在城市旧城改造过程中，是将有历史特色的工业建筑推倒重建还是加以保留后重新利用？以地产开发商为主体，对旧厂房、旧仓库、旧礼堂进行改造，既保留城市历史文化底蕴，又盘活城市土地资源，实现区域升级，日益成为国内大多数地方政府的选择。上海、北京等一线城市多个成功的创意地产项目，为全国其他城市做出了示范。但在实践中，我们看到的很多案例，却是由于照搬照抄而导致的项目不景气。
对旧厂房、仓库进行再设计改造，引入旅游、娱乐、餐饮、办公等业态，同时兼顾文化艺术、城市服务等公益因素，将近代工业遗产和现代商业有机融合，赋予旧建筑新的生命力，在一线城市已经取得了较大的成功。但是必须看到，二三线城市与一线城市的商业环境有着非常大的区别，很多成功的创意地产模式，并不能完全照搬。依据教条主义而不知其所以然，是很多商业地产项目失败的根源。
二三线城市与一线城市相比，其商业环境普遍性的差异表现在三个方面：
1、中小企业办公需求差别很大
一线城市土地资源稀缺，大量服务型中小企业集聚，对办公写字楼的需求量很大，而且租金水平普遍比较高。因此在实际的项目策划中，通常可以为办公业态留出较大的面积，甚至于统一规划为办公园区。国内调研机构驰昂咨询的一份报告称，在当前第三产业快速发展的宏观环境中，一线城市写字楼的投资收益率不一定是最高的，但开发风险是最低的。
而中小城市则不然。中小城市办公楼宇的需求主体是国有企业、政府、事业单位，而他们通常不会选择创意地产作为办公场所，这是二三线城市开发商所必须注意的。
2、可承载的商业体量不同
根据驰昂咨询的地产数据分析模型，在一般的二线城市，核心辐射商圈为25~40万人口的创意地产项目，不包括办公、酒店，其最优商业开发规模约为5～7万平米，最大规模约为10万平米。而一线城市的最优开发规模要明显高于二线城市。创意地产开发面积过大，则会给招商招租带来极大的压力，这是最关键的问题。对于面积过大的创意地产项目，要找些怎样的内容来填满它，要怎样让这个项目火起来，显得生机勃勃，这是一个具有挑战性的问题。因此在二三线城市，创意地产的体量通常不宜与一线城市看齐。
3、对创意地产项目的接受程度不同
较多的调研数据显示，许多二三线城市正在经历由工业化迈向商业化的城市升级过程中，其城市居民对创意地产的接受程度相对要低很多。他们更加青睐具备明显现代特征的商业楼宇，对于由旧建筑改造的商业项目兴趣较低。因此在二三线城市，我们不提倡“修旧如旧”式的商业化改造思路，而应是“万象更新”。
