零售商业综合体集体“杀入”大社区 东莞中心区地产欲借力升级
限购预期渐被市场看淡的4月东莞楼市，推盘和销售依旧一片火热。据统计，4月东莞全市的市场推盘量高达40余个，同比、环比数据皆有大幅上涨，其中城区市场推盘量占据全市四成以上。与此同时，城区几个新生代大社区商业综合体自开业以来人气渐旺，尤其是楼盘扎堆的西平大社区，近期将有中信凯旋公馆、景湖十期等多个全新楼盘上市，社区大商业配套的齐齐现身令以上楼盘直接受益，不仅买方市场看好，开发商更是欲借配套升级之机抬高住宅身价。
市场分析人士认为，社区商业配套的好坏与楼盘本身的销售及房产未来升值关系密切，开发商投入巨资引入、催熟社区配套后，周边楼盘的售价、居住价值和投资价值会水涨船高。
社区配套商业 二手楼价攀升
社区商业开发一直在东莞房地产开发进程中相对滞后，不仅对在售楼盘的销售、入住造成直接影响，成为购房者心目中最大的一块心病，配套的严重缺失还往往影响到物业未来的升值空间。
城市风景、宏图路一带的社区消费近期因中天时代广场沃尔玛、大地电影等主力店的开业显得愈加火爆。商业配套的升级也令周边一些社区房源租售火爆。
一位中介公司的员工表示，目前中信新天地、城市风景和晶城等周边楼盘都是客户租售的首选，入住率非常高。像新天地这种大社区盘在二手市场很受欢迎，二手房价格基本都去到了7000元/㎡以上。
配套升级 新盘上市“身价倍涨”
景湖时代城商业中心、中天时代广场等零售商业综合体集体“杀入”大社区，不仅带旺了周边楼盘的人气及租售市场，一些辐射范围内的新盘更是借机造势，市场定价跟着水涨船高。
据了解，目前东莞楼市经过了一段限购预期的降价推售后，房价再度触底反弹，与西平区相邻的水濂片区，上周有万科翡丽山及中信森林湖·兰溪谷两大新盘开盘上市，两大盘的洋房售价齐齐过万，其中翡丽山带精装的洋房均价高达15000元/㎡，大大超过了市场预期。
据悉，西平片区年内将有光大景湖十期、中信凯旋公馆及中央天利花园等全新楼盘上市，市场分析人士认为，在配套升级、周边楼盘相继开盘破万的参照下，西平片区几大新盘定价保守估计会在8000~9000元/㎡的范围内，像中信凯旋公馆这种地王项目，开盘破万已无悬念。
观点
发展社区商业有利于降低经营风险
在东莞，传统商圈培育消费人群不易，经过多年摸索，目前各大国际零售巨头开始向社区商业发力，把店直接开进楼盘聚集的规模大社区内，除了景湖时代城商业中心、中天时代广场两个以社区消费为主的商业体外，位于东城区超大社区星河传说内的大型商业综合配套星河城也将在年内正式开业运营。市场分析人士表示，这一转变无疑是顺应了东莞人的就近消费模式。
回看2003~2005年东莞第一轮商业地产爆发阶段，超前规划加上传统商圈的运营模式令东莞商业一度陷入困境，华南MALL、第一国际等大型综合体项目都曾因无法聚集消费人流，经营陷入瓶颈。而如今新生代的商业综合体在招商运营方面则变得更为稳健。
邓学冠表示，经过之前的经验教训，东莞很多开发商现在都不太敢碰商业，就算是要开发大型商业项目，也会选取最保险、稳妥的方式：“我们看到，出于利益和成本上的考虑，开发商一般都是先开发售楼，不会像碧桂园那样同期进行商业配套开发，为何？守业成本太高了。我们现在看到的西平、城市风景这些社区已经开发多年，有大量住户入住，招商有这个基础条件，在人群密集的社区内发展商业配套有利于降低经营风险，所以这类社区商业才会雨后春笋般冒出来。”
邓学冠认为，目前东莞的商业招商模式仍较为粗放，同质化招商严重，如果项目运营成功往往不是因为招商经营出色，而是地段上的成功。从趋势上看，以后东莞商业地产项目将会越来越多，竞争加剧会令东莞商业出现一轮洗牌，地段差的商业项目极有可能会做不下去，而地段好或已做好前瞻性规划的商业项目则能突围而出。
“未来东莞商业项目不能再沿袭目前这种同质化的招商运营模式，而是要走出自己的特色，具体而言就是要进行行业细分，走人家没有的特色路线，比如说引入些文化艺术类、软装等的专业市场，同时引入专业的人才团队进行招商、经营和管理。”邓学冠如此表示。
质疑
商业综合体近身“肉搏”：
近距离同质化竞争对商家不利？
南城区今年的商业竞争格局再度升温，国际商业大鳄纷纷到东莞社区内跑马圈地，景湖时代城商业中心、中天时代广场及第一国际汇一城等三大商业综合体集体现身，在相距不到三公里的范围内，吉之岛、沃尔玛、家乐福几乎同期开业，这令南城区原本仅限于鸿福路上的狭小商圈得到迅速扩容，传统商圈消费再次被分流，东莞大型商场零售已从传统商圈、商业街竞争时代转入社区近身肉搏战。
值得注意的一点是，以上三大商业综合体的主力店招商运营模式极为相似，基本上都是走超市+电影院线的模式。短期内突然增加那么多商业零售体量，如此近距离的同质化竞争是否会影响到商家的后续经营？
在东莞商业招商领域打滚多年的东莞市希尔顿广场建造有限公司总经理邓学冠对此并不担心：“南城各大社区今年增加那么多零售商业，短期来看商家会面临一定的经营压力，但只要布局合理，商家有信心守业，以未来周边社区的消费力而言，支撑这些商业体量并没有问题。”
邓学冠说，像沃尔玛、家乐福这类国际零售商业巨头，在选址方面都非常谨慎和有经验，没有一定把握是不会贸然进驻的，这些商业巨头之所以会快速在南城社区内设点布局，就是看好这个市场的未来前景：“广州的天河北每隔400米就有一个大超市，他们一样活得很滋润，像西平、中央商务区这类城市中心区，未来必定是人流聚集的地方，只要能守个3~5年，这些商业综合体都能旺起来。”
邓学冠表示，像西平这种规模的大社区，新生楼盘不断涌现，以后会有近20万的消费人群，只有一个家乐福显然不够，再增加多一两个社区超市作为补充也不为过：“目前东莞大道沿线、石鼓、水濂山片区的大型楼盘已经很多，房地产开发势头迅猛，是引入大型商业综合体的好时机，开发商在开发商住楼盘的同时应该适当考虑引入商业配套，这对商家和买家而言都是一桩好事。”
