4月22日，万众瞩目的郑州二七万达广场销售中心悄然揭开了神秘的面纱，作为大连万达集团在郑州建立的全新第三代城市综合体，它将对郑州商业格局产生怎样的影响？又将怎样改变郑州人的生活？带着几分好奇，记者再次进郑州二七万达广场。
城市综合体代言城市未来
鲜红的地毯，透出了节日般的喜庆，巨型条幅仍在空中飞舞，站在二七万达广场气派时尚的销售中心，记者感受到了万达广场给脚下这块土地带来的巨大变化。
在4月17日本报大河楼市和郑州二七万达广场共同主办的“巅峰对话——首届城市综合体发展论坛”上，河南财经政法大学教授刘社高度看好城市综合体的未来。
刘社说，这几年商业物业出现了一匹黑马，这就是城市综合体。2010年上海世博会城市未来发展馆里提出了一个新的观念：未来的城市将成为一个集居住、工作、购物和休闲于一体的24小时步行社区，人们拥有非常丰富的生活方式，不用打车，实现低碳生活，同时也彻底解决城市交通的拥堵。而从现在的情况看，城市综合体恰恰能够完全满足这些需求。
刘社断言，城市综合体是城市未来的发展趋势。
现实在某种程度上印证了刘教授的观点。继宝龙城市广场 、郑州国贸中心 、曼哈顿广场之后，以郑州中原万达广场 、郑州二七万达广场为首的新一批城市综合体，正在迅速崛起。
河南财经政法大学教授、房地产经济研究所所长李晓峰告诉记者，从发展的角度讲，城市综合体是一个城市发展到高级阶段的产物。当一地人均GDP达到4000美元、城市化水平在45%~50%的时候，消费需求开始由单一的购物需求向综合消费需求发展，此时便具备了建设城市综合体的条件。
“2010年，郑州人均GDP已达4400美元，城市化水平在2007年就达到45%，因此已有承载商业综合体建设的经济基础。”
“城市综合体”改变城市格局
河南省商业经济学会常务副会长、秘书长宋向清告诉记者，省会的商业发展经历了小型零售店、专业卖场、综合百货等业态模式，与此相适应，省会商圈的发展也是由点成圈、由圈成带，这种“自然生长”模式不仅涉及多业态的磨合对接，也导致商业布局不尽合理。现在的综合体项目起点(blog)就是集聚型的，结构合理分配、业态错位经营，因此它本身就可“自成一圈”。“它将给省会商圈带来一种‘晕轮效应’，未来商圈将会随这些综合体而扩大、变异，郑州商业也将从单中心走向多中心发展格局。”
当前，郑州的商业格局已经呈现出日益鲜明的发展特征。“一心多点”的格局，已经开始向“多心多点”的格局转变，区域消费将成为主流。根据郑州市商业网点规划，未来郑州市将形成一个以市级商业中心、市级副商业中心、区域商业中心以及特色街为骨架的商业格局，“一心多点”的格局逐步呈现，并呈现出多心化发展的趋势。
城市综合体改变的不仅是商界。作为快速推进城镇化水平的重要载体，城市综合体也将成为撬动城市新一轮发展的有力杠杆。
城市综合体与城镇化就像互相带动的两个齿轮。“城市综合体项目可进一步完善城市功能，提升城市的承载力，这些大手笔势必成为省会旧城改造、新区建设和现代服务业发展的新引擎。”李晓峰说。
城市综合体进入全新第三代
细品城市综合体——在林林总总的城市综合体中，记者发现，其商业运营模式往往有很大差别。基本上可分为以下三种：产权式商铺集合体、纯商业组合店、新都市消费城。
郑州二七万达广场营销负责人说，三种不同的业态，在万达广场体系中都能找到。只不过，这三种业态，被万达集团分别称作“第一代”、“第二代”、“第三代”城市综合体。
这三种模式，优缺点各异。像产权式商铺集合体，早期各个城市的商业地产多半是这个版本的。这种方式的好处显而易见：采用分割出售“产权式商铺”的方式可以帮助商业地产项目的开发者平衡现金流，同时给了无数投资者进入商业地产的机会。然而，对于大多数项目来说，经营初期，由于商铺经营权的分散以及管理职能的滞后，主力店以外的各个小商铺只能单打独斗，整体形象混乱，人流分散混乱，经营并不理想。
随后，商业地产项目的操盘者也窥知了这种模式的短板，于是纯商业组合店这种模式出现了。这种模式下，商业地产项目引进了百货、电玩、餐饮、建材等多种业态和更多品牌店，最终形成一种纯商业组合店联合发展的模式。但这种模式招商难度很大，对运营商的要求很高。
再发展，一种更为标准，也可以说是更符合城市综合体概念的新都市消费城模式出现了。
在这种模式中，出现了被万达集团董事长王健林(王健林博客)称为“第三代万达广场之灵魂”的室内步行街。几大主力店不再各守一方，而是围绕这条室内步行街布局，步行街的每一层都通往各主力店，通过建筑平面立体的互动实现所有门店共享巨大人流。目前，郑州二七万达广场采用的正是这种模式。
