商业地产圈内流行一句话：10年前，人们还都在问，什么是商业地产；5年前，大家关注的是，谁在做商业地产；今天，人们的问题是谁还没有涉足商业地产。万达集团董事长王健林曾经说过：“住宅‘建了就卖’的模式已经走到尽头，未来更多的资金将涌入到商业地产。”
受行业利润的驱使，很多曾号称“绝不涉足商业地产”的房地产企业，纷纷改口。“招保万金”四大住宅地产巨头中，已有三个明确表态“从商”。万科宣布，未来持有型物业将占其20%的开发比例；保利计划到2012年，商业地产方面的投资将占到其总投资额的30%；金地则将在今年的土地投入计划中，有20%的资金会投向商业项目。
但是，商业地产并不是谁都能玩，也不是谁都可以玩。运营之路风险与机遇并存，如何才能保证投资有回报？如何能让手中的商业项目达到期望的赢利度？如何才能有效解决招商与养商的矛盾及困难？如何在后期运营中保证商业项目的可持续发展？一系列商业地产运营的思想认识和技术性问题困扰着各大开发商们。为此，《成都晚报》邀请了多位行业专家和业内人士前来支招，为各大商业地产物业指点迷津。
话题一
现象：73座“烂尾楼”，95%是商业地产
发问：为何商业易成烂尾楼？
“成都截止到去年底，大家知道成都有73座烂尾楼，这里面95%是商业地产。一般情况下，如果租金占到运营成本的8%～15%，这一价格对于品牌投资者是可以接受的，如果超出这一范围，或者其租金超出了住宅平均租金的30%～40%，则有可能亏本。”四川省商业连锁协会会长冉立春认为商业地产难以为继的一个重要原因就是高租金问题。例如，一平方米的售价10万块钱的商铺，商业地产租金如果按投资回报率8%来算的话，每个月每平方米的租金是666.66元，这个租金是一般商铺都不能承受的。而产权式商铺和售后返租两大问题，对开发商的运营能力要求很高。
成都国美西部大区总经理助理李中涛认为原材料采购价、人工成本等上涨，间接促进营业额往上走，那房租自然水涨船高。“我们和地产公司洽谈时毛利要定在12%，再加上房租占比、员工占比，公司的房租上限是3%，如果房租太高了，也会对我们造成很大的影响。”
“高投入，高风险”使商业地产时刻伴随危机，如果人们对房地产行业的整体预期改变了，对商业地产的购买也会审慎的。富力地产成都公司营销总监李红超例举了万达的三个市场模型。第一个模型，房地产市场维持去年5.7万亿销售额的规模、不增长，这是最理想的一种；第二个模型，市场总量跌至4.5万亿，这也还算在正常范围内；第三个模型，总量掉到3万亿以下，“这就接近崩盘了”。
“公司在成都目前有1000多家店，主要以卖日用百货为主，另外准备开24小时便利店，现在已经开了25家。但由于物价水平涨幅极大，成倍的价格的确对公司在资金方面压力很大。”成都红旗连锁总监刘渝民感叹道。
“开发商主动承担培育商业口岸的义务。”成都人民商场企划主管肖栋认为，很多开发商在此环节最容易出现问题，在商品出来后，就急于套现，将商铺卖给业主就甩手不管，结果常常导致整个商业项目经营不善倒闭。
