去年，天河出现叫价30万元/平方米的商铺，业内竟然惊叫“天价”。其实，这样的“天价”在珠江新城商铺面前根本不值一提，这样的价格，珠江新城几年前已出现。
而经过去年下半年以来的一波急升之后，珠江新城商铺售价向着更高的层次迈进。满堂红商铺部经理郭海波告诉记者，在珠江新城规划的步行街兴盛路旁，二手商铺的叫价高达每平方米四五十万元，一个小小的商铺，其总价可能就要几千万元。“珠江新城商铺的业主，绝大部分都身家过亿元”。
不仅售价高，珠江新城商铺租金也不错，月租600元-700元/平方米的商铺也屡见不鲜。不过，这样的租金和售价相比还是有一定的差距，业内人士预计，随着区域的成熟，高端人群进驻的增多，商业氛围的更加浓厚，CBD商铺的租金还有上升的空间。
售价猛涨一成多，预支未来升值空间？
世邦魏理仕在其去年第四季度的市场指数简介（中国）中提到，广州在该季度有3个优质购物中心落成，共有20多万平方米的优质商业面积进入市场。其中一个购物中心就是位于珠江新城的友谊国金店。其实，该份报告还不是非常精确，就在去年的12月29日，高德置地广场购物中心开业。至此，珠江新城有了两个大型的综合性高端购物中心。
大型购物中心的开业，为珠江新城商业带来了更多的人气，而有人气自然就会有商机，商机增加自然会提升区域商业的价值。加上去年10月以来住宅“限购”，更增强了珠江新城商铺的抢手程度，售价也在不断攀升。
“去年下半年以来，珠江新城商铺售价上升了10%-15%，”郭海波告诉记者，这样的升幅也许不算太大，但是，珠江新城商铺原先的售价就已经非常高了，即使10%-15%的涨幅，其绝对值还是非常大的。
据了解，经过一波急升之后，CBD步行街兴盛路两旁的商铺叫价最高，虽然有些商铺还没开业，但是业主叫价竟然高达40万-50万元/平方米。因为叫价过高，而所谓的利好，也仅是人们的预测，因此往往有价无市，很少出现成交。
而在珠江新城东南面的珠江新城御景、南国花园一带，目前也有部分商场铺出售，叫价也要8万-10万元/平方米。至于花城大道一带，因为有地铁线的支持，临街商铺叫价在10万-15万元/平方米之间。
相对于东区，珠江新城西区的商业氛围其实更为浓厚，只是因为缺乏步行街这样的概念，所以业主不敢叫出四五十万元/平方米这样的天价。在珠江新城市国土房管局附近，一些出售二手商铺的业主叫价20多万元/平方米，如果是四五十平方米的小面积商铺，业主放盘价更可以高达30多万元/平方米。
珠江新城二手商铺的天价，有没有泡沫的成分？郭海波认为，这已经预支了未来5年的升值空间。不过，也有不同意见者，某上市公司商业总监分析，如果珠江新城的配套能进一步完善，高端商场能吸引更多的人群，CBD的商业地位慢慢向天河路靠拢的话，其价值如何还真不好说。“正如几年前，谁又能预计到珠江新城住宅能卖那么高的价格？”
月租可达每平方米七八百元，未来还有升值空间？
珠江新城大型购物中心租金水平有多高？虽然从一些公告里可知，租给知名商家的不高，没有超过300元/平方米/月，但再分租后的租金水平，其行情难以了解。有业内人士参考广州其他购物中心租金情况进行分析，也许CBD大型购物中心首层租金在700-800元/平方米/月。这比多年前正佳广场开业时还有所不如。
如果这样的分析准确，那么这样的租金在珠江新城已经算比较高的了。
在珠江新城西区，因为区域比较成熟，商铺的租赁需求也比较高，一些100平方米左右的临街商铺，月租金也就600-700元/平方米左右；如果是两三百平方米的商铺，面积相对比较大，租客相对要少一些，因此月租多在400-500元/平方米之间。至于兴盛路步行街两旁的商铺，月租也可以达到600-700元/平方米。南国花园一带，属于珠江新城东区比较成熟的地方，商铺租赁需求也比较旺盛，不过因为多数只能做做美容美体、小超市、中介地铺等，租客也承受不起太高的租金，所以月租也不算太高，大约为400元/平方米；附近的力迅上筑，商铺租金则在300-350元/平方米左右。
以目前珠江新城租金水平及二手售价，珠江新城最近回报其实不算太高。以南国花园为例，如果目前购入二手商铺，其租金回报还不足5%。回报不高，阻挡不了部分投资客对珠江新城商铺的热情。郭海波说，在通胀背景之下，一些投资者只能通过买铺来抵御资产贬值，缺乏选择导致这些投资者只能买CBD商铺。
此外，在一些业内人士看来，珠江新城商铺租金只能反映目前CBD的商业状态。商铺都需要“养”，如果兴盛路真的开通步行街，珠江新城地下商场也开业，会大幅提升区域的商业氛围，届时租金水平肯定还会大幅提升。
