商业地产作为一种新的地产类型在惠城区房地产市场上出现，是很久之前的事；人们重视对商业地产价值的挖掘，则是最近几年的事。最近三四年里，惠城区出现了多个城市综合体，而人们对商业地产的关注也达到前所未有的程度。何为商业地产，惠城区商业地产发展状况如何？
现象
商业地产异军突起
在惠城区房地产领域，人们关于商业地产的讨论多了起来。一手商品房领域，在众多购房者中，包含着众多买店铺的客户，很多人不仅买铺，还炒铺；二手房交易领域，二手商铺是投资者关注的对象，很多二手房中介公司将商铺方面的业务当成了重头戏。受调控政策影响，本地住宅市场时冷时热，阴晴不定，而商业地产反而在调控政策环境中异军突起。
商业地产，顾名思义是一种作为商业用途的地产。这种地产类型区别于以居住功能为主的住宅房地产，其中包括用于商业经营的商铺、商务活动中心、写字楼、工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。我们平时经常说到的商业步行街、数码商业街、惠州义乌小商品批发城、双子星大厦、丽日购物广场、永旺购物中心、港惠新天地、美博城、曼哈顿广场以及各小区中的商铺，都属于商业地产范畴。
最近几年惠城区城市快速发展，商业地产发展明显加快。记者了解到，市区新开发的小区中，开发商经常有意识地把更大的建筑面积用作商业配套，商业配套也有越来越高端趋势。
自从2007年港惠新天地在惠城区落成后，佳兆业中心、华贸中心等规模宏大、档次趋高的城市综合体连接在市区江北开工或亮相。最近三四年间，中信城市时代、德威大厦、富力·丽港中心写字楼、大隆广场等写字楼产品出现，惠城区商业地产领域一下子显得成行成市。随着一大批商业地产进入经营运作阶段，惠城区居民日常消费方式和上班办公方式都不可同日而语，本地商业地产也受到深圳、东莞、广州等周边商家和投资者的充分重视。
细分 商业地产三大类型
商业地产可以按照不同的方式来划分。惠城区商业地产大致可分为社区商铺、大型城市综合体和写字楼三大类。当前房地产市场上，建筑规模稍大的住宅小区，一般都有自身的商业配套，就连某些单体楼也采用裙楼的设计形式，较低层作为商业配套；而城市综合体在惠城区出现的时间较晚，但发展速度很快。
类型1：社区商铺
社区商铺的表现形式主要是1~3层商业楼或建筑底层，或商业用途裙房。随着惠城区众多建筑规模较大的小区出现，以及当前小区规划风格的革新，现在的社区商铺多以铺面形式出现，其中包括位于社区内部的商铺和临街商铺，如东湖花园、荷兰水乡、长湖苑、TCL嘉园、雍逸园等社区中的商铺。
随着本地商业地产市场的升温，社区商铺成为人们投资的重要方式，这类物业的销售价格随之水涨船高。如荷兰水乡某一社区商铺，面积77平方米，业主标价145万元；河南岸一小区的临街商铺，面积68平方米，售价达160万元。在一些人流量较大的小区，位置好的临街商铺售价不菲，其中不少商铺每平方米平均售价3~4万元。
类型2：独立商业综合体
独立的商业综合体是指有别于社区商铺的用于商品经营的地产类型，主要表现在，商业地产与住宅完全剥离，在市场上进行独立运作的专业市场实体，包括城市综合体、商业街、专业超市、百货等。惠城区的商业综合体包括人们熟知的港惠新天地、商业步行街、数码商业街、惠州义乌小商品批发城、海雅百货、人人乐购物广场、百佳购物广场、丽日购物广场、天虹商场等商业实体。
惠城区商业氛围的形成，处于市区的独立商业综合体起到了至关重要的作用。各种类型的独立商业综合体充当着商品零售、文化、休闲、娱乐等方面供应商的角色，成为本地中高端商品的集散地，是当前前沿生活文化产品的提供者，也是人们在工作之余重要的活动场所之一。
惠城区的生活、商业前景被惠州、深圳、东莞、广州等地居民看好，引起了投资者的兴趣，在人们对惠城区商业地产的投资加大的过程中，独立商业综合体成为重要的投资目标。在房地产行业持续升温的背景中，惠城区独立商业综合体的售价一路上涨，一些运作较好的更是大幅升值。如港惠新天地一期商铺2007年在售时，每平方米平均售价约2.5万元，现在有的二手商铺每平方米平均售价已被炒到了5万多元。
类型3：写字楼
写字楼是惠城区商业地产的一大板块，其中很多开发商看好江北的发展势头，纷纷将目标定在了江北，如双子星大厦、大隆广场、德赛大厦、德威大厦、中信城市时代等项目就坐落在江北行政中心附近。除了开发量的增加，设计上也趋于高端，佳兆业中心、华贸中心、港惠新天地、富力·丽港中心等大型城市综合体项目中均有写字楼项目，其中不少是5A甲级写字楼。
2011年，写字楼领域的开发和销售进入了相对平静的状态，具体表现在新推出市场的写字楼项目减少，但市场销售量与去年相比，明显上升。据市房产管理局交易中心统计的数据，2010年前5个月惠城区用于办公的项目交易了127套，今年前5月份的交易量是261套，同比涨幅超过了100%，业界因此认为本地写字楼项目的销售明显滞后。
市场
城市综合体成焦点
今年城市综合体成为惠城区商业地产的焦点。与之前多个纯写字楼项目一起上市不同，到目前为止，市区范围内没有纯写字楼项目推出，市场基本上是卖去年或者前年上市的产品。社区商铺方面，基本上是沿着原来的发展模式，社区开发商推出一些对知名品牌商家的吸引措施，其中位于鹅岭南路的南山公馆优乐购于今年6月份引进了苏宁电器和华润万家，成为本地近期社区商业地产与全国知名连锁品牌联手的典型案例。
在商业地产领域，人们对位于市区江北的大型城市综合体佳兆业中心和华贸中心保持着很高的关注度。城市综合体就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。自去年佳兆业中心正式引进伯尔曼酒店、今年4月29日华贸中心商业部分开始试业之后，人们对惠城区城市综合体的认识逐步具体化，并对这两大城市综合体正式投入使用后给人们生活带来的便利，以及周边未来的商业机遇都相当看好。
（来源：东江时报 凌保康）
