5月10日，大商股份发布关联交易公告，称公司子公司大连国际(000881,股吧)商贸大厦有限公司（下称国贸大厦）将向大股东大商集团子公司中兴-大连商业大厦（下称中兴大厦）租赁位于大连市中山区友好街42号的房产，租赁面积为 43169㎡，租期为18年。
大商股份公告拟承租的物业位于大连青泥洼成熟商圈和核心地段，属于大连商圈稀缺店铺资源，公司子公司国贸大厦将租赁该物业经营高端百货，旨在扩大规模优势、保持领先竞争地位的扩张再次点燃了市场对其高成长的期望。
尽管本报于近期先后发表了《大商股份：业绩井喷虚假繁荣 道德风险加剧升级》、《谁在掏空大商股份》两篇独家深度新闻调查报道，但仍有券商机构借此事件向投资者积极推荐买入大商股份。
公开发表《大商股份：麦凯乐扩张，实现双赢》报告的某券商研究员，在与公司管理层沟通后认为，在此方案下，麦凯乐以较低成本确保了扩张，并且部分规避了培育期期间的经营风险，整体来看此方案对上市公司中性偏利好，也部分解决了上市公司与集团的关联交易。维持 2011/2012 年 EPS 预测 1.4元/2.0元，建议投资者关注催化剂事件如再融资推进进程等，同时称大商股份仍为其最看好的零售公司，维持买入评级。
然而，记者调查发现，大商股份子公司国贸大厦与中兴大厦关联租赁之真实性与合法性存在重大疑云。
关联租赁“空手套狼”？
据大商股份5月10日发布的关联交易公告 ，2010年5月6日，大商股份子公司国贸大厦与签署《房屋租赁合同》，国贸大厦承租坐落于大连市中山区友好街42号的房屋建筑物、房屋内附属设施设备系统及全部附属物品，租赁面积共计43169㎡，租赁期限为18 年。
双方商定基础租金为2.00元/㎡·天，物业费为0.90元/㎡·天，面积以合同约定的租赁面积43169平方米为准，双方确定依据国贸大厦2010年度财务审计报告中审定的税前利润为利润分成基数，以其上一年度会计审计税前同比增加利润作为利润分成总额，中兴大厦利润分成比例为44%。
李玉臻 、王有为、王会全、尉世鹏、刘淑莲等五名公司独立董事认为：上述关联交易表决程序合法，该交易完成后，将有利于公司子公司大连国际商贸大厦有限公司扩大经营面积，提升服务品质空间，继续坐拥在大连市领先地位，提高公司的核心竞争力；交易价格公平合理，没有损害中小股东的利益。
与此同时，上述看好大商股份业绩增长前景的那位研究员在报告中亦明确表示，新扩面积部分的物业成本（租金）公允， 毕竟在青泥洼商圈2元/平米/天的租金不贵；实现盈利且有增量后双方就增量部分分成，实现双赢。
然而，记者发现，大商股份公告的中兴大厦拥有物业建筑面积与记者掌握的《中国商业年鉴1993》的统计数据存在明显差异。
据悉，中兴大厦由大连市与中国国际信托投资公司、商业部于1989年共同投资兴建，2000年由大商集团收购。大商集团收购后将中兴大厦改造为大商家家广场，自2003年11月开始经营家居用品，目前，大商家家广场正在停业改造，大商家家广场即为大商国贸向中兴大厦租赁的商业物业。
《中国商业年鉴1993》统计记录表明，“中兴大连商业大厦（华联商厦）座落在大连市最繁 华的青泥洼桥商业中心。建筑面积39303平方米，营业面积28700平方米。大厦分设12个零售商场，经营品种近4万种，以高中档商品为主，批零兼营。
2003年11月29日，大商集团对中兴大厦改造工程结束，大商家家广场于是日开业。当时《大连晚报》发布的题为“大商家家广场昨开业”的短新闻报道显示，“大商家家广场是由原中兴大厦转型而来，总建筑面积40000平方米，吸引了欧、美、韩、日及港台地区43个系列的近400个顶尖品牌。”
在通常情况下，媒体发布上述类似短消息一般直接采用企业提供的新闻通稿，《大连晚报》透露的大商家家广场建筑面积与《中国商业年鉴》的统计数字较为接近。
今年4月2日，《大连晚报》再次发布了题为“家家广场将转型为麦凯乐总店新馆”的短消息报道，报道透露，“日前，记者从大商集团获悉，大商家家广场将改造成为麦凯乐总店的新馆，与原馆联袂经营高档百货……新馆预计在10月份开门纳客。”
