楼市调控仍在继续，商业地产热度依旧！历经近20余年发展，中国房地产市场正在迎来巨变，万科、远洋、龙湖等龙头房企愈加明确的“转商”战略，不断为市场转型提供有力佐证。
近日，新浪重磅策划“房企转型商业地产蜕变之路”大型专题。聚焦房企转型商业地产的背景契机、经营运营模式、主力拓展区域、面临难题与解决途径等问题，独家访问100余位全国知名开发商、政府人员、协会专家等业内相关人士，获得大量房企转型战略、发展目标，以及代表市场最强音的观点、建议与见解。
图为北京龙湖商业地产副总经理 刘波
顺势而为加大商业地产投资力度
2010年至今，中国房地产市场迎来了史无前例的商业地产热潮，万科、绿地、万通等知名品牌房企先后宣布进入商业地产领域，龙湖地产同样也加快了介入步伐，并提出“2015年持有型物业达到200万平米”的明确目标。事实上，龙湖地产一直坚持多业态的发展战略，并在2002年就已经开始运营商业地产项目，北京龙湖营销总监邹墨远日前曾表示在稳固住宅市场的前提下，2011年龙湖将在北京重点布局商业地产。
在北京龙湖商业地产副总经理刘波看来，集团此次再度大力进军商业地产可谓具备了天时、地利、人和。刘波指出，所谓天时即指伴随中国经济的快速发展和消费升级的到来，政府和市场也逐渐意识到持有型物业的重要性，这为商业地产提供了发展的有利环境，而龙湖地产的成功上市，即是地利。在人和方面，则主要是指集团的业务积淀。“经过多年集团化运作，龙湖地产拥有相当丰富的经验积累和品牌积累，我们希望能在商业地产领域打造另外一番天地。”
商业地产业务谋求全国性布局
龙湖地产的第一个商业地产项目是重庆龙湖•北城天街，该项目与2003年正式开业，自此，龙湖地产真正开始其商业地产之路，并在随后几年不断加快其商业地产步伐。2005年，龙湖星悦荟重庆晶郦馆开业；2006年，龙湖星悦荟重庆沃尔玛、百安居开业；2008年，重庆龙湖•西城天街开业；2010年，成都龙湖•北城天街、成都龙湖天街三千集相继入市……
2010年上半年，为迎合其商业地产进军全国的发展步伐，龙湖集团正式成立商业地产部，负责龙湖旗下商业项目的运营、推广和招商，其布局从涵盖重庆、成都等主力城市的大西南逐渐扩张至长三角与环渤海，谋划全国的野心彰显无遗。2010年以来，龙湖相继在杭州、无锡、北京等地圈地开发商业地产项目，按照龙湖的商业地产规划，2015年底集团在国内运营的商业项目将达到18个。
未来将重点打造持有型物业
对于持续一年多来的商业地产开发热，有业内人士称跟风现象较为严重，部分房企介入商业地产领域的主要原因是政策调控。刘波对此表示认同：“每一轮房地产调控政策出台之后，市场都会涌现出转型的声音，有远见的大型开发商进入商业地产领域是制定了严谨科学的发展战略，但有的开发商光靠口头论调并不实际，很难实现，也可以说是为了钻政策空子，是一种短期的投机行为。”刘波进一步指出，目前商业地产市场存在的另一个问题是建成持有型物业的屈指可数，绝大多数项目被分拆了，“我们看到好的地块的商业项目被卖掉非常心疼，因为好的商业地块是不可再生的资源，给城市的发展带来遗憾，很多人说内地商业氛围不如香港，这就是因为香港的操作模式是项目被实力机构所持有，运营起来更加统一科学。”
龙湖地产对于持有型物业一直情有独钟，即便是保障房的商业配套面积也坚持持有，刘波向新浪商业地产透露，龙湖地产在北京建设的保障房项目大方居去年已交房，该项目5000多平米商业配套几乎全为持有型，目前已成功引入两家大型租户，一个是面积3000多平米的物美，另外一个是面积2600多平米的健身会所。
按照龙湖的商业地产规划，2015年底集团持有型物业面积达到200万平米，所贡献利润将占利润总额的15%-20%。
然而，对于诸多传统住宅开发商而言，相比住宅，开发商业地产项目需要更多资金投入，开发持有型物业则对企业资金实力提出更大挑战。“针对商业地产对资金的需求，目前有很多途径实现资金周转，比如租售并举、评估抵押、信托、债券、股权融资、上市等，但前提是一定要把项目成功的做起来，以龙湖2004年开业的重庆北城天街项目为例，该项目前期投入3个多亿资金，但当运作起来之后，目前一年的租金就达2.8亿，资金很快就能得到回收。”
