万达开发商业广场存在两大“死穴” 如何来解

“2002年是万达集团高速度、跨越式发展的一年，是‘腾飞’之年。万达商业公司（万达购物广场）已经与12家大型连锁企业签订了联合发展合同。”万达集团2002年的总结报告上这样写道。然而，报告上没有提到的长春万达购物广场业主纠纷事件——被某媒体称为“万达·沃尔玛”流血事件却是万达集团抹不去的痛。
　　
　　是“万达”还是“万达·沃尔玛”

　　今年1月16日，在长春市重庆路作为万达商业集团在全国第一家竣工开业的购物广场——万达购物广场正式开业，其主要租户沃尔玛也宣布同时开业。开业两个月后，仅有5层的购物广场竟有着“天壤之别”：2至3层的沃尔玛购物广场人流滚滚；一楼的黄金铺位却空着一大半。
　　
　　其实这些空着的铺位万达已经全部卖出，只是一部分业主看到当初高价买的铺位不能按当初设想的价钱租出去，就以“广告欺诈”为由将万达告上法庭。这些业主正在跟万达方面闹着要退铺、赔偿，结果商城都开业两个月了，大部分商铺还没人入驻。
　　
　　据悉，2001年7月份，长春各大媒体同步刊登了一系列房地产广告，大意是：大连万达携手沃尔玛，将在长春最繁华的商业街重庆路打造巨型Shopping Mall——万达·沃尔玛购物广场，现在一楼黄金商铺预售，请长春实力型投资人关注，等等。
　　
　　“我们很多人都是通过这个广告才了解沃尔玛的，冲着黄金地段和沃尔玛，才买了商铺。”一位业主非常气愤地说，当时，包括买房合同在内，开发商向业主出具的所有表格、文件、公证、评估、银行按揭、保险等，全部以“万达·沃尔玛”的名字出现。
　　
　　可是到了2002年10月31日，当这些业主接到署名为“万达购物广场”的入户通知，在未竣工的建筑物上，原来沙盘上“万达·沃尔玛购物广场”，变成了“万达购物广场”。而实际上沃尔玛同他们一样，也只是万达的业主。
　　
　　在商品房购买合同中，“万达·沃尔玛购物广场”后面醒目地标明“暂定名”，一个建筑的命名权当然归开发商所有，当然可以由开发商更改。万达集团一位高层解释说，而且以“沃尔玛中国之路”为标题的系列广告中明确标明：沃尔玛租用2至3层营业面积。
　　
　　无论如何，沃尔玛对长春投资者的吸引力是巨大的：该购物广场内铺价格为2.8万元／平方米，临街外铺最高卖到6.68万元／平方米，最小的商铺近百万元，最大的临街商铺超过1300万元，这是长春历史上最高的商铺价格；而这些“黄金旺铺”很快被抢购一空，仅靠一层商铺出售，万达就收到购房款3亿元左右。
　　
　　然而，当初叫价每月500元／平方米的商铺，现在每月最多只能租到350元／平方米，有些位置不佳的铺位还被人把租价砍到了200元／平方米左右。于是，群情激愤的业主开始找万达长春公司的工作人员找说法，提出退铺、降价和赔偿等各种要求。在此过程中双方不断发生冲突，一位业主说，他们中间有人被万达方面殴打和恐吓，公安机关还拘捕了万达长春公司的负责人。业主们还以广告欺诈为由将万达集团告至长春市朝阳区人民法院和长春市中级人民法院。
　　
　　商业集团另一高层否认了万达方面曾经殴打业主，并认为万达的员工在这次纠纷中受伤害更大。他说，在纠纷中，万达的一名员工被业主打成脑震荡，现在还住在医院里，而万达集团长春办公室也被砸得面目全非。“无论如何，长春项目闹到流血的地步，是万达绝对没有想到的，没想到长春项目作为万达和沃尔玛合作的第一个项目，在成功市场策划和良好销售业绩之后出现这么严重的纠纷。”这位高层说。
　　
　　如何构建“商业广场”帝国

