主持人：感谢沈永年先生的精彩演讲，下面进入第三个环节：高端对话，主题是"不确定市场下的确定机会"，有请嘉宾主持：商业推动地产论坛组委会秘书长吴传鲲先生！
对话嘉宾：
广东省连锁经营协会会长孙雄
上海证大房产董事、上海证大外滩国际金融服务中心置业有限公司总裁吴洋
京基集团总经理巴根
金地商业地产公司常务副总裁潘韬
欧亚达家居集团副总裁沈耀俊
百思买全球副总裁、五星电器ceo王健
北京和美商地投资管理有限公司董事长穆建玮
大润发中国区发展部总经理洪万康 (2011-04-09 11:03:25)
有请对话嘉宾上台就坐。
同时有请有请嘉宾主持：商业推动地产论坛组委会秘书长吴传鲲先生！
主持人：非常感谢以上各位嘉宾的精彩发言，精彩的时间总是过得飞快，不知不觉已是中午时分，请大家携带餐券移步到酒店大堂一楼add泛亚自助餐厅享用丰富的午餐！下午的论坛请大家准时2点钟出席。谢谢大家！祝大家午安！
吴传鲲：很荣幸主持这场对话，我想我们这里有学会的领导，有开发商，有家居大卖场的商家，有电器的商家，有百货的商家，同时还有我们的咨询公司的资深专家，已经构成了商业地产小的生态圈，我们主题是不确定市场下的确定机会，要表达的意思是大家都知道商业地产蕴藏巨大的商机的情况下，我们怎么把握这里机会，不确定的风险在哪里，企业的机会在哪里？首先是按照顺序来。首先是请孙会长，它见证了零售行业发展的过程，从孙会长角度来谈谈商业地产一路走来出现的问题和您认为未来的机会。
孙雄：广东的购物中心，就是商业地产从90年代初就启动了，当时比较早的像天河城，而且广东是最早请了国外的包括台湾一些专家讲课，1995年在花园酒店，广东的商业地产走到这一步已经有购物中心，商业步行街，最近还发展了文化商业地产做概念，目前它整个状况怎么样？去年我们一起做了广州购物中心的调查，当时我们的起点是5万平方米以上，到2009年有多少个呢？不完全统计有一些纳入不进来有199个，面积是1412万平方米，也就是说每一个购物中心的面积达到7万平方米，我们还努力的想了解一下这些购物中心每年的销售额有多少？但是我们收集不全，但是我们算了一些，这些购物中心，每平方米一年能够产品1.45万元的销售额。这个到了去年以后发展很快，在去年或者说前两年开始，广州的购物中心把很多的文化元素融入进来，刚才吴董事也讲了新天地，现在新天地在佛山做的岭南天地面积要比上海新天地还要大，而且在广东佛山的文化，包括今天的中山这一块怎么利用原来的，把文化的元素融入到购物中心里面，所以我想这是广东购物中心的重点。
回过头来说，购物中心怎么样正发展，我觉得还是一个市场的需求，我们初步算了一下，去年广东省的社会商品零售总额是1.7万亿，就相当于长三角四个省市16个城市是1.8万，珠三角是1.3万亿，也就是说如果把珠三角9个城市和长三角的加起来，相当于中国的五分之一，这个量很大，而要承载这个量的市场营业额没有一大批的购物中心是实现不了的。
去年整个中国的就是2.3亿，但是我们有13亿人，美国是3亿人，但是美国的商品零售额是如果是包了汽车是4200亿美元，不包汽车是3600亿美元，所以我们的差距还是很大，中国的市场空间很大，所以本身商业物业为零售业提供的舞台和平台、空间都很大。这个是我的看法。
吴传鲲：也谢谢会长，未来我们可能跟会长合作。
孙雄：大家心态好一点，把数字给我们，现在都不报，这不行。
吴传鲲：现在是吴总，我们企业在青岛，我想请教吴总，在一线城市做的成功的项目，怎么把二线城市也能够成功？
