商业+地产=商业地产？中国的很多商品为什么还比国外贵？零售商与供货商矛盾的根源是什么？零售业未来有怎样的机会？……
昨天，1000多位全国零售企业的高管齐聚萧山，参加中国零售业发展高峰论坛。在与会者名单中，银泰百货、物美集团、五星电器、金鹰商贸集团等知名零售企业一一在列。
“转变经济发展方式的核心是什么？就是要让消费成为经济发展的主要动力。‘十二五’期间，零售业大有机会。”虽然，当下零售业遇到了各种各样的问题和困境，但北京大学汇丰商学院PE班主讲教授许健道出了与会人士的共识。
裴亮：中国连锁经营协会秘书长
商业地产将迎来新一轮升温
限购、限涨，楼市调控的大背景下，住宅的投资性需求几乎已被完全挤出，各路闲置资金对商业地产的兴趣明显增加，投资意愿很强。对此，裴亮深有体会，“这段时间有很多开发商找我们(连锁经营协会)，想把零售业态引进到地产项目中。”裴亮认为，这是政策变化带来的机会，商业地产将迎来新一轮升温。
但是热情背后，不是没有隐忧。裴亮提醒，2011年商业地产的发展会出现一些新的趋势，值得关注。比如说，曾经很红的大连万达模式，将住宅开发与商业地产开发结合在一起，打造城市综合体，被称为商业地产开发的最佳模式。但是随着国家对于住房市场的调控力度不断加大，这种模式已经不再是“最佳”。“一线城市的机会不会很多，将来这种住商一体开发，会更适合二三线甚至四线城市。”
像任何市场一样，商业地产市场也有供求平衡问题。中国连锁经营协会3月28日刚刚公布的报告显示，2010年，中国连锁百强企业的新店增幅为9.8%，开店速度为5年来最低，扩张速度明显放缓。也就是说，零售业对商业地产的需求在下降，而商业地产投资的热度却在不断上升，供应量不断释放，结果将是供大于求。“不过这里面还有一些结构性差异。比如说百货业的增长速度仍然很快，而实体零售业在2010年的增幅下滑得非常厉害。从近10年的发展情况来看，外资企业的开店数量、销售额等指标增长平稳，而本土企业的波动比较大。”裴亮认为，外资企业将对商业地产的需求形成有力支撑。
另外，资金追求高回报、快周转，商业地产的特点却是周期长，回报低。如果投资者急功近利，将店铺分割出售，商铺主人再将铺位转租出去，租金不断上涨，这些逐利行为的后果最后将全部转嫁到消费者身上。
顾国建：上海商学院教授、上海连锁经营研究所所长
“最近零售业‘事件’很多。”顾国建的开场白，让台下的零售企业高管们发出会意的笑声。“供应商出了瘦肉精事件，出了涨价传闻，作为零售企业当然要承担相应的社会责任。但是我们也要反思一下，收渠道费这种盈利模式是不是需要转变一下？为什么有些国产商品从国外买回来的价格比在国内买便宜？中间流通环节的费用太高了！”
向生产商或供应商收取“进场费”，是现在零售企业最主要的盈利方式。然而，近年来“进场费”开始饱受社会诟病。供应商认为这是乱收费，而且收费之后零售企业没有提供相应的服务，消费者则感觉这些渠道费用最终都转嫁到了自己身上，东西贵了不少。
曾经有日本企业惊讶于中国消费者对品牌的忠诚度很高，其实并非如此。“那是因为大企业通过交‘进场费’这种办法，花钱买断了商场超市里最重要的位置，中小企业承担不了这笔费用，产品就被挤出了卖场。这实际上是部分剥夺了消费者的选择权。”
“我们的零售企业，对中小品牌强势，但面对真正的大品牌、特别是国际大牌，又处于弱势地位。联合采购的力量不强，自有品牌的开发能力也不强。”
顾国建说，“进场费”可以收，但要收得合理，而且不能光靠这个盈利。“零售业不能只做个商业地产的业主，把卖场里的位置租掉就行了。要有自主经营、品牌开发的意识，走价值型连锁的道路。”世界知名的零售企业，像美国的梅西百货、英国Tesco等，都有自己的自有品牌商品，或者有专供自己销售的独有款式，“这个我们要学习”。
零售业自主开发产品，拥有自己的生产基地，消费者能有什么好处呢？顾国建以2010年超市业销售额冠军企业大润发举了个例子。“大润发里面的猪肉很便宜，便宜到什么程度呢？大家都觉得它肯定亏钱。实际上猪肉却是大润发挣大钱的品种。因为他们卖的猪肉都是自己的养猪基地里养出来的，供应商不管收购，只负责配送。中间费用省了一大笔，所以它可以卖得很便宜。消费者获益，买的人多了超市当然也获益。”
周猛：尚泰零售集团中国区董事总经理
外资与本土企业是互为对方的镜子
周猛的演讲开场就用了一个近期大家都很关注的事情作案例分析，如何看待全球最大的电子连锁行业企业百思买退出中国市场？“我觉得在这个时候中国的现代零售业发展中介绍一些理论性或者其他的话题，不如在行业中做一些思考，反思我们企业在发展过程当中可能应该关注和应该在未来留意的问题。”
大约四年前，媒体曾经采访过周猛，请他对百思买的未来做一个评价。周猛的预测是中国家电业将仍然保持目前的竞争格局，国美与苏宁继续充当市场的双强，百思买根本无法撼动他们的地位。但当时他没有想到百思买会这么快退出中国市场。
从百思买的案例不妨可以比较一下外资和本土企业的优势和劣势。
