不正确或者是误导性的信息，公布开发商的成本，让老百姓看清楚他们暴利的狼子野心，但是住宅的价格并不取决于成本，取决于什么？包括住宅和商业地产都叫资产价格，资产价格不取决于建设这座房子花多少钱，而取决于这座房子能挣多少钱，这叫资产价格的定价原理。举个例子，这一亩地用来打粮食的时候，尽管出租的租金和出让的价格会有差别，但是利益分配是传导不到这个土地产出的消费头上。这个租金只在土地出让方和受让方分配，只体现在地主和租户之间，体现不到消费者支付的代价当中。当土地不是用来种粮食，而是用来种大楼的时候，这个土地价格的级差性就一定会传导到最终的购买者手里。
实际上人们说，房价涨，不管是南京还是北京，十年前北京可以在三环买到6000/平米的房子，现在只有往北20公里才可以买到6000/平米的房子。这就是土地越来越稀缺的级差作用，这还只是级差地租一的理论。级差地租二是和我们住宅、商业地产的关系更加密切，你买房子的价格在很大程度上其实不取决于给你盖这座房子开发商花了多少钱，而是这个房子周边以外的比如董藩老师讲的轻轨的问题。
我们讲的道理就是说，在这个城市中，真正城市价格决定因素在于社会公共建筑，以及社会服务系统。现在中国在城市化过程中走了弯路，我们在今天为止，在商业地产中存在很多的弊端。到今天我们还在讨论，为什么让穷人住在城市外面，不住在城市中心，因为那些宝贵的商业资源都是我们的公共利益，让南京市所有的资源最高效率，最大产出的发挥作用，是符合南京老百姓公共利益整体利益和长远利益的。
