见习编辑 李欣鞠 5月，央企方兴地产在湖南长沙的梅溪湖国际新城项目首次通过挂牌出售两幅地块，其中一幅商住用地以底价成交，另一幅纯商业地块遭流拍。
分析人士指出，地块出让结果不乐观增加了该项目的风险，或使方兴地产面临更大的资金压力。
资料显示，梅溪湖国际新城是方兴地产在长沙的首个项目，由其独资参与一级开发，总投资600多亿元，仅2011年的投资就将达100多亿元。
梅溪湖的风险
5月24日，长沙市国土资源局挂牌出让岳麓区梅溪湖片区B-06地块及岳麓区梅溪湖片区A-28、32地块。这两幅土地正是梅溪湖国际新城项目首次推出的地块。
岳麓区梅溪湖片区B-06地块出让面积为49302.58平方米，容积率≤3.0，建筑密度≤35%，用途为商业金融业，起始价为21613万元。
A-28、32地块出让面积为97493.74平方米，为商业住宅用地，容积率≤3.0，建筑密度≤24%，起始价为43873万元。
两幅地块的交地标准均为，宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯；宗地红线内场地自然平整且完成拆迁安置补偿。
拍卖结果显示，A-28、32地块以底价成交，B-06地块流拍。据国都证券香港研究部经理朱振明分析，A-28、32地块以现时成交价1500元/平方米计算，贴近方兴支付补偿居民及兴建基础建设等一级开发所需的成本，估计这个项目几乎没有利润。
朱振明表示，梅溪湖国际新城是一级开发的项目，方兴要负责征地、房屋的赔偿，而且要做一些基础项目的工作，今年需要投入的资金逾100多亿元。此次拍地是梅溪湖国际新城第一次进行土地出让，一底价成交一流拍的结果增加不明朗因素，导致项目的风险上升。
事实上，此种一级开发模式本身就具有风险。据世邦魏理仕分析，由于是与政府合作，该项目将会实现稳定的土地出让收益，投资收益有保障。但是这种模式地方政府垄断性强，开发商获得增值收益分成比例具有不稳定性。而且，政策的调整也可能直接影响到一级开发土地储备规模的确定。
朱振明也表示，方兴比较少通过土地市场交易拿地，多数是通过与政府合作，梅溪湖国际新城就是如此。虽然通过这种模式可以拿到一些比较好的地块，但也存在一部分的权益被分出来，不能独资拥有的缺陷。
除开发模式存在风险外，梅溪湖国际新城还有其他风险。据标准普尔信用分析师陆枫分析，由于长沙对方兴而言是新市场，且方兴在大规模土地开发和住宅地产项目上的经验有限，因此梅溪湖国际新城项目有较高的执行风险。
资金的压力
今年1月26日，方兴地产宣布与长沙大河西先导区管理委员会等相关各方签署协议，确认该公司透过全资附属公司中标，成为梅溪湖国际服务和科技创新城开发招募项目的投资人。
世邦魏理仕在为梅溪湖国际新城制作的策划方案中指出，一级开发占用资金量非常大，而前期规划审批立项时间长也将会使资金占用时间比较早。
据梅溪湖国际新城的招募公告统计，该项目的前期工程建设预计需投入128亿元。
