“在万科开发的住宅里居住生活，也在万科建造的写字楼里上班工作，同时还可以在万科经营的购物中心里休闲购物”，这是万科最新提出的地产版图构想。
继住宅开发取得行业骄人业绩后，万科在商业地产领域的不断深入成为必然命题。用深圳万科营销总监罗霆的话来说，万科进入商业并不是勉为其难，而是顺势而为、水到渠成、瓜熟蒂落。
6月28日，深圳万科公司在大梅沙万科中心举行商业策略发布会。在这次发布会上，万科发布了包括购物中心“万科广场”、写字楼“万科大厦”、社区商业“万科红”等三大商业产品，这也是万科第一次系统描述其进军商业地产的愿景。
三大商业产品系浮出水面
万科在这次发布会上邀请了逾400家知名商家捧场。深圳万科总经理周彤在会上表示，从开发社区到城市运营，万科运作的商业概念也将从社区商业扩展为城市商业。
周彤解释说，一方面万科将继续依托住宅，开发和拓展社区商业，丰富业主生活空间和人居需求。另一方面顺应城市发展规律，万科也将在社区和住宅之外，开拓更具规模和体量的城市级综合体商业中心。
仅仅在深圳，万科就提出了“未来2年100万平方米商业物业在深圳区域面市”的蓝图。
万科在商业地产方面依然表态低调。万科此前曾多次强调，公司仍将继续专注于普通住宅市场的发展。万科总郁亮也曾多次表示，万科在深圳未来五年的时间里，所开发的产品80%应该还是住宅，介入商业项目的开发，主要是为了与深圳的城市发展相适应。
现在看来，万科在商业地产的构想并非仅限于社区配套商业，而是根据发展需要有节奏地进军商业地产。在升级版的万科商业发展策略中，万科构筑“住宅+商业”全生活版图的设想跃然纸上。
万科广场定位为城市级中高端购物中心。按照规划，万科广场产品线首个项目将于2012年底在龙岗开业。项目位于深圳龙岗中心区，总面积达15万平方米。
此外，万科广场第二个项目将位于盐田区，并将于近期开始建设。
除万科广场系列外，万科红社区商业系列以及万科大厦写字楼系列也一并亮相。万科红系列以生活配套和餐饮为主，旗下包括“万科红·生活中心”和“万科红·新街坊”两个子品牌。位于布吉罗岗的首个万科红·生活中心体量达3.6万平方米，将于今年年底开业。作为社区底商及街铺的“万科红·新街坊”，将在住宅配套建成后直接销售。
万科大厦写字楼系列则定位于区域地标办公中心。目前，第一个万科大厦项目已经在龙岗破土动工。第二个项目已随盐田万科广场一同进入了前期规划设计阶段，不久的将来在深圳东部也将崛起一座新的旗舰地标。
显然，从区域购物中心、社区商业系列，再到写字楼系列，万科将住宅延伸至日常工作生活休闲的多个方面。为此，深圳万科还设立了专门的万科商业管理有限公司，该公司隶属于深圳市万科房地产有限公司，将对深圳的商业项目进行统一经营管理。
万科商业管理有限公司总经理张强在会上表示，深圳万科商业管理公司现在只有20多人，在第一个项目九州万科广场2012年12月份开业时，届时万科商业管理公司的人数将达到150多人。
罗霆透露，在未来两年，深圳万科面市的14个项目将全部覆盖万科商用各个系列的产品，其中将有100万平方米的商用物业体量会陆续面市，包括三个购物中心，建筑面积共计30万平方米，会在明年陆续面市。此外，还有34万平方米的社区商业及40万平方米的写字楼。
罗霆还表示，今年深圳万科还会加大在惠州的布局，并进入粤东，未来在潮州、汕头等地都能看见万科广场、万科大厦。
多城市商业项目加速
万科在商业地产领域的运作相对低调，但却显得更为迅猛。种种迹象表明，万科进军商业地产的步伐远不止这些，目前万科已经悄然在北京、上海、深圳、西安、东莞等多个地区布局投资商业地产项目。
在深圳万科发布商业策略的前一周，北京万科公司在6月22日也与肯德基、麦当劳、星美影院、苏宁电器、万宁、屈臣氏、宝胜道吉等25个品牌商户在北京万科中心签署了战略联盟协议，共同致力于万科社区商业的开发经营。
公开资料显示，目前北京万科的商业地产总建筑面积接近40万平方米，包括昌平的金隅·万科广场、中粮万科·长阳半岛FUNMIX购物中心、公园五号的新五街。此外，还有会所和小型物业。
上述北京万科的商业地产依旧属于住宅配套的商业规划，并非纯商业地产项目。而赢嘉中心这个北京万科收购的纯商业项目，已经远远超越“小打小闹”的程度。
继去年7月万科在北京的首个写字楼项目——万科五号公社推出后，同年10月，万科又以11.5亿元收购北京赢嘉中心。位于北京CBD核心区域的赢嘉中心经过四次易主之后，最终被万科收归囊中，被视为万科在北京进军商业地产的标志性一步。
2011年5月下旬，万科在上海的首个散售型高端商务办公项目万科VMO推出的新一批房源，几近售罄。万科VMO是万科集团在上海的首个高端商务办公项目，属万科与中粮地产合作，总建筑面积88762平方米，由独栋别墅办公、双拼别墅办公、多层标准办公三种产品组成。
而有消息称，同样将散售的还有万科北京CBD赢嘉中心B座项目，预计年内开始销售。
去年一年，万科商业布局遍布北京、上海、深圳、武汉、西安、东莞等城市，从一线城市到沿海三线城市和内陆区域中心城市，完成初步布局。
这些项目包括东莞长安将建成一座约60层的地标性商业建筑、西安市曲江新区综合开发项目、武汉万科城项目内的高端商务酒店等地，投资金额从十几亿到数十亿不等。
曾为万科东莞商业地产项目提供顾问服务的华夏柏欣深圳分公司副总经理戴曙华向《第一财经日报》表示，虽然万科在住宅市场上成绩斐然，但随着竞争加剧和政策调控的持续，住宅市场未来发展的不确定性正在增加，万科加大对具有长期稳定收益的商业地产的投入，既是无奈之举，也是战略需要。
不过，万科一直强调，商业项目的开发很多时候和获取土地有关，因为越来越多土地出让以综合体、商业用地形式进行，单纯的住宅用地已经罕见。
万科此前向本报提供的资料显示，近年来新出让项目中商业配套的比重普遍呈现上升趋势，公司在该领域的竞争能力一定程度上将影响到未来的项目获取；如何对住宅项目中的商业配套物业进行有效管理，以提升项目价值和客户居住品质，也是公司所面临的一项挑战。
