北京人将爱上SHOPPING-MALL

不少业内人士指出，京城百货商场，价值及定位属性将发生巨大的转变，突围
之路无外乎三条：转型为超市、主题店或做SHOPPINGMALL购物中心。日前，来自世
界各地的权威购物中心、地产开发、物业管理专家首次云集北京，诠释购物中心要
领，为正在起步中的中国购物中心突破建设瓶颈并健康发展提供了有益的指导。

　　■为什么要建购物中心

　　1990年到1999年，我国的消费品零售总额平均增长9．7％（扣除物价增长），
2000年上半年较去年同期增长10．1％，是近几年来最高的速度，经济发展的良好迹
象，说明商业有非常广阔的空间。

　　但在商品品牌国际化、零售业发展产业化、消费行为多样化的趋势下，从发达
国家的经验可知，传统的零售业者，必然会面临着展售空间新需求的挑战。

　　在日本，仅占1％的购物中心创造了3500亿美元营业额的大部分。购物中心作为
21世纪的新兴产业，在未来、在全球、在亚洲、在中国，成为占据主流的商业业态
是潮流所趋，其为国内零售业者带来的新契机，成为调整和转折之中的中国商业发
展的努力方向。

　　世界购物中心发展协会（ICSC）亚太区首席代表成克文认为，购物中心是迄今
为止全球范围内提供有效供货和服务的最佳方式。随着经济全球化和零售业的充分
发展，时装、化妆品、豪宅、连锁餐厅及超级市场也许会不断转移运营场所，但购
物中心将一如既往地成为零售商最为青睐的供货方式。

　　■去购物中心的教堂？

　　购物中心并不仅仅是一个购物场所，台湾购物中心发展协会理事长刘耀东介绍，
购物中心提供“一站式”消费，据统计，在台湾到购物中心买东西的人仅占20％，
购物中心绝对不是百货商场，更确切地说，是以购物为中心的休闲场所。顾客把去
购物中心当成一种消遣或社交活动。

　　20世纪90年代起，购物中心被赋予娱乐特征，零售商越来越重视对商品的陈列，
使其具有趣味性，而商场的业主们就越来越注意租家的配置，意图达到适合各个层
次、不同类型的顾客。在同一个建筑物内，顾客既可以观看电影和实况转播，玩各
种游戏，也可以在不同类型的餐厅品尝风味各异的食品。除此，还有一些服务中心
增加了服务项目，使忙碌的现代人可以在此时此地完成一周的工作。这些项目甚至
包括邮局、教堂、图书馆乃至博物馆。

　　可以说，购物中心并不仅是一个处所、一座建筑，某个地点，甚至也不仅是商
人与商店的组合，它代表着一种管理体系，规则使得相互独立的零售个体成为一个
统一的运作整体。

　　■谁是北京的第一家

　　刘耀东认为，购物中心并没有太严格的面积限制，5000平米也可以，上不封顶，
其大小和功能是由所在商圈和市场特性决定的，所以国贸商城和恒基中心都可以称
为购物中心（但不一定是SHOPPING　MALL）。但有一点很必要，即人潮和交通系统。
人潮决定购物中心存在、收回成本、赢利，交通便利则是决定性的，因为购物中心
的面积较大，成本较其他业态要高，所以国外的购物中心选址大都在郊外。

　　国内贸易局商业发展中心顾问黄武建议，目前中国经济水平不适宜同时建设太多
特大型购物中心，中小型购物中心风险较小，机制灵活，大可尝试。

　　■发展不能盲目

　　国内贸易局总经济师黄海认为发展购物中心不能盲目，有一些问题需要注意：


　　一是要有整体的规划，不能边建边改。国外商业设施的前期调研、市场分析十
分详尽，有的长达数年。而我国的一些商业只注意轰动效应，前期准备不足，盲目
赶开业，造成后期经营管理混乱，百货店出租柜台，逐渐变成了集贸市场。

　　二是要突出特色，国际上的购物中心各有特色，都充分考虑本国的审美观和顾
客的偏爱。中国的购物中心也该有自己的特色。

　　三是适应商业和市场的发展模式。大部分购物中心是以大型百货店为主力店，目前
亚洲购物中心有部分是以大型仓储式超市为主力店。

　　四是迎接WTO的挑战。WTO中对进入我国的零售业限制不多，购物中心的形态可
以不受限制，我们将面临着激烈的竞争。国外商业可以利用现有场地，仅派人管理，
可以迅速占领市场。合资的购物中心将有利于商业的整体发展，提高管理水平。