　　毫无疑问，此次“万达·沃尔玛”流血事件使得万达集团的一条“腿”出了问题——万达集团董事长王健林在2000年召开了一个他后来称之为万达“遵义会议”的董事会会议，并决定要“两条腿走路”，一曰住宅地产，一曰商业地产。
　　
　　何谓商业地产？用王健林的话来说就是“我们和世界知名的商业企业合作，投资在全国各大城市发展ShoppingMall，简单地说是我们负责建设，租售给他们进行商业经营。”中国加入世贸组织以后，跨国商业企业获准进入中国的流通领域，2004年开始，将取消地域限制。像沃尔玛、家乐福这些跨国商业企业都雄心勃勃要进入中国，每年都要开好几家店。他们要进行快速的扩张，对各方面的要求也一定很高。“其中，在目标城市的选地、买地及改造原有设施等就是他们发展的一个瓶颈，而这正好是我们的强项。”王健林说。据悉，万达集团的商业地产开发公司已经和8家跨国连锁企业签订了联合发展协议。在签订了联合发展协议后，双方共同来排定目标城市，在获得进驻公司的订单后，由万达负责选地皮，进行有计划的买地开发。王健林称之为“订单商业”。
　　
　　“以前一般是先盖好房子，再找商家入驻；我们现在是先找好商业对象，再找地方盖房子。”万达集团副总裁、万达商业公司（商业地产）总经理汤天伟这样解释王健林的“订单商业”模式，“万达的房子盖到哪里，它们的商场就跟到哪里。”能让汤天伟说出这样的豪言壮语的正是零售巨头沃尔玛——万达集团已与沃尔玛签订了合作期限25年的协议。王健林在接受媒体记者采访时透露，自2000年6月以来，万达已与16个城市达成了开发建设商业广场的协议。以后万达商业广场将以每年5至10个的数量递增。从2002年11月开始，这些广场将陆续开业，到2004年，将会有30个以上冠以“万达”大名的商业广场或Shopping Mall在全国大中城市出现。
　　
　　怎样解开商业地产“死穴”

　　长春万达购物广场突然爆发的冲突让雄心勃勃的大连万达始料未及。此前豪情万丈的经营者始终没有详解问题究竟出在哪个环节，就连一向以深度报道见长的某媒体也只是将“万达·沃尔玛”流血事件放在一个合同纠纷的层面。而在有关专家看来，作为商业地产的一个典型文本，“万达·沃尔玛”流血事件恰恰暴露了长期存在于中国商业地产的“死穴”。而若这些“死穴”不能一一化解，作为大连万达商业地产新长征路上的摇滚可能会因此戛然变调。
　　
　　“万达·沃尔玛”流血事件只是一个缩影,其故事的发生背景是——一场以Mall为竞争主力的商业时代正以摧枯拉朽之势呼啸而来！
　　
　　但是，Mall项目的专业策划人周颖舟认为，很多地产商完全是利益驱动，持一种短期投机心态，他们远没有意识到商业地产的一个“死穴”：不能进行滚动开发。一个Mall的设计牵涉到4万个零部件，生命周期很长。
　　
　　而在2004年以前，万达已经开工或即将开工的30个商业广场，仅启动资金就需100亿元以上。万达是如何解开这个“死穴”的呢？
　　
　　王健林说，商业地产所需资金，约20％即20亿元将由万达直接投资——万达集团年销售额40亿元，利润加上租金每年提供20个亿没有问题。按照万达的设想，营业后每个商业广场的年租金可达2000万元至3000万元，10个商业广场的年租金就达数亿元之巨。这笔资金当然可以用于商业地产或住宅地产的开发投资了。
　　
　　不管王健林是打算将商业地产的收益用于住宅地产投资扩张，还是将住宅地产的利润用于商业地产的扩张，抑或兼而有之、混而用之，关键是万达的住宅地产必须一直保持良好的资金流。与此同时，万达开发的商业广场需要有沃尔玛这样的大租户及其他品牌商业企业承租，并且经营状况良好，能够按时交租金。
　　
　　“万达·沃尔玛”流血事件无疑会导致这条资金链的断裂，对万达的“商业广场”帝国将是沉重的打击。由此看来，万达也没能解开商业地产的这个“死穴”。
　　
　　过分依赖零售巨头——商业地产的另外一个“死穴”，这在一定程度上会限制地产商的施展空间。例如，在万达与沃尔玛合作的25年中，只要是双方在国内合作的项目，其租价、条件都将是一样的，万达不能还价，而各地的地价显然又是千差万别的，这就要万达到那些价格可以承受的区域内去找地盖商场。
　　
　　尽管王健林早就表示：万达要做纯粹的地产商，不会参与商业经营。而吉林省工商局稽查分局局长王振久接受媒体采访时说，“万达·沃尔玛购物广场”确实对投资回报做了宣传。“万达最大的问题并不是广告，而是在最后一个招商环节没做好。如果招商成功，管理得当，商铺租金上去了，业主投资回报也很高，当然也就不会出现业主闹事退房的风波。”这个业内人士得出的这个结论,无疑又是整个商业房地产行业的一个“死穴”。
　　
　　万达集团曾宣称，开发万达商业广场Mall是全国首创，是创新的典范。然而万达的商业地产刚刚迈出第一步就受了伤，不知道这条“腿”还能走多远？（消息来源：中国商报 记者 胡斌）