在公开宣布辞任万通董事长半个月之后，冯仑昨日携自己的新团队在“转型与创新”——2011万通地产新品发布会上亮相，而万通在商业地产领域的新战略也更加清晰。冯仑当年用3万元撬动1800万元的超强融资能力，将成为万通转型后成功与否的决定因素。
做商业地产里的“万科”
冯仑早早就提出了“学习万科好榜样”的口号，事过数年，刚刚接任冯仑的许立依然以万科为榜样。新上任的万通地产董事长许立现场发下豪言“在10年之后，希望万通地产也可以在行业地位、专业能力上，能够有跟万科这样的公司形成相匹配的能力”。
许立说：“不久前遇见万科集团总裁郁亮，他说10年前做万科经理的时候，当时的销售额只有24亿元，10年后的今天，万科的销售额达到了1000亿元。所以我们要用10年的时间进行追赶。”
从香港模式到美国模式
万通地产转型选择的突破口是在自己擅长的商业地产领域，10多年前冯仑就是靠着万通新世界项目在北京地产界打下了一片天地，并在北京首次引入“香港模式”。10多年后的今天，万通在转型的关键时期，又提出了美国模式。
所谓的美国模式是将产业的核心由开发硬件向资本运作转移，而房地产的开发则从快速开发销售转变为销售与自持经营相结合。此前的“香港模式”则是指从投资买地、开发建设到营销销售、物业管理等环节全部由一家开发商独立完成。这个转变也正是传统地产模式向资本化运作转型的一个特点。
对于未来商业地产的发展，新任万通地产总经理云大俊透露，万通地产力争5年内商用物业的收入占总收入的15%，利润占总利润的30%，投资级持有物业占总资产20%-30%。云大俊说：“我们只做一线城市核心商务区或新兴商务区，以及二线城市核心商务区的项目，因为只有这样的项目未来才能获得充分的运营收入，也为我们丰富多元的财务安排奠定基础。”
今年起万通地产将陆续启动北京中服地块Z3项目、上海虹桥项目、万通杭州中心、天津泰达城R3、万通天津中心5个新项目。到2015年，万通地产计划商用物业开发面积将超过100万平方米、总投资约150亿元、持有投资级商用面积超过50万平方米，目标年租金收入11亿元。
融资能力考验万通
作为当年南德集团牟其中帐下幕僚的冯仑，一向有着地产界思想家的美称，模式创新一直是其最为擅长的。而在时下，房企纷纷转型为商业地产开发商的今天，万通地产的底牌并不硬。
据万通地产2010年年报显示，去年公司实现营业收入35.68亿元，同比增加45%；归属股东的净利润为4.14亿元，同比增加51%；毛利润率为39.66%，同比下滑4.25个百分点。而去年销售额超过100亿元的国内房企就接近40家。
单从企业实力而言，万通地产已经失去了与其他房企抗衡的能力，但是靠着冯仑当年用3万元撬动1800万元的超强融资能力，万通地产依然有着让人值得期待的未来。
在昨日的新品发布会上，冯仑还拉来了中国国际金融有限公司、香港置地、美国AS+GG等国际巨头坐镇。(赖大臣/文)
