2003年，万科企业股份有限公司（万科A，000002）的销售业绩还只有63亿元，但8年之后，万科已经攀上了销售额千亿元的高峰，万科的高速发展，奥妙究竟在哪里？是战略融资效力，还是运营管理能力，抑或是合作并购带来的规模膨胀？
近日，本报采访了万科集团董秘谭华杰。在本期内容中，谭华杰对万科长期的经营理念及商业价值取向进行了阐释。
“40%的年增长，对于房地产企业来说，是不可能一直保持这样的增长速度的。如果万科按此速度增长，20年后一定会成为全世界规模最大的企业，但是你能想象一个房地产企业做成世界第一吗？没有可能，所以这种高速的增长是不可永续的。”谭华杰说。
中国房地产报：万科在2010年年报中再次提到了批售比这个指标，批售比一直是万科衡量是否需要降价促销的重要指标，但在目前以限购为主的行政干预式的调控气候下，这一指标是否还具有科学性？
谭华杰：今年的房地产市场是非常复杂的，很难去作具体判断，各种主体都会影响市场的变化。批售比是万科观测市场的一个指标，主要用来衡量市场的整体供需情况。在销售方面，万科主要看重新盘销售率这个指标。
万科目前还没有调整相关计划，包括投资策略、销售策略、开工计划等，万科项目开盘要完成60%的销售率这个策略也没有调整，并以此来对各分公司进行考核。
但万科不会给各地分公司下达具体的是否根据销售率来调整价格策略的指令，分公司也不会向总部报备，更不需要总部审批。怎样达到销售率这个要求，是由各地分公司自己把握的，是否需要降价促销，集团是不会下达具体的统一的指令的。如果市场不好，达不到这个指标，那分公司自己想办法，包括降价。
我们采取谨慎的投资策略，不只要看房地产市场的变化，还要看土地市场的变化，要把两个市场放在一起来考虑。总部只判断大的方向，不作精确的价格判断。
中国房地产报：快速周转的模式已经被很多房企效仿，并被认为是当今环境下应对房地产调控和竞争压力的不二法门，但有很多声音认为，该快产快销模式意味着“黄金当铁卖”，一方面不能体现和珍惜土地价值，另一方面则面临越做越累的局面，万科如何来看待这种评价？
谭华杰：企业不应该怕累，做得累，就说明企业的规模在增长，企业在赚钱。
公司规模越做越大，管理与人才方面的问题也会越来越多，不用担心企业规模大会影响企业的发展，企业就是在不断发展的过程中不断地解决问题，并因此而成长。
40%的年增长，对于房地产企业来说，是不可能一直保持这样的增长速度的，这种增长速度是不可永续的，否则就会为此付出代价。
如果万科按此速度增长，20年后一定会成为全世界规模最大的企业，但是你能想象一个房地产企业做成世界第一吗？没有可能，所以这种高速的增长是不可永续的。
一般来说，能保持20%的年增长是相对健康的一个增长，可以让企业有收益，有资源，万科目前就想保持这样的增长速度。
万科也不会刻意地控制规模，万科可能面临一些瓶颈，但绝不能让企业内部的某些因素成为制约发展的瓶颈。企业规模大了，管理资源跟不上了，这是对企业的挑战，我们要解决的就是这个问题。
中国房地产报：不少人认为万科的规模是依靠大量的并购与合作来达到的，你认为这种方式适用于其他房企吗？
谭华杰：如果想扩大规模，只要专业能力能跟上，以及有足够的资源，是可以进行合作的。不过还是要提醒一下，一定要先练好内功，量力而行。
中国房地产报：大量的并购和合作，万科的这种“贴牌战术”虽然能带来销售的广度，但自我积累的深度却值得考量，在灵活顺应市场趋势的应变策略之外，你认为万科在品牌深度、价值挖掘方面是否还应有更多的提升空间？
谭华杰：事实上，如果没有这种销售的广度以及自我积累的深度，是不可能做到贴牌的，也不可能采用这种战术。
我们在2008年的时候，就提出了一个新的目标，从规模型增长到质量效益型增长，但是媒体有不一样的解读，认为万科在拼命追求规模，其实我们这几年一直在追求质量与效益的增长，并不是一味地追求规模。
当然，规模大并不是一件坏事，企业越做越大并没有什么不好。我们有大量的销售，同样也有自我积累的深度，在产品性价比和品牌美誉度方面，都是我们一直在追求的目标，并且已经取得了一定的成效。
中国房地产报：对于参建保障房，万科表示一直没有找到很好的方式，那么在万科看来，开发商与政府需要在哪些方面达成统一？制度设计上还应该有怎样的改进？如果真的如万科集团总裁郁亮所说“哪怕只有1块钱的利润也做”，那么万科如何向股东和投资者解释呢？
谭华杰：保障房建设不只是我们没有找到好的方式，大家都没有找到好的方式。
保障房建设的问题在于收益和风险匹配的不相符。现在开发商参建保障房，整体来说一般只有不到3%的利润，很多还是亏损，连一块钱也赚不到。
万科一般选择由政府出资开发商代建的保障房开发模式，只拿不超过1%的项目管理费，支付工资、办公费用。企业自己垫资来开发的方式，会存在比较多的问题，万科一般会回避。
万科做保障房的开发，尽可能不对股东造成损失，不占用股东资金，会用其他的融资渠道来用于保障房的建设，比如银行贷款。
保障房建设制度的不完善，是全社会都必须思考和解决的一个问题。
尽管保障房建设对于开发商来说，基本无利润可言，但还是必须要建，这是企业社会责任感的体现。
中国房地产报：有人提出，万科近年来提出对客户生命周期的关注和对客户服务质量的提升，说明万科的价值核心正在从规模转向内涵，但大举地向二三线进军，甚至涉足保障房，已经明显背离了这种核心，你怎样评判这样的观点?
谭华杰：除非向四五线城市进军，否则就只有向二三线城市进军，因为一线城市已经没有地方可供企业进军了。