吴洋：我们做项目的时候，上海是做的比较早，2002年是拿地，它的区域是上海浦东新区的联洋社区（音），我们基本上拿地的时候是农田，里面当时普通的人口导向基本集中在别的地带，在这个区域作为上海的城市规划来讲，是定位未来发展的中心，当时政府基本上是定了这样的规划，也就是10年以后是发展的区域中心，人口主要是新上海人，因为我是东北人，到了上海以后就是新上海人，当时入住的人口是2万多，新上海人的比例占了78%，新上海人口的比例组成基本上是60%左右是属于国内的，将近40%是国外的人士，国外人士是以台湾和韩国人为主，目前格局基本上改变了，基本以欧美为主，当时拿这个地的时候我们在研究，因为我们没有做过商业地产，我们按照新上海人的投资特性，他有几个渴望，第一个渴望，他融入上海以后，宁要浦西一张床，不要浦东一个房，那个时候对浦东的排斥性是比较大的，它是属于一种冲在前线的人，因为上海融入的人都是上海急需的人才，从这几个方面来讲，当时我们就考虑到了文化的元素，就是植入，就是要把文化的元素植入，能够让新上海人，因为基本上是新上海人，能够让他感觉到给他提供了大家能够会友，能够尽快体验上海文化的场所等等，植入了建筑艺术馆，定期的举办一些活动，和街道相组织，形成这种理念。所以当时做了一个社区商业的代表，在业界引起了轰动，而且开业以后整个形势很好。
同时举一个细节，我们研究了大卖场，因为涉及商业就有一个大卖场家乐福，家乐福组织所有的会员是按照常规的会员组织的，我们说你不能这么组织物流的，因为新上海人口味不好，对长三角一代的食品不适应，所以就按照人口比例来调整，家乐福听取调整完之后，生意也非常的好。所以上海主要的特点是植入了文化体验的概念，是在2002年策划当中就已经考虑到这一点。
谈到青岛的是完全不同的，规模完全不同，一个是我们自称是1.0版，一个是2.0版，一个是建的年代比较早，第二个是规模比较少，上海是11万平方米，青岛是20.6平方米。第二个青岛是近两年才建设开发的，另外一个是城市的所在地区的人口比例，以及消费能力、规模都不一样，我们都做同样一个商业地产，但是在不同的地段区域不同的消费模式，不同的文化背景要沿着不同的办法做。上海当时是2万多人现在不止，青岛开始的时候已经达到10万人口，还有商务一区，二区，三区，目前已经发展了60万人口，因为这个城市人口导入发展的也非常的快，这60万人口当中我们也是按照同一个概念做，就是消费取向、消费偏好，精神文化的需求有什么特点，我们发现这个新区的移民大部分是年轻人，以年轻人为主，基本上是以大学毕业生20岁左右到40岁左右的这个年龄段的人为主，他们的消费能力是最旺盛的，消费的欲望是最强的，时尚感也是最强的，所以我们根据这个定位的，青岛更突出时尚和年轻人消费为主。但是总体上是一样的，都是把当地的文化植入。
吴传鲲：我理解吴总的意思，就是再进行一个大的商业地产开发的时候，首先要认清城市的发展方向，第二个是研究消费需求。第三个吴总提出一个很细的细节，就是在经营管理里面要深入到商家的。接下来我想去请教巴总，巴总的项目现在已经是深圳一个标志性的物业了，请巴总谈一下在城市综合体的开发的一些经验和问题。
巴根：首先给大家介绍一下京基，京基是具备一级开发资质的大企业，就是在全国任何的地方都可以开发房地产，我们已经发展了17年，我们在很多的地方都非常大规模的地产的项目，说到京基有两个事件，大家可能印象比较深。第一个是京基集团在地产行业在营销上面也是比较有名气的，把总统营销模式进入房地产就是京基的，克林顿2002年来到京基的项目，后来的首相梅杰，美国总统来老布什都做了一楼盘的代言，房地产的案例把京基的总统营销已经纳入案例库了。
