家电大佬南京贴身肉搏 商铺炒家坐收渔利

一场电器巨头之间的争夺战最终以“商业地产”的面目画上句号。

　　本周末（16日）之前，南京金太阳计划将两年前1.2亿元买下的南京新街口的风水宝地让位国美。不过，是做房东还是直接卖楼，目前依然没有定论。国美“入场”和金太阳“退场”从一开始的“犹抱琵琶半遮面”到尘埃落定，之间不过寥寥数月。

　　或许正应了当初业内人士的说法：金太阳进入南京就是为了“炒楼”。但是商业地产专家认为：这只是商业地产的一种表现形式，同时两种业态的融合也可以降低商业风险。

　　“地产账”还是“家电账”

　　这场争夺战从南京新街口的家电竞争格局开始。

　　今年3月初，国美开始在南京大张旗鼓招兵买马，并传出金太阳家电现处位置南京店将于6月开张的消息。紧接着，永乐家电对外宣称，位于新街口外贸购物广场的永乐家电南京店7月左右也将亮相。更值得一提的是，新街口本是苏宁的旗舰店和总部所在地。而接下来国美也要将原在无锡的华东二部搬入。

　　这本是一场全国四大家电巨头的贴身肉搏，却被牵扯进过多的地产对决元素。

　　江苏金太阳家电有限公司，2002年12月18日从常州总部开进南京新街口。董事长陆国强斥资1.2亿元盘下新街口新鼎大厦1~5楼。在很多人眼中，这是惊险的一跃。但是陆国强并不这样认为。在陆国强连锁经营做大盘子后，他所钟情的模式是，依托家电连锁店，进军房地产，最终借助资本运作快速壮大企业。

　　之后的实践也证明了陆国强两年多的想法。国美家电在3月初传出与金太阳“亲密接触”的消息，当时的金太阳南京店曾表示：有一条底线一定要守住，那就是不出卖他们以1.2亿元才拿下的现有5层大楼，约1.5万平方米面积的产权。

　　但是最近金太阳已经明显松口。记者日前采访到江苏金太阳家电有限公司副总经理陈泽瑾。他对本报记者表示：“由国美来进入金太阳现在商铺已成定局，但是双方具体的合作形式并没有最后确定。或者是卖楼，或者是收房租做房东。”国美将拿下金太阳新街口店5层楼的整体经营权。此外，与新街口店打包转让给国美的还有金太阳南京溧水店，南京六合店的谈判也在进行之中。

　　不论是卖楼还是租楼，金太阳都可以大赚一笔。圈内对于金太阳的铺面早就有了一定的估计，金太阳初步将租金定在每年800万元，而分析师认为，以金太阳的店面位置，年租金将不少于1200万元。如果以10年为租期，金太阳肯定可以收回当初的投资。当然，如果将铺面直接出售，收益将更加可观。

　　南京抉策房地产咨询公司分析师张莉宏对本报记者分析说：“以目前珠江路刚开盘的‘未来城’为例，1楼的铺面已经开出4万元/平方米的售价。以此类推，新街口金太阳所处位置的商铺售价和珠江路不会有太大差别。而金太阳当年仅用8000元/平方米的价格就拿下了这栋楼。”

　　物业：最后一根稻草？

　　据了解，南京家电市场由于众多商家的“火拼”，家电毛利润一跌再跌，甚至跌破2％。竞争带来的直接结果是，家电卖场的店面经营并不尽如人意。目前南京新街口每年家电的消费额在22亿~23亿元之间，其中苏宁占了半壁江山，年销售额超过11个亿。但是金太阳去年10月份的销售额也仅有1000万元。同时，国美、永乐的进入让市场竞争更加激烈。

　　金太阳南京店总经理张阿明告诉记者，去年下半年金太阳南京店还在和一些经销商接触，准备把4楼做家居卖场，或者做和旅店配套的餐饮、娱乐休闲，就是想通过开拓增加利润的渠道来对家电进行补贴，最终还是想保持自己的家电价格在南京市场上的竞争力。但是，在全国家电市场，总体实力强大的企业如苏宁、五星可以通过大笔订单向上游供应商压缩价格，而金太阳目前的实力并不能做到这一点，通过这种多元化的经营思路试探“转型之路”，也许是金太阳目前的真实心态，只是这次直接将物业作为砝码实在是出乎意料。

　　近几年，南京新街口商业地产的价格是“一路飘红”，紧邻中央商场的万达广场，随着世界商业巨头沃尔玛的进驻，据说当时铺位价格每平方米达到了4万多元。现在，不少开发商号称商业地产回报率至少8％。这些几年前置下的物业成了商家经营失利后可以抓住的一根稻草。

　　在这个时候意欲在新街口“隐退”的不仅是金太阳一家。之前在新街口商圈置下一层楼面的浙江红泥餐饮集团也在和国美、永乐谈转让目前红泥大酒店的所属商铺；直接卷入数码家电竞争的福中集团也希望能够将国美的第二家店引入目前的福中数码商城；永乐谈下的新街口南京店同样也是开发商在自主经营失利后干脆做“甩手房东”的结果。

　　国美、永乐筹划进军南京市场已有4年了，这期间，国美派到南京开拓市场的人员换了三四拨，店址先后瞄准了中央商场、中山电子城等多处，但始终未能敲定。而目前，商业竞争的日趋恶劣让这两家外来户一下子成了香饽饽。分析师认为：这给之前进驻企业对商铺所作的投资带来了“变现”的可能。

　　“自卫”还是“突围”

　　“金太阳”事件让新街口地区呈现出的“商业地产”格局浮出水面。

　　在南京新街口商圈内，分布着20多家营业面积上万平方米的大型商贸流通企业以及几百家中小门面店，这一地区，日均客流量30万至60万人次，双休日超过100万人次。这种“聚钱效应”吸引了众多投资商，但是经营同质化，造成了很多投资“黑洞”。据了解，原先洪武路一带的商业地产，仅定位在经营百货、流行服装、饰品的就有流行青年广场、莱迪购物中心、万达购物广场、盘谷·亚泰广场等好几家营业面积上万平方米的商铺。如此雷同的定位，难以真正实施错位经营，要想争取消费者，只能“开打”价格战。长此以往，客流稀释，商铺常常是几败俱伤。最终往往以转手物业告终。

　　江苏国城文化产业公司企划中心总监祝棋曾对媒体表示，目前的新街口商业地产投资群体中，充斥着大量的“短线客”，许多投资者都希望能打个短平快，短时间内把商铺卖出去了事，忽视了产权管理，这是很危险的“赌博”。

　　但是南京市商贸局政策法规处处长李绍明在接受本报记者采访时，却明确表示“新街口商圈所出现的这种情况并不能以‘炒商铺’来简单定论”。他认为这只是商业地产的一种表现形式罢了。

　　李绍明通过对上海包括港汇广场、新天地在内的几个例子分析指出：不管商家是否一开始就有炒商铺的初衷，这种做法都是由于商业地产的客观发展趋势所致。商铺的价值体现在两个方面：首先是商铺的价格随着地价的上升而上升；第二是商铺的经营带来增值，商铺自身可以产生效益和利润。如果从这个角度来分析，商家对于地产的涉足，一方面是投资，另外一方面也是化解自身经营风险的有效手段。（消息来源：第一财经日报 记者郝倩）