成都入伏，酷热难挡。但这似乎并不影响科莱益基金成都地区负责人余勇进的工作状态。“限购令压顶、存款准备金一再收紧……开发商的融资难度从未如此艰难过。这正是我们地产私募基金大有作为之时。”余勇进告诉记者。
但事实上，余勇进在成都地产界的“基金推广”之路并没有那么轻松，在国外及国内沿海地区及其盛行的地产私募基金遭遇滑铁卢，“除了来自央企和沿海开发商乐于洽谈基金业务外，本地开发商对这种‘过度灵活’的融资渠道则显得异常谨慎，当然这需要时间来检验。甚至我敢断言，这（地产私募基金）将成为国内开发商主流的融资渠道，包括成都。”
地产基金或成主流融资渠道
“今年存款准备金率年内第五次上调，又有约3700多亿元人民币被冻结。融资难题异常严峻和实在，融资环境从未如此恶劣过。”南延线一商业地产项目营销总监有些无奈地告诉记者，“公司今年专门成立了融资部，第一次将融资渠道转到了银行之外，可以说来者不拒，因为我们需要资金。”
事实上，深陷资金短缺泥淖的商业地产开发商在成都并不鲜见。
据知情行业人士透露，坐落于南延线的一块两百多亩的某大型商业地产项目，已经出现严重资金断流状况，“整体打包并伺机转让，成了该项目不得已而为之的办法。”
面对空前严厉的信贷渠道收紧，开发商传统的融资渠道被斩断。于是不断地进行“特价房”等打折推盘走量，寻求资金的快速回笼并安全上岸，成为近期各大小物业项目应对严厉调控的不二选择。
而在这些物业项目中，需要大量资本沉淀“资金池”、持有型收益回笼缓慢的商业地产，更加成为开发商考验融资能力的一道不低门槛，“成都商业地产即将迎来高峰期，开发商面临的资金压力更是不言而喻。”
但与此同时，高达数百亿元的私募基金正密切关注着快速发展的成都商业地产市场动向，伺机进入并下手。一场基金谋略成都商业地产的暗潮正在涌动。在未来一两年内，成都商业地产将迎来数以千万平米的巨大放量，其中不乏大量地段优越、产品设计和定位出众的商业物业，将为商业地产基金提供一场饕餮盛宴。
“手中持有大量民间游资的私募地产基金因其高度便利性，正在日渐成为开发商眼中的香饽饽。我们这只基金进入的成都的时间并不长，目前一次性拿下大源组团复地地产的一处物业，体量近五千平米，共四层楼。”余勇进告诉记者，“成交价格实际上并不低，我们打算经营酒店物业。”
地产基金的成都机遇
“对于大多数海外资金来说，目前一线城市的房地产市场投资准入门槛不断提高，回报率持续低位运行，吸引力已呈下降趋势。成都作为国内“一线尾，二线头”的城市，其市场的发展空间是相对广阔的。近年成都市的国内生产总值平均增幅始终高于全国同期平均水平，且有大量国际性集团公司和品牌商家入驻，据我们调查了解，成都商业物业优势正在赢得大量地产私募基金的关注。”高丽国际成都公司总经理蔡孟颐告诉记者。
而据了解，目前，新加坡、菲律宾、马来西亚等政府主权投资基金均通过各种途径进入中国。而在成都地产市场风生水起的万科、中海、华润、富力、龙湖等国内一线房企的项目中，也大都有地产基金的身影。
成都商业地产大宗交易频频出现地产基金的身影。除了去年各路基金获得的系列写字楼大宗交易外，今年6月13日，私募房地产投资咨询公司MGPA宣布，旗下MGPA亚洲基金III号收购成都凯丹广场的50%股权。MGPA亚洲行政总裁宋俊彦称，亚洲基金三号再一次投资中国，其投资策略是于成都南部新兴地区收购新落成的购物商场，以紧握该区零售总额及消费开支强劲增长，以及周边地区优质零售物业明显供不应求所带来的机遇。
有意思的是，地产私募基金并没有因为成都商业物业的快速繁荣而“火爆”。“相较于地产基金在沿海地区的火爆发展，很多外地基金落子成都后的拓展显得比较迟缓。”行业人士告诉记者。
“成都作为内陆城市，对地产基金这种投资模式认识并不充分，投资文化显得较为保守；而且本地融资平台非常有限，组合民间资金打造的地产私募并未得到大规模推广，事实上成都民间游资的力量是很强大的。”余勇进告诉记者。“通过基金公司，数量不等的投资者可以‘抱团取暖’，共同投资商业地产，然后交由专业的基金人管理，这样的投资模式在一线城市非常普遍，成都这样的现象并不多见。”
“但暂时的空白未必不是好事。针对的成都商业即将到来的大规模放量，抢先入驻成都的地产基金投资也将面临更多的市场选择机会。”余勇进如是说。
