图为周生生京津冀晋蒙区总经理 黄子龙
主持人：下面有请周生生集团的黄子龙先生给我们分享他的从业经验。
黄子龙：首先祝贺刚才这么多得奖的发展商和服务机构还有零售单位。非常高兴能够来重庆参加第六届中国零售商大会和今天的零售·金融及商业地产的高峰论坛，借此机会我想跟大家分享一些品牌与商业地产之间的发展关系。我的题目是品牌推广是商业地产发展成功的和谐。
刚才大家都讲到品牌与商业地产的一些关系，围绕这个题目我想跟大家延伸分享一些。我跟大家讲的内容有五个方面，一是品牌在中国市场的发展现状和未来的趋向，第二个品牌与商业地产的互动发展关系是怎么样。第三个是品牌选址策略与商业地产定位要素的契合性。第四是商业地产招商存在的误区，五是品牌组合与推广是商业地产成功发展的核心。
第一个品牌在中国市场发展现状和的趋向怎么样。在座各位都是品牌的消费者。大家看到品牌的感官特征应该说是高端的、潮流的、时尚的、享受的、华丽的、愉悦的。还有大家熟悉的一些时尚品牌、高级百货的品牌，还有一些引领潮流的品牌店。品牌代表的消费场所是国际品牌店、高级百货店、精品生活超市、电影院、星级酒店等，商业品牌的类别有很多。一个是消费品品牌像服装、香水、化妆品、电器、音响等等。第二种是服务品牌，包括房地产开发商也包括物业管理公司，包括写字楼、餐厅、银行、保险、通讯、媒体等等都属于服务品牌。第三种是商业管理品牌，包括购物中心、酒店、百货超市、大卖场、批发市场等等。还有一些产地品牌，大家熟悉的意大利的服装、瑞士的手表、德国的汽车、日本的电器。还有一些技术品牌是为商业行业提供技术支持、供应与服务的品该，大家知道的微软等各类IT系统和产品。
国际品牌的特性有哪些？国际品牌以品为先，首先要反映出品质、品味、品德。如果只有品质没有品味恐怕也很难成为一个出名的品牌。只有品味没有品质更加难以成为长久的品牌，没有品德也很难持久。第二个特质品牌终生追求的对象是消费群体，品牌的形象是生命，是以产品发展和服务为生存的基础，如果品牌只有形象，没有后期的跟进恐怕是很难生存的。品牌选址永远处于选嫁而非待嫁。品牌对于物业内部的空间条件、设施配置、地理位置交通环境有着特殊的要求。品牌需要法律保护环境，如果经营一个国际品牌没有合法的物业条件，没有合法的经营主体是没办法进行合作的。品牌需要规范而专业的运营管理的支持，只有资金、只有物业是远远不够的。品牌需要不断的培育才能不断成长壮大。并不是说品牌一到这里就可以落地生根，需要不断的培育。品牌追求集聚式进驻、长时期生长、家族化发展。品牌需要集体进驻，进驻之后需要长时期的生长，也追求家族化发展，一个品牌的进驻会引来同家族其他的品牌相对进驻。品牌形象地讲叫嫌贫爱富，求新贪亮，追求与时俱进的商业定位和氛围。如果这个商业环境不能与时俱进，不能符合它的定位要求，或者它的经营氛围，品牌就会离你而去。品牌具有非常强的可复制性，品牌的发展价值非常大。
我们讲了这么多国际品牌的特性，在中国商业品牌的发展现状又如何呢？我想用一句话来总结，目前中国商业品牌是以低端、大众化消费品牌和服务品牌为主，品牌化率非常高，但是占比非常低，可以说品牌泛滥，怪相频生。我们多数是以广告品牌为主，技术含量低，形象不是特别好，尤其是信誉度低，品牌价值低，缺乏创新性，缺乏竞争优势，我们几乎没有百年品牌。中国品牌的国际化程度非常低，在各类消费品和服务行业中，假冒、仿冒名牌成风，编造虚假的品牌产地、产品历史、产品故事，也有一些冒牌假货，也有一些真假货。在中国打假打劣及其迫切，打不胜打罚不胜罚。
国际品牌在中国市场的发展趋势是怎么样的呢？目前有60%的国际奢侈品牌进入中国市场，LV品牌已经在中国20个城市开设了大约27家分店，目前大约有100个国际知名品牌进入中国市场，开设了将近1千家的专卖店，主要在省会城市、一线城市、沿海开放城市和消费力较强的资源城市。中国自营品牌销售只占5%，我们中国人消费国际奢侈品牌的金额约占全球15%到20%，因为我们很多的国人到国外去血拼。像香港奢侈品消费约35%来自于中国内地。目前还有众多的国际消费品牌和商业服务品牌尚未被中国商业地产认知，中国消费者对国际品牌的认知度仍相当低。国际品牌在中国市场的发展趋向会如何呢？
我的看法是第一个国际中高端品牌在中国市场上持续强势，他们正在部署大举进攻，一些欧洲、美国的品牌在过去很少见到，而且商场招商非常难，现在他们已经在部署加快发展，像大家熟悉的阿玛尼、杰尼亚、斯沃琪等品牌都在加快向中国发展。事实是中国奢侈品品牌的消费和增长速度是大家没有办法想象到的。像劳力士品牌，我的公司也有经营劳力士品牌，在今年的中国发展策略是关店不是开店，货品供不上，因为劳力士手表的生产周期要两年，两年以前他们安排生产计划的时候没有预算到中国的消费市场会增长这么快，所以现在的产品根本供给不上销售。
第二项是国际品拓展加快走向中国二、三线城市，这些城市的消费并不弱于一线城市。我们的一线城市白领压力不断加大，CPI不断上升，生活压力更加。在二三线城市生活水平可能高一些，比如成都、重庆，我们非常看好二、三线城市。昨天也讲到这样的一些情况。
第三个是平台寻求规模化发展，他们用原来的一两家专卖店向连锁化发展，过去在中国一些购物中心想招到一线品牌非常难，现在他们已经向连锁化发展。
第四个趋势是品牌向集团化持有，这也是很难应付的局面，他们集团化持有的情况下，开发商在价格和进入条件上会进入博弈。
第五品质之间的市场占有竞争不断加剧。
第六是品牌产品的系列创新和产品线外延成为主流，这些品牌的产品线外延在中国看到这么大的消费市场，原来做服装的现在做表，原来做包的现在做服装，原来做珠宝的现在做化妆品，产品线的外延成为主流，这是跟中国消费市场对品牌的追逐、热衷有很大的关系。
第七是品牌延伸策略形成独立的品牌，比如说LV的奢侈品集团，还有阿玛尼系列、香港的利邦公司、喜达屋酒店集团等。
