上海迪士尼项目落户以来，受其辐射影响最大的川沙板块关注度与投资价值一路水涨船高。记者昨日了解到，迪士尼要今天才正式开工，川沙一带欲借“米老鼠”东风的商铺已卖得火热。相比之下，因利好已在前期消化殆尽，川沙板块二手住宅的成交量与价格都较为稳定。
对商业地产利好显著
“受迪士尼影响最大的是商业项目。 ”昨日，川沙多位中介分行经理都表示。中原地产川沙分行瞿经理说，相比住宅市场，迪士尼概念的落地直接带动的是当地餐饮业、旅游业和商业的发展，对商业地产的利好更为显著。万家新天地广场、越龙湾等新开盘的纯商铺项目都受到投资者热捧，单价约3万元/平方米。
21世纪川沙分行周经理也表示，商铺尤其是小面积商铺卖得十分火热。川沙当地的商铺一经推出就很快售罄，完全不用借助中介之力。商铺的价格水涨船高。周经理说，当地五六十平方米的单层铺价格3—4万元/平方米。最近推出的某个位于地铁附近的商铺项目，以小面积为主，单价更是高达5—6万元/平方米，直逼市中心地段商业项目。
二手住宅量价趋稳
相比商业项目的风生水起，当地二手住宅市场因前期利好基本消化殆尽，成交量与成交价格都趋于稳定。
21世纪周经理表示，很长一段时间以来，以刚需为主要对象的川沙二手房市场十分稳定，淡季不淡，旺季不旺。今年，经历了2月的极端低谷后，3月以来成交量已出现回暖迹象。上个月川沙的3家21世纪门店共成交38单，本月截至昨天也已有10单成交。房价较年前涨了约5%。
周经理解释称，2009年上海迪士尼项目正式宣布获批后，当地房价已经历过一轮上涨，米老鼠的辐射效应已经被消化，现在即使宣布开工也不会有太大的波动。
中原瞿经理则表示，房价上涨很大程度是遵循2009年的市场大环境，相比迪士尼概念，地铁2号线的东延伸对川沙二手房影响更大，也一度带动了一波上涨。二手房买家基本为自住需求的刚需客。
上海中原研究咨询部总监宋会雍指出，区域住宅市场的未来利好主要来自于市政规划的推进，过程持续而缓慢，超出城市房价上涨速度太多的机会并不会太多。迪斯尼作为游乐核心，对于居住氛围的营造来说并不见得是特别突出的利好，甚至在未来实际运营中还有可能成为住宅价值的干扰性因素，这点在香港迪士尼已有所体现。
“地王”地块仍未开工
受迪士尼落户影响，2009年与2010年川沙多幅地块拍出天价，均以动辄300%、400%的高溢价率出让。2009年11月，象屿置业以11.9亿元摘得与迪士尼地块直线距离仅3公里的住宅用地“川沙新市镇A08-03”地块，溢价率高达264%，楼板价超过14000元/平方米。2010年，“川沙新市镇B03-13A”商业地块也拍出20000元/平方米的楼板价，溢价率达到427%。这些地块项目的开工和销售必将再度搅动川沙市场。记者在浦东新区规土局网站中查询发现，川沙地块的开工许可信息寥寥无几。
记者昨日也联系了摘得川沙新市镇A08-03的上海象屿置业，项目负责人称目前项目正在进行准备工作，预计今年四五月份可开工，暂定开发小高层的普通住宅，价格“可以根据楼板价推算出来”。业内曾预测，该地块仅开发成本至少18000元/平方米。
