文|本刊记者 罗影
有人说：王健林(专栏)豪爽的性格，与严格的成本控制有种天生的矛盾。事实或许并非如此，万达这种不动产模式，对宏观经济的判断能力、成本预算的控制能力的要求，比房地产开发企业要高得多。
在万达，承接一个项目前，拿地成本、规划设计费用、建设费用、招商租金全部都要事先做好预算，“我们有精准的模型，误差能控制在万元以内”。据王健林说，最近5年来，万达的上百个项目，无一超出预算，“我们的模式跟住宅地产完全不同，拿地之前就要把成本利润全部算清楚，安全性是商业地产的基础。”
“万达在这方面有最深刻的教训。我们在2001年开始做商业地产的时候，是以房地产开发的惯性思维来思考问题的。从银行贷款，贷二年期，就来做购物中心。2004年，遭遇宏观调控，短融长投的弊端就显现出来了，尤其是国家把购物中心列入限制发展的七大行业之一，我们的资金链就变得紧张。”
对于市场可能发生变化的灵敏前瞻，让王健林立即决定除了已开工的购物中心，暂停其它购物中心的建设，集中精力寻找长期资金管道。“我们找到了一个战略投资者，拿到几十亿元，解决了问题。所以我体会，做商业地产，有可长期使用的低成本资金最重要。”
房地产这种资金密集型的行业，资金是最上游、最核心的因素。有业内人士认为，万达的成功，很大程度上是资本运作的成功。这家中国最大的商业地产公司，至今尚未上市，但据说一点也不缺钱，“万达现在任何时间账面现金都有几百亿，今年光是商业地产一个公司的销售估计就在1000亿上下，毛利百分之三四十。”王健林告诉《英才》记者。
除了销售物业的收入，万达的资金来源还有两个渠道：经营性抵押贷款和银行授信。万达是国内最早尝试经营性抵押贷款的企业；工商银行(4.47,-0.05,-1.11%)、中国银行(3.33,-0.03,-0.89%)、农业银行(2.76,0.01,0.36%)三家总行和两家股份银行都与万达有银企合作协议，每家给万达的授信高达几十亿。
2006年，央行金融管理部门还把万达列为全国房地产金融改革试点企业，给了万达一个红头文件的批复。这个批复相当于一个特殊授权、绿色通道，不受地域约束，单笔贷款在5亿之内无须审批，两三天可以批款。
在上市方面，王健林自嘲是“起了个大早，赶了个晚集”。7年前，万达就萌生了海外上市的念头，摩根大通、里昂证券、摩根士丹利、麦格理、瑞银等国际投行接踵而至。万达最终选择了麦格理，在香港成立了麦格理万达中国基金，这是当时全球第一只专门叫中国基金、只做中国房产业务的基金，穆迪和标准普尔分别给了它A +和A + +的评级。然而，由于政策限制，这只基金的上市计划最终被叫停。2008年，万达计划A股IPO，偏又遭遇经济危机，IPO渠道冰封。
尽管如此，王健林还是在《新财富》杂志发布的“2010新财富500富人榜”上名列榜首。而这张榜单对于王健林财富的估算，不过是基于万达2009年的第二轮私募融资以及工商资料得来——只计算了万达商业地产部分，并未涉及影院、百货等业务的价值。
“目前我们有两个公司在申请上市，一个院线公司一个商业地产公司。院线今年肯定没问题了，政策支持的。地产公司在目前这种调控形势下，上市可能不太现实，等一等看吧。”在上市问题上王健林有足够的耐心。
毫无疑问，在目前的中国商业地产领域，万达是名副其实的领军者，据王健林估计，至多到2015年，万达将稳居全球前三。
独家高端领袖对话——王健林 建了就卖的模式已到头
调控是利好？
《英才》：你怎么看当前政府对房地产业的调控？
王健林：我觉得，中国房地产确实到了应该下决心整顿的时候了。这一轮严厉的宏观调控，可能会使系统性风险爆发的可能性减少，或者时间推迟，是一种好事。据我分析，这轮调控绝不是暂时的。住宅“建了就卖”的模式已经走到头了，中国的土地资源支撑不住每年二三十亿平米的开发量。房地产开发在任何国家都不是永久性产业，等到人口增长开始下降的时候，房地产的好日子就过去了。再过一二十年，等到中国的城市化率达到70%，我们也会进入这个阶段的。
《英才》：目前的限购政策是针对住宅地产的，这对商业地产是利好吗？
王健林：目前是一种利好，我们这一两个月就明显感觉到写字楼商铺销售的更好，但这是暂时现象，如果人们对房地产行业的整体预期改变了，他对商业地产的购买也会审慎的。现在商业地产火，绝对是暂时现象，就是个别投资者的预期还没有改变，觉得住宅不能炒我炒商铺吧，但是如果这个风向一改变，他就啥也不炒了。基于这种情况，我们上半年就维持少拿地、不拿地，到6月再看，如果上半年的销售掉到2万亿以内，全年肯定会出大问题，那我们下半年就象征性弄几个得了。其实，我们现在买的地不是为2013年，而是为2014年在做准备，存一点粮食，虽然不像吃新粮那么舒服，但是不至于饿死。
《英才》：房地产业的调控，对中国整体经济结构的转型会有什么影响？
王健林：内需特别是消费需求不旺仍然是制约我国经济结构转型的关键因素，扩内需、促消费，最重要的是要创造新的消费热点、刺激新的消费需求。近年来，我国消费的发展主要依赖商品房和汽车。2010年，全国商品房销售额约5.2万亿元、汽车消费额约1.4万亿元，两项合计占社会商品零售总额的42%。但从去年下半年开始，商品房和汽车的消费受到明显抑制，政府系列宏观调控政策将使商品房和汽车消费进入平稳增长阶段。在这种形势下，必须创造新的消费热点，以填补住房、汽车消费增速下降产生的空间，从而促进消费增长。今后，应把消费和生产并重，把文化、娱乐、休闲、体育等产业作为扩内需、促消费新的增长点，从传统的“提袋式”消费模式尽快向“体验式”消费模式转变。这也是万达广场在招商时，规定非零售业态，即文化、娱乐、休闲、体育、餐饮等，必须超过50%的原因。
为什么拼命扩张？
《英才》：你觉得目前中国房地产行业自身还存在哪些问题？
王健林：内部管控太不精确。像万达，我们拿的每一块地都建立在严格的模型基础上，拿地费用、规划设计费用、建造成本、招商租金，要全部提前算好，误差控制在万元以内。但很多房地产企业做不到这一点。为什么？
首先，拿地成本没法算，因为住宅地都是拍卖，价格靠大家一轮一轮去加，事先谁也不知道多少钱能拿到。很多房地产企业都是算一个大概，比如大概20亿成本就不拿了，还有企业管它多少钱，拿了再算。地拿到手后，可能账就算不过来了，但没关系，过两年再算，地价不是年年涨么？撑死胆大的，饿死胆小的。
像万科当时在东五环外用1.7万楼面价拿了一块地，如果按照2009年的形势，他早死在那儿了，但是到2010年，旁边房子卖3万多了，行了，他的账又算得过来了。要是买块地捂它5年，就赚大钱了。这几年房地产行业出现了一个很坏的情况——卖的越慢越赚钱，卖的越快越吃亏。也就是说，没本事卖房子的反而赚大钱，营销水平好的、有品牌的，赚小钱。这不成问题了吗？
