今年以来，商业地产愈发变得炙手可热，这在阳光新业地产股份有限公司总裁助理兼北京瑞景阳光商业管理有限公司总经理李睿看来是大势所趋。他认为，未来零售商业将是商业地产的方向，也是面临同质化竞争激烈首选的商业形态。
从多年的商业地产开发经验来看，李睿认为阳光新业的竞争优势主要来源于一种全价值链的运营模式。
“目前在国内投资和从事商业地产开发的公司很多，但真正具备投资策划、规划、开发、工程管理、招商运营、物业管理的全产业链运营能力的仍然不多。”他说。
三种业态成未来商业趋势
中国房地产报：从阳光新业的商业地产逻辑来看，商业业态由哪些形式组成？
李睿：阳光新业商业地产主要划分为三类业态形式，阳光新生活广场、新业广场、阳光新业中心。从外部的商业地产发展环境来看，目前国内的购物中心包括社区型购物中心、区域型购物中心、城市中心型购物中心三类，而随着我国城市化进程的推进，以上三种商业形式将成为未来的主要商业业态。
中国房地产报：你认为这几种类型的商业布局及未来趋势是怎样的？
李睿：城市核心的项目定位跟一个城市的发展历史及经历有关，所以能选择的位置就那么几个。所以作为从事商业地产公司的来讲可能会选择以一个项目作为一个标杆，但是不可能大量做这样的项目。因为土地太稀缺，所以现在大家都在做这种区域型和社区型的购物中心，这是跟着城市化进程来做的。
社区型购物中心满足的更多是大家日常的刚性需求，随着城市化的发展越来越外扩，这类购物中心会更多出现，体量不大，但是满足了人们生活所需的东西。而且产品普遍的特点是相对大众的品牌，由于是大众品牌，价格不高。不管你是去王府井、西单、CBD任何地方买都是这样的一个价格，因此，这种刚性需求是就近消费的。
当需要有更丰富的生活享受，和一些更好的产品的时候，那么社区型购物中心的体量和它所在的发展阶段就满足不了消费者的需求了，就会出现区域型的购物中心，它一般来讲能够做到全业态，以及所谓的一站式购物，包括休闲娱乐，在这里都能享受到。所以未来商业地产主方向肯定是后者。
规避同质化竞争靠专业能力
中国房地产报：区域型购物中心和城市型购物中心在定位、招商和经营方面都面临着哪方面的难题？
李睿：其实现在面临的问题都很多，竞争很激烈。尤其是这两年做商业地产公司和项目也都比较多，而且可能女孩子买东西经常会有一种感觉，市场和市场之间差异不大，就是那种同质化的竞争比较厉害。你经常会看到，这个商场有这些牌子，那些商场也有这些牌子，不管是在城市中心还是在区域型购物中心，你都会碰到这样的事情。你也会经常发现，在一个地方刚刚盖了一个十几万平方米的购物中心，但随后边上紧跟着又盖起了一个二十几万平方米的项目，然后品牌还都差不多，所以这个是大家都会比较头疼的一个问题。
中国房地产报：那么应该如何规避同质化竞争的难题？
李睿：这个主要还是靠专业的能力。比如第一个阶段是刚性需求你比别人发现早，并选择了一个合适的地理位置、交通位置、展示位置。要有些超前性，能够考虑到体量超前、品牌搭配超前，这样别人很难在附近再建一个购物中心，这是先机的问题。
同样，还要不断开拓一些新的品牌，现在我们也在做这样的工作，包括欧洲、日本或者其他一些地区的品牌，这些品牌在内地实际上已有认知了，但是目前在还没有进来。我希望它能够在我们的某个项目第一个来进驻，这样的话，让我的项目会有一个鲜活的竞争力。过几年，我们也要不断的调整、不断的改造，这样才能保证竞争处于一个比较好的状态。
