2011年4月1日，世界华人不动产学会2011年会新闻发布会在中国杭州黄龙饭店顺利召开，这意味着筹备一月之久的世界华人不动产学会2011年会的序幕已正式拉开。由世界华人不动产学会和浙江大学共同主办的本届年会，以“房地产与城市可持续发展”为主题，在4月1日-3日汇集近千位来自世界各地专家人士参加会议。
在《圆桌论坛Ⅴ商业地产投资、运营和管理》上，新加坡超群房地产管理公司总裁黄亮生谈商业地产在二三线城市成功的可能性。
新加坡超群房地产管理公司总裁黄亮生
先介绍一下我在做商业地产也做了20几年了，在中国也来了十七八年了，最早是93年做ShoppingMall，在中国也做了十几个城市的经验。
今天要分享的成功的因素，基本上商业地产怎么赚钱，很多开发商转型，很多开发商想进入这个市场，这个市场我们不管是做酒店式公寓，还是做综合体能怎么赚钱？最早做的项目是在新加坡滨海广场，已经有30年了，还是不落后，我们的维护成本很低，原来的大理石还是原装，当时也没有环保、低碳的概念，我们用屋顶的雨水来循环浇花，海水来循环冷却空调，一百多亿的投资，很多人很惊奇，现在是300、400亿的物业，就是商业地产。
小的呢，93年我投资了第一个叫第八站，里面有很多零售商，什么大时代，就是三万平米，是第一个在东南亚融到信托资金，十年十五亿全部是现金，所以今天的课题我分享思路、方法跟怎么去整合专业的资源来做。
在三线城市，98年我做台贸购物中心，95年去越南做第一个综合体，越南比中国落后15年，95年的时候去拿了一块地，做综合体，其实都有机会。上海的来福士广场，我们是从金融风暴之后停下来，接了这个项目，当时我是跟凯德合并，成立了这个机构，先把第一桶金赚出来，它是从90块钱人民币一平米，现在做到700块人民币一平米，什么的方法手段呢，现在你做商业地产，万科也进入了，绿地、金地、中粮地产，外国西门集团也进入了，泰国的中央百货有70年的背景，所以你现在面临的竞争对手不仅是国内的万科、万达，有国际上的日本、韩国，其实他们是希望跟中国人合作，整合，因为它的人脉没有你们好，信息没有你们准确，这个怎么去整合，这是商业地产最重要的，因为你没办法说每个酒店式公寓你自己去经营，万科第一期的物业用200亿学习的过程，这是它第一期的物业。在这里面怎么整合资源，包括管理资源，设计资源，专家资源，包括投资的退出机制，你要怎去整合，是你持有还是你套现，还是拿地就卖给一个公司不做了，8%的回报就完了，这也是你的方法，但是你没有办法就完了，每个事情你都做，不专注就完了，因为每个大的企业有自己的品牌，我们是从零开始的，靠我们的产品，我们很专注我们做什么东西，然后我怎么去找钱，发展，打造品牌，商业地产是一个多专业的团队来做的，一般开发商一定要有自己的设计师，园林等等，但是你要知道后面去运营的角度来看，你做一个IT的高科技，像郑总的东西要有很多专业的技术人员，考虑宽带啊，写字楼要考虑十年到十五年的要求了，所以在这里面你需要多专业的人配合着，你有没有这些人？有些人你找到了，你有没有核心团队，这是最关键的，如果你做一个无所谓，你做50个、30个也没有核心团队，有没有系统，每个人都在现场里面做自己的小国王，你的产品就有很多漏洞，你看上海的港汇也好，还是恒隆也好，前面的工作，包括用了五年调整的时间，是金钱，这个太浪费了。所以要从开始做好了，要从整个商场的生命期来了解，我们怎么去赚钱，这是开始高速度的做好，不要听人家跟你讲，不会的人才用三五年，还要考虑物业，你是50年的物业，你的投资成本、运营成本是在前期去控制好，你没控制好你未来的节约成本的没有了，因为运营成本在50年里面，占领了75%所有的投资跟运营的成本加起来，这是我统计出来的，也是很多国际的专家统计出来的，中国也一样。
我强调说你在前面的八个月，当你选择做很多合作伙伴、决策的时候，都是你未来的可持续发展的空间，比如说我们看到很多周围的没有餐厅，地下还有人民广场，说没有餐饮娱乐，所以我们预留了，能够未来改成零售，改成餐饮的，你在策划的时候都要考虑这些东西，所以前面的定位策划你没花钱、没花时间去做，其实这些都是小费。杭州有60个、80个综合体，上海、北京已经到了另外一个阶段了，我已经做了20几年了，已经做了一千多万平米，全世界大的的开发商都合作过了，投资成本、运营成本是在前面控制的，不是后期开业了再去找专家，前面的费用是小费，你前面的功能设计就是你的质量，就是你的平面、你的规划，你的层高，你想迎接五年后、十年后，接LV可以的，但是你层高很矮，你开始的时候就没有考虑LV会来，你就失去了这个机会，你想做CBDmall还是想做红星美凯龙，你选择哪个对你最有利的，后来就是第六点就是你的钱从哪里来，有没有找钱来，其实是有的，我们是从一个物业开始，六年里面做了30个项目，40%是帮人家管理的，其他就是培养人力，我这个很好的团队，很多人想跟我合作，印尼、曼谷等等，有好的资源人家跟你合作，你是开发公司或者是好的管理公司，你没有好的优势人家不会跟你合作，所以机会在哪里，现在目前在紧缩的时候，很多开发商也在想进入这个市场，有一些人想跟人合作，有些人做了一半就找钱，有些人要做连锁的，想做一个产品出来，各种各样的模式，我觉得在这里面有很多重点，就是你的角色是做什么的，你开发商是什么角色，基金是什么角色，管理公司是什么角色，然后我们用什么样的退出机制，或者是什么样的合作方式去赚这个钱，然后针对你的竞争对手，这样的话，每个人你看都有他的工作，我是专门做调研、策划、技术的、管理，其他的基金就帮你找钱，帮你找最便宜的融资的成本，怎么去整合起来。最后一点就是整个品牌，你要成立的公司是取名字也是很重要，整个品牌的策划是有自己资产的价值，从开始要考虑你到底要做什么样的产品，你要做什么样的环境，时间的关系我就不多说了。最近在中国很多开发商觉得银行在紧缩，但是在外地尤其是新加坡，你不一定说用十年去上市，你整合这个资源，在不同专业平面上找比你更合适的合作伙伴帮你找钱或者是退出这个市场。
