住宅调控升级，但是对于大宗物业的投资，今年依然表现出较为活跃的状态。
最近，麦格理集团旗下的MG－PA亚洲基金Ⅲ号 (MGPA AsiaFundⅢ) 收购了成都凯丹广场(GalleriaChengdu)的50%权益。成都凯丹广场新近落成，建筑面积为53619平方米。此外，加拿大最大的养老基金最近在南方某城市投资了一个购物中心，还准备在北方城市多投一些商业中心。总部位于爱尔兰的财富控股集团及旗下专注于中国商业地产的华瑞中国地产信托 (TCT)负责人近日也强调，公司将继续坚持通过收购和开发位于大中华区的土地用于商业地产用途。今年初， TCT已经完成在华的一个新投资举动，以5.75亿元收购淮海商城，计划在日后升级租户组合，以配合淮海路高端零售的定位。某私募股权基金以11.6亿元买入了上海盛邦国际大厦。
韩国SK、三星，日本瑞穗的基金近期也频繁地拜访中国地产业人士。当然，在中国投资最活跃的莫过于在中国扎根时间最长的新加坡凯德置地。这家野心勃勃的新加坡公司5月宣布： “未来三五年内，希望把凯德商用在中国内地的商场数量从53座发展到100座。这是一个相当容易实现的目标，鉴于中国庞大的人口基数以及多达4亿的中产阶层人群。”这个在全球管理着约2500亿元人民币资产规模的公司，目前近三分之一的市场位于中国内地。
今年投资额有望超去年
“今年仅京沪大宗物业投资额就预计可超600亿元，超过去年水平。”DTZ戴德梁行投资部中国区联席主管叶建成说，这其中，外资主导的大宗收购将占据很大比例。
据DTZ报告披露， 2010年是国内大宗物业整栋交易的一个高峰期。DTZ戴德梁行统计2008年至今京沪大宗物业投资市场结果显示， 2010年京沪大宗物业成交总金额达590亿元，较 2009年的 490亿元增长20%，较 2008年的 460亿元增长30%。今年国内大宗物业投资将延续2010年的活跃态势。 2011年 1-6月，北京、上海已成交大宗物业总金额约250亿元。
叶建成透露，基于来自国际国内公司的扩张需求和投资需求持续旺盛，优质办公物业将继续受到自用买家和投资者的青睐，目前京沪两地均有更多的商业物业大宗交易正在洽谈中，其中，外资参与的部分有明显的增长。
据悉，法国潮流女装品牌Breadn Butter表示，公司将深入拓展亚洲市场，包括中国和日本。其近日就以近3亿元的价格，购入上海环球金融中心67层整层。环球金融中心自去年11月传出散售消息以来已售出六个楼面。
多位业内人士认为：投行和评级机构基于国内宏观调控的影响对中国住宅市场持悲观判断的较多，但是对于优质写字楼和商业地产却持较为乐观的态度，看的是长期的发展。
据悉，北京2010年四季度甲级写字楼的回报率继续上升，已至年化6.8%-7.3%的水平。虽然相较2007年的大约8%-9%的水平仍然不高，但这一数据足以令外资机构感到欣喜。
尽管国内房地产的开发利润在不断地受到挤压，但是与国内商业地产开发利润和成熟市场3%—5%的利润率相比，仍然比较可观。最近在中国南方投资了一个购物中心的加拿大最大养老基金，因为资金成本很低，只要求收益稳定，所以只要投资回报率在6%—7%就愿意投资。显然，要在中国找到满足这种投资收益的房地产项目并不困难。
新热点将落在二线城市
投资大宗物业尤其是优质办公楼，北京、上海等大城市自然是最佳选择，但是由于这些地区可供交易的、符合交易结构要求的写字楼物业“存货不多”，所以， DTZ戴德梁行叶建成表示： “随着一线城市投资市场‘门槛’的逐渐提高，以及二线城市经济结构的不断提升，预计未来1-2年，新的大宗物业投资热点将会出现在二线城市的甲级办公楼市场。受此因素推动，二线城市甲级办公楼租金水平也将出现至少 15%的上涨空间。”
近年来，许多二线城市伴随着经济总量的增长，正在经历经济结构的转型，从制造业向服务业积极转变，对优质办公楼的需求正大幅攀升。“尽管各城市的经济各有特点，但二线城市商业地产的发展正在复制一条一线城市所走过的道路”。叶建成介绍，目前二线城市的甲级办公楼市场多数尚未成形，属于单一大业主持有经营的甲级办公楼存量较低。以二线城市GDP排名第一的苏州为例，虽然其2010年GDP总量超过9000亿元，已接近部分一线城市的水平，但单一业主持有型甲级办公楼的体量仅28万平方米，比上海环球金融中心38万平方米的单一办公楼体量还低。
叶建成指出： “目前二线城市的甲级办公楼存量少，且大部分为散售，租金较低。预计机构投资者介入后，整体租金水平将得到较大改善。比如在武汉，平安保险购入瑞安房地产开发的一栋甲级办公楼之后，该区域租金已从过去的月租70元/平方米上涨至110元/平方米左右，升幅达57%。由此，我们相信新的投资热点将出现在二线城市的甲级办公楼市场。”
商铺租金上升刺激投资
不过，相比写字楼，也有许多投资者更青睐于对商场的投资，因为优质的写字楼较少，而一般的写字楼投资回报率较低，许多外资都觉得算不过账来，同时还要面对央企的激烈竞争，而商业地产便于基金的操作，同时受宏观调控影响较小，商业地产经营得法，通常可以获得稳定的租金回报，所以他们对商场的兴趣更大一些。
最近德意志银行和麦格理分别成立了一只房地产基金，计划对中国地产业展开新的一轮投资。麦格理新成立的这家基金投资方向是商业地产。
据 《高力国际2011全球零售焦 点》最新报告指出，上海南京西路商铺租金同比去年大涨23.87%至约合63.12元/平方米天，跃居全球第29位，比去年的41位上升了13个席位，也是四年以来排名最高的一次。中国另外一个跻身全球前50的商圈——北京国贸商城的年租金同比上涨了12.5%至约合 44.38元/平方米天，排名第48位。
这些数据无疑更增加了大宗商业地产投资者的信心。
产权市场提供搜索目标
对于觊觎大宗物业投资机会的资本来说，产权市场是个发现理想目标的好场所。在产权市场，房地产挂牌项目数量一直处于前列，为资本提供了较大的选择余地。记者在上海联合产权交易所看到，上海中国石化大厦置业发展有限公司的 52%股权和48%股权正在挂牌转让。上海中国石化大厦置业发展有限公司的核心资产是位于陆家嘴金融贸易区浦东大道1525号石化大厦1、 2、 3、 4、 5、 6层裙房及石化大厦东21-25层办公用房，合计建筑面积为13138平方米。该公司52%股权转让的挂牌价格为12291.12万元， 48%股权部分挂牌价格为11345.65万元。
在北京产权交易所挂牌的北京康宁园家具市场有限公司100%股权项目也引起了较多的关注，这家公司资产主要为坐落在北京大兴区黄村镇三中西巷1、 3、 5、 7号的商业房产，总建筑面积为9068.39平方米。房产建成2004年，房产所在楼层为地下一层，地上两层。房屋结构为钢混结构，转让价格为13500万元。
北京经济技术开发区1号街区整条商业街整体转让目前也在北京产权交易所挂牌，关注者的点击数已有4000多次，这条商业街占地面积2095平方米，建筑面积9470.14平方米，所处位置属商业和公务活动的集中区域，东有大雄公寓，南有上海沙龙商业街，西邻亦庄镇政府，北侧紧邻大型社区林肯公园和亦庄城铁，交通很便捷，距天安门广场16.5公里，距北京首都国际机场也仅25公里。开发区内的生活更是便利且具有国际化水准，这里引进了国际学校、国际诊所、连锁便利店等，现租户有银行、酒店、超市、快餐店等。同时，环保指标也被国家环保总局批准为ISO14000国家示范区。
