图为蓝光集团蓝光嘉宝商业公司总经理 闫恺
主持人：下面请蓝光集团蓝光嘉宝商业公司总经理闫恺。
闫恺：大家下午好，非常有幸今天能够代表蓝光集团就我们商业后期运营的话题给各位做一个沟通和分享。原来所设计的题目因为组委会的要求，可能因为我们说开发、建筑、规划说了很多，关于商业后期运营的角度很少涉及，所以对这次的内容做一个调整。
开始之前就蓝光集团的情况跟大家作一个简要的沟通。我们蓝光集团立足成都，向全国推广的房地产企业，有将近20年的发展历程。在成都本土90年代中期就开始介入商业地产的运作，应该讲当时也在我们整个西南地区是构建了一种非常成熟的商业模式，就是我们的广场加上社区或者城市中心型的综合体。在当时的历史阶段，在城市商业化过程中也起到了非常好的推动作用。嘉宝商业是蓝光集团后期定位在资产经营，项目经营的专业团队，也有十多年的管理经验。我想也有成功的案例，也有失败的教训，也借此机会和大家一起分享。
今天的题目是商业地产的后期运营的推动价值。首先今天可能会有这样一些部分，商业后期运营的重要性和价值的体现，同时也会就这些价值体现所需要实现的具体手段、策略和措施跟大家分享一下。最后会提到需要在座共同参与，共同思考仍然面临的行业中的一些问题。
现在我们看到的商业地产，今天通过这个论坛可能大家都有这种了解。现在的商业地产非常火爆，不管是国内的资金包括国外的资金，以及以前在从事住宅地产的开发商的资金，都在关注或者在积极投入到商业地产当中。但是商业地产本身是一个资本化运作的过程，并不是简单地去讲这个项目本身的成功，或者说一种销售的火爆就能够去代表 或者证明这个项目的成功。
我们看到过很多项目销售会比较火爆，很快实现了物业的产权转移和开发利润，但是实际上我们目前在很多城市，特别是在西南地区，租金价位和商铺销售价位是非常背离的，很多商业物业投资回报率一般来讲是在3%左右，做得高的有5%，很少有超越这个标准的。这个和住宅有明显的差异，商业一定是以投资、回报、经营、获利作为基础的。住宅的价格是因为满住的是居住功能，居住的价值很难从投资的角度去看待。我想这是我们面临的行业现状。很多投资者是一铺养三代，作为早期的一些优质商业资产，现在这种现象可能是三代养一铺。我想这是行业的现状。这和后期的经营管理有非常重要的关系。
但是行业的现状应该是我们可以看到趋势和未来是非常有价值的，因此我们怎么样把握住这样的历史机遇，实现商业地产本身的价值，促进产业的发展是我们值得深思的问题。
商业地产的后期运营我想能够带来这三个主要的价值实现，体现了它的重要性，因此在商业资产价值的提升是它的本质。因为我们做商业地产的开发、投资、经营的角度，一定是追逐利润的。我们需要去实现商业资本的投资回报，如何满足到投资回报是商业运营的最核心基础。在直接的经营回报体现以外，商业作为优质的不动产，在资本市场是投资机构非常看中也非常喜欢的产品类型。因此怎么样去做到在直接的资金收益以外怎么样保证资本价值的有效提升，也是后期运营价值的核心体现。
下面说到社会商业文明的发展，商业的繁荣。一个商业项目从前期的土地获取、设计、开发、建设、招商和后期运营是一个非常长的过程。这个过程在社会资源分配的角度，参与的面是非常广的，周期也非常长，而一个项目的失败，在很大程度上需要用很长的时间付出更多的代价去挽回。因为很多的商业项目占据了城市的优质口岸，在很大程度上会推动区域的发展，推动城市的发展，反之也会对城市的商业文明进程造成一些致命的影响。这是站在社会发展和商业文化发了角度去看待后期运营的价值。
我们来看一下后期运营所涉及的产业链当中相关的主要利益主体。因为在中国开发商是作为投资和开发的统一体，对项目本身来讲，开发商也是投资者。开发商开发项目以后需要做到一些销售或者自持，但是他的身份会发生一些变化，会变成这个项目的投资者或者是资产的所有者。资产要在商业流通领域是经营者，在商业场地上有效的经营，最终达到自身发展的目的。最后商业的盈利应该涉及到直接的产业链是开发商、投资者、经营者、消费者。同时在社会层面上去看，政府为了推进城市的商业进程，城市的繁荣，在很大程度上也会介入到这个产业链。特别是现在看到在土地获取的角度，政府对于整个产业的影响还是非常巨大的。同时从规划的角度，也会对商业项目的选址、运营产生巨大的影响。
作为商业地产的运营商，我想应该是多方共赢的关系，满足到各方的利益需求，以我们的商业物业为载体，促使各方的诉求和利益实现和放大。
具体的价值体现，我认为有几个方面可以提供给大家参考。一是品牌价值的保鲜剂，品牌价值在某种程度上也是商业价值的一种深化或者是提升。实现到资产的保值增值作用，在资本运作中提供强有力的价值支撑，同时对开发商有品牌连续呈现的促进作用。做一个项目失败，第二个项目仍然没有呈现好的场面对整个开发企业影响是巨大的。作为投资者来讲更多的看到企业的实力，企业的品牌，对项目的定位，但是最实在的是项目后期的整体经营状况，包括投资者的投资回报率，我想对持续开发的开发商来讲有非常重要的品牌要。