众所周知，对商业物业原地改造而不是重建，通常只会对商业场地的营业面积增减产生一定影响，整体建筑面积不会发生太大变化，但大商股份关联交易公告却披露，中兴大厦拥有物业的建筑面积突然增加至43169㎡。
如若《中国商业年鉴1993》的统计数字准确无误，那么大商股份每年将为虚增的建筑面积多支付基础租金和物业费409.2万元。
另外，大商股份在关联交易公告中声称，双方合同约定的面积是依据原中兴大厦房产证面积43169平方米，但记者掌握的相关信息却表明，大商集团国企改制时，中兴大厦拥有的房产已被剥离，改制后大商集团的子公司中兴大厦或已变成一个历史记忆的空壳符号。
2009年9月1日，大连产权交易所发布产权转让公告（2009年第45号），公告称转让的标的为大商集团100%国有产权，改制范围为在剥离哈一百房产（含土地）、大商股份有限公司10%股权、中兴大厦房产、28宗土地等其他有关资产后，将大连市国资委持有的大商集团100%国有权益全部转让。
国有企业改制和产权转让估值定价本为十分严肃的事情，正常情形下，任何人都不会对上述公告内容的真实性产生怀疑，既然中兴大厦的房产在实行改制时已经彻底剥离，那么中兴大厦位于大连友好街42号43169 ㎡的房屋产权证又来自何方？
如此一来，大商集团与大商股份发生的本次貌似公允的关联交易无异于空手套白狼，在不考虑利润分成和租金上浮调整的情况下，每年即可从上市公司白白拿走4569万元之巨的基础租金和物业管理费。
业内人士分析， 中兴大厦合法拥有上述物业房产证只有两种可能方式，一是当初大商集团改制时，相关房产、土地使用权只是名义上剥离，大商集团的控股子公司在法律上仍然拥有合法处置权，这种可能性不是很大；另外一种可能
就是，相关房产被剥离后，大商集团在利用其在当地的特殊影响力，以中兴大厦的名义将房产悄悄回购。
那么，中兴大厦有这样的实力，以公允的价值取得上述物业的合法房产证吗？
大连国税局公布的欠税公告显示，自大商集团收购中兴大厦后，在2001年1月1日2008年3月31日的长达八年时间内，中兴大厦于2001年1月形成的各种税收欠税一直没有按规定上缴。
而大商股份关联交易公告披露的信息表明，2010 年度，中兴大厦的净利润为1193.46万元，截至2011年4月末，中兴大厦的净资产为-2.03亿元（其中银行贷款为1.88亿元）。
诸多迹象显示，无论是中兴大厦，还是改制后的大商集团，很难凭借自身实力以公允价值取得大商股份承租物业的房屋产权，即使大商集团或中兴大厦拥有这样的能力，大商集团也应遵守以往作出的避免同业竞争承诺，应由大商股份优先取得大连友好街42号物业的房屋产权。
这是因为，虽然改制后大商集团不再直接持有大商股份的股权，但通过其100%控股的大连大商国际有限公司依然实质上间接控制大商股份8.8%的股权名列上市公司第二大股东，大商集团负有避免与上市公司发生同业竞争的道义和责任。
关联董事违规表决
大商股份在关联交易公告中称，本公司董事会审议本次关联交易议案时，公司关联董事牛钢回避表决，其余与会 12 名董事一致审议通过了本次关联交易议案。
大商股份子公司国贸大厦承租中兴大厦物业的关联交易表决貌似中规中矩，公司四名独立董事亦据此发表了关联交易表决程序合法的独立董事意见，但审查其余12名董事成员及其任职情况发现，所谓程序合法的关联交易表决并不合规，本应该回避的关联董事在关联交易表决时没有回避。
其余12名董事名单包括，除了李玉臻 、王有为、王会全、尉世鹏、刘淑莲五名外部独立董事外，还有孟浩、王志敏、曾刚、段欣刚、王晓萍、闫莉六名内部董事。其中，孟浩自2001 年至 2010 年任公司副总裁， 2010 年任公司第六届董事会秘书，现任公司第七届董事会副董事长、公司常务副总裁、董事会秘书担任公司常务副总裁、董事会秘书；王志敏、曾刚自2001 年 5 月至今任公司董事。