第二个京基是各大网络报纸最近报道的比较多，就是我们的深圳的第一高楼是京基建的，就是京基100大厦是448米，是100层，是深圳目前最高的一个建筑，所以这两个事情介绍，大家就清楚了解我们京基。
京基是一直做房地产以住宅为主，2006年进入商业地产，包括收购铜锣湾为主，包括京基百大广场等等，专业的手机市场，京基在深圳购物中心最多的企业，我们在京基旗下有五加五星级酒店，包括餐饮，我们也已经开到北京的也是作为一个新的产业。
综合体京基100项目是综合题，包含了写字楼、住宅、商业配套比较齐全。其实很多专家都谈了城市综合体，其实一个是蛮新兴的概念的产品，选择一些比较繁华的地段，京基100是在深圳最繁华的落商业中心区是罗湖区，具备很多的优势条件，无论是商业的氛围，金融机构的集中程度，包括交通的便利性，地铁1、2号都是在那里过的，全部是地铁贯通的，城市综合体一定在非常好的地段做，在城市综合体的结构上面，因为作为企业一定要考虑收益的问题，为什么有一个良性的发展，一定要有一个非合理的比例，住宅是解决资金回笼的问题，写字楼出售是解决资金回笼的问题，出去是出出租是长期投资的问题。在良好的地段，商业比较成熟的地段，商业的是受益是比较好的，作为一般的开发项目，商业物业是作为自由的物业，所以综合体解决是一个平衡的问题，一个是短期的受益，现金的回流，第二个是长期的投资。因为现在的地产不像90年代的时候，拿一个地肯定是赚钱的，现在建造的成本土地的成本很高，政策也不断的调控，所以风险肯定是存在的，所以城市综合体不是随便都可以做的。
其实商业地产是一个蛮专业的，一定是从我们前期的规划设计和运营，最主要的是定位，这个是最关键的，所以我希望大家在这方面做一些交流。
吴传鲲：那个购物中心，您多少年能收会成本？
巴根：应该是10年。
吴传鲲：那已经是非常不错的。好的潘总，潘总有一个非常华丽的转身，从万达到金地，在二三线城市的市场需要什么样的项目和商家？
潘稻：我说一下我的思路，第一个角度不确定市场下的确定机会，先说机会，现在很多的开发商，一线和二线的，中国的经济和西方国家的区别是中国的优势在很多的二三线城市，这个让我们的经济有纵深，为什么金融危机中国的影响不是很大，就是因为我们有广大的二三线城市，所以我第一个观点就是在二三线城市绝对有非常大的机会。
第二个刚才巴总说做综合体要在经济非常发达的繁荣的地区，我有不同的意见，因为以前我们有很多的经验，现在我们认为中国城市化已经到了转折点已经接近10%，第二个是中国的消费也进入一个非常好的时期从2009年的开始社会零售社会品一直在增长的阶段，标志着消费进入一个非常好的黄金发展时期，所以蕴藏在二三线城市的发展力，很多时候是因为我们没有提供好的发展平台，当时我们在宁波一个县做万达广场的时候，背面是工地，当时我们的招商非常的困难，都说那个地方不可能有商机，都说5年后再说，但是一年半之后万达广场的停车位已经不够了，告诉大家中国的二三线城市消费力是惊人的。
这就创造了机会，但是机会之外还有风险，第一个风险中国的地区差异很大，经济发展水平差异很大，文化水平差异也很大，这些你就要考虑要你做什么样的产品，产品的类似是不一样的，北上广深你可以做写字楼，但是二三线城市的就不一样了。
第二个是产品档次定位问题，这个大家可以比较的好理解，因为消费力是不变的。不要一味的追求高端和新，我们最近在西安做了一个项目，西安的说为什么不能做高端的，我觉得这个高端是普遍的，我觉得对于一个城市一定要定位。
第三个对于每一个城市对消费者都需要判断，不要被gdp或者是表面的宏观数字误导给做出错误的决策，要对当地市场做精准的分析。根据实际的消费能力和消费特点来确定你的产品结构、档次和招商商家，一定不能追求高和时尚。
