图为 北京金融管理有限公司总经理助理李盈霖
主持人：感谢刑主任，下面请北京金融管理有限公司总经理助理李盈霖。
李盈霖：今天我给大家演讲的题目叫建筑城市精神，提升区域价值。这句话是我们公司的一个愿景。
通过这两天的会我自己有几个体会。在未来商业地产发展的过程中，有三个关键的词希望大家能够关注，一个是资本，一个是资产，一个运营。这三个词之间是什么关系呢？我想其实我们所有的开发，所有的运营都是为了什么？在座的都是成功的商业地产开发商和运营商，我们为什么要做这些？其实我们最终是要做一件事的，是要把它做成资本，在这个过程中其实是你用运营来不断提升资产价值。你适时资产证券化来实现资本运营，我想这是三个词之间的关系，同时也是循环的。所以我们如何从资产的角度审视资本，我们的年会参加过几届，大家可以回顾一下，我觉得可以跟今天中午吃的酸辣粉体会差不多，一个是从具体越来越提升，另外是麻、辣、香、回味。商业地产就是这样的状态，同时商业地产也真的是像四川菜和重庆菜一样令人回味无穷，能够在这个过程中不断有新的体会和新的发现。
今天我演讲的内容是我们作为金融街控股做了十几年的商业地产对整体的开发的一点体会来跟大家分享一下。
我们在这里提的不是商业地产，是商务地产，我们自持物业分三块，一是写字楼，一是酒店，一块是购物中心。我们是以写字楼为主体，酒店和购物中心是配套的，现在叫商业综合体，给它起名叫商务地产。发展了20余年，目前处于快速增长的阶段，未来发展是前景广阔的。我们认为商务集团是面向企业集团组织活动所产生的不动产，主要是写字楼、酒店。中国的商务地产起步于1990年开始，那时候的综合体还没有那么多，2000年逐步从萌芽向快速发展阶段迈进。现在最流行的就是开发商务综合体。这里有一个数字的表大家可以看一下。
商务地产的特点是需要一个建设发育周期的，另外就是现代的服务业是商务地产的主导产业，主要是以写字楼为主体的楼宇经济在城市发展的网络化、经济化、全球化中起到重要的作用。我们做商务地产如果不以商务为基础，写字楼是装不满的。写字楼要装满是要有产业支撑的，如果没有贸易的高流动性，会发现这个写字楼价格是很难变的。
北京到天津，天津最近几年发展得很好，而且价格也在上升，大家都觉得天津是一个价格洼地，但是天津的价格近两年已经几乎要翻番了。特别是高铁做了以后，大家发现这个以后北京的写字楼价格也增长了，今年比去年提升了将近10%，这非常高。因为写字楼价格长时间以来都相对稳定，而且很多商业地产开发商做了写字楼以后统统都卖掉，不作为持有。就是因为虽然它的租金是相对稳定的，但是可能面对一些散户，面对管理，面对市场的预期，未来增长空间很低，不像商铺一样，可能今年做3块，明年可能一下能涨到6块都有可能，甚至给你抽成的可能涨到更多。但是你做写字楼肯定做不到，就基于这样，很多人都是把写字楼卖掉。但是我们公司是以商务地产为主体的，所以我们大量持有写字楼，发现写字楼做好了和购物中心是一样的。仍然能够产生巨大的升值空间。但是基础是它的产业基础。
特别是产业集聚，商务主要是为产业服务，产业集聚的，这些在产业价值链当中应该是最高端的，我觉得我们金融街控股成功也基于选了一个特别好的题目，很多做园区但是都没有做得像金融街这样，因为选了最高端的题目，把所有的 金融产业聚集到一起，形成了金融产业链上最高的核聚变。
商务地产对区域发展的作用主要从三个角度，一个是从空间上形成了城市商务中心区，促进了区域空间的拓展，从产业上能够集聚城市现代服务业，优化区域产业结构，从配套上能够完善配套设施，提升区域竞争优势。大家可以看到，很多人都看到了高端产业的集聚效应开始打造新的产业区。另外两个区也在金融配套区或者金融后台区，我想如果真的去做商务地产，如果真的以写字楼为主要开发方向往前发展的话，这里面首先应该把整体的产业链，要做的产业以及在产业链上的需求和角色要定位清楚，才能做成功。商务地产确实需要产业做支撑。
首先就是形成城市商务中心，促进区域的空间拓展。在城市传统商业区聚集起来的商务机构随着城市的发展，规模的扩大，在相对狭小的中心区范围内，已经很难满足功能需要，发生了城市中心区范围扩大。在比较大的城市，像东京、巴黎、伦敦可能都会在城市稍微偏远的地方建新的金融城，有机会大家可以去看巴黎的新的金融城，建得非常好，形成一个新的区域。另外就是集聚现代服务业，我觉得这充分表达了产业对于商务核心区的重要性。你可以想象如果我们做一个100万平米的写字楼集群需要很大的产业支撑，当这个产业形成的时候，一定是集中在产业链高端的。在这个过程中，最形象的就业人口在这里，一天得有多少流动人口，相应的配套一定会增加，区域相应的产业结构一定会发生变化。一定会形成一个新的区域。
