楼市调控仍在继续，商业地产热度依旧！历经近20余年发展，中国房地产市场正在迎来巨变，万科、远洋、龙湖等龙头房企愈加明确的“转商”战略，不断为市场转型提供有力佐证。
著名经济学家、中国商业联合会专家委员、上海市投资学会副会长陈湛匀教授近日就此问题接受了记者的专访。陈教授在采访中阐明，由于住宅市场受限，整个市场呈现出一个量跌价滞的状态，使得商业地产在近段时间内更为吃香。另一方面，商业地产经过一段时间的发展，其本身所具备的商业价值也随之凸显出来，受到了市场和投资者的青睐。
商业地产的形式和分类
要真正地了解商业地产，首先要从理解商业地产的形式开始。陈教授在采访中介绍，商业地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业地产如shoppingmall项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业地产项目仅几百平方米，甚至更小。
“对于规模庞大的商业地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底商和各类商业街、商品市场则采用商铺出售、零散经营的模式。”但在现实生活中，我们接触最多的还是社区商业、大卖场以及现在新兴的shoppingmall三种业态。
商业地产是风险投资的避风港
正如上文所说，商业地产在现阶段已经得到了市场及投资客的认可。陈教授在采访中坦言道：“谈起商铺，我们就自然会想起早期的庙会、菜市当时出现的雏形，到现在大商场、大卖场、城市综合体出现的发达商铺。这之间经历了无数代的变化，而我们所讲的“一铺养几代”的投资理念也逐渐深入人心。”这些历史的因素及迅速发展的现代经济，促使市场上投资商业地产的氛围得到高涨。
而另一方面，尽管在新政频发的环境中住宅市场一直受限，一二线城市量跌价滞，但但是房地产新政对商铺的影响并未体现，相反，二手商铺房源更显吃香。究其原因，主要是商业地产未受到相关政策的影响，这也就使得商业地产成为了风险投资的避风港。
商业地产市场价值已然凸显
“从市场和投资的角度来看，商铺的投资价值已经凸显出来了。例如，在2009年，上海市住宅市场的增长率已达到50%，商业地产的增长率仅有16%左右。但经过近年来政府对于房产的调控，住宅市场的增长已显得有些疲软，而商业地产的价值反而愈来愈明显。”
陈教授表示，目前国际经济并未好转，但中国的经济发展却一直走高，中国的投资环境以及发展趋势都被各方看好。“中国经济的发展空间还很大，包括民众也对此有着很强的信心。另外一个因素，好的商业地产项目是城市的一张名片。从城市的经济和发展来看，政府也重视商业地产的发展。城市要发展，民众也需要更多的消费空间，这也是商业地产在现今吃香的另外一个重要原因。”
投资商铺需掌握诀窍
对于目前市场上较为火热的商铺投资行为，陈教授也为我们提供了一些专业的投资意见。首先，选择铺位位置是关键，要考察人气，人流聚集密度和人流流向，比如市内步行街的交叉口、主入口处等；其次，要选择合适你的地段中最好的，因为不同地段，它定位不一样，做不同的行业，对商铺的要求也不一样；最后，陈教授建议个人投资者以选择投资街铺为主，而对机构投资者而言，可以运用资本运营的方法去处理，比如整盘收购。至于选择新铺还是老铺，这要视具体项目具体分析，不能一概而论。如在条件差不多情况下，还是应当以街铺为首选目标。
（王诗丝）
