去年以来，在住宅多重“限字令”政策影响下，广州商铺市场被疯狂拉动，各类主题商场和专业市场如雨后春笋般冒起，纷纷推售商铺。而曾让广州商铺投资者损手烂脚的“售后返租”（简称返租）销售方式改头换面又再度重现市场，商铺开发商纷纷打出高达8%的高额返租回报吸客。商铺返租究竟有什么吸引人的地方？时下流行的各种返租方式究竟合不合法？投资者购买带返租回报的商铺风险大不大，出手前要提防些什么？近日新快报记者进行了深入的调查。
年返租回报达8%
“我们的商铺头2年是统一招租经营的，每年给业主8%的回报，均价10万元/平方米，返还的租金可以直接在楼价里减，相当于原价打了8.4折！”上周日，在惠福东路的“星座”售楼部，销售主管陈小姐卖力地向记者介绍商铺的最大卖点——2年高达16%的返租回报。
近日，新快报记者走访了越秀、天河、荔湾和海珠等多个区十多个在售的主题商场和专业市场，发现无论走进哪家商场，销售人员除了会介绍商铺的商圈价值和升值潜力外，还会重点介绍非常诱人的返租回报。商场所宣传的年返租回报一般都有8%，远比其他物业租赁回报要高；而返租期短的2-3年，长的达5-8年。
也许是为了抹掉以前新中国大厦开发商“走佬”、伟国集团倒闭等商铺返租失败案例给投资者们造成的心理阴影，如今在售的商场，销售人员都坚称自家的“返租”是“最有诚意的返租”，因为返租租金都能在买铺时一次性地在楼价里扣除。也就是说，买家不用担心商铺卖完后会出现开发商“走佬“或商场经营不下去而收不到返租租金的情况，而且提前扣除返租租金还能少交契税，更能省点贷款利息，可以说是对买家更有保障的“新式返租”。
新式返租钻禁令空子
对商铺的返租，许多老广州人都不陌生。最早从1998年开始，新中国大厦、名汇商业大厦、中旅商业城、十甫名都和北京路光明广场等知名的商场曾掀起了商铺返租的热潮，他们都曾以8%-12%的返租回报承诺，对商铺进行售后包租经营，吸引大批投资客入市。
但后来，新中国大厦、名汇商业大厦和光明广场等项目都因为开发商经营不善或卖完铺后“走佬”，有的项目只返还了几个月的租金就再无消息，有的项目甚至还没建好就烂尾了，令小业主们动辙上百万元的商铺投资血本无归。
正因为此，国家建设部早在2001年公布的《商品房销售管理办法》中，就对预售房地产项目的售后返租下了禁令，规定开发商不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。2006年5月，国家建设部又对当时再度盛行的“返租经营”再次发文，明确“售后包租”、“承诺回报”等为房地产广告明令禁止的内容。
而去年底开始卷土重来的商铺返租，开发商们可算是吃透了政策，返租形式频频创新，钻禁令的空子，大打“擦边球”。记者调查发现，建设部明令开发商不能“售后返租”，有的项目就将开发和经营分开，另成立一家公司负责运营，小业主与开发商签的是购房合同，然后又再与开发商的另一关联企业签下代理出租合同，以达到合法返租的目的。有的开发商把返租回报变成房价直接打折，但小业主要放弃头两三年的经营权和租金利益，即“变相返租”。另外，因法规只禁止预售商铺返租，而目前大多数在售商场都是空置多年的裙楼商铺包装而成的，以二手楼形式开售，也不在被禁之列。
高回报与高风险并存
兴业地产工商铺部总监朱辉指出，商铺返租潮再度掀起，主要是因为住宅市场调控，投资者纷纷涌入商业市场。而最近开卖的这些商场铺面积都很小，建筑面积几平方米，几十万元甚至十多万元就有交易。低门槛加上高额的返租回报承诺，令商场铺热卖，也刺激更多投资商盘活闲置多年的裙楼商业，把其包装成主题商场分拆卖铺。那对买家来说，“变身”后再度兴起的新式返租究竟是好还是坏？业内人士认为，新式商铺返租多是在卖铺时就直接扣减了返租租金，而且销售的多是已经建成并有了产权的商铺，并非以前预售的“空中楼阁”，相对来说投资风险会小一些。而一旦商场兴旺起来，商铺价值和租金都会翻几番。但新式商铺返租仍然存在投资商卖完铺“走佬”、商场经营不善关门大吉、商铺办不了房产证和商铺价格虚高透支未来升值空间等种种投资风险。业内人士提醒投资者，买返租商铺除了要看项目的地理位置和商圈环境，还要关注开发商的实力。购买品牌大开发商的商铺至少不会出现开发商卖完铺拍拍屁股走人的情况，商铺投资才有保障。
房管局：大确权商铺返租不违规
去年以来兴起的商铺返租营销手法是否违规？市国土房管局相关负责人昨日表示，建设部只是明令预售的商业项目不能返租，因此大确权后的现楼商铺，或者是已经有了房产证的商铺售后返租并不算是违规。
不过，该负责人强调，如果这些商铺由二手大业主买下再分拆销售也属于二手买卖，需要进行二手网签，这样也才能更好保障买家的利益；而已经抵押的商铺则必须由开发商涂销抵押后才能交易，买家下定金签认购书时要注明一定期限内开发商不办理涂销抵押可退铺的内容。
对于一手商业项目的“变相返租”——商铺价格给出大的优惠折扣，但要求项目前几年由开发商统一经营的销售方式，该负责人也表示，因为这些项目并没有承诺每月或每年返还租金，因此也不算违规。但投资者也要谨慎入市，自行承担投资风险。
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国际美妆中心
卖完铺招商定位变了
去年卖得火爆的天河国际美妆中心，近日却有业主反映，原规划为日韩化妆品专区的三楼商场被改成了美甲美体专区，定位改变以后未来租金回报可能会大减。
上周四，记者来到位于体育西路的天河国际美妆中心。商场位于俊汇大厦的一至三层裙楼，原来是颇有名气的“TOPKTV”卡拉OK，现在却将变身成主题商场。
商场以“顶级化妆品广州中央展厅”和国际化妆品批零一体交易平台进行包装，早在去年七八月已经开卖，颇为火爆。当时一楼最贵的商铺单价卖至20多万元，三楼商铺均价也要5.3万元/平方米。开发商设2年返租期，每年回报率8%，返租回报直接在楼价中扣减，相当于总价打8.4折。而商铺产权则只剩下28年，扣减了返租的2年就只剩下26年了。
记者以买家身份去售楼部打探，售楼部里就只有三个工作人员在闲聊。原来商场的商铺都卖完了，但招租又没有正式开始。工作人员说：“8月才开始招租，不过资生堂、欧莱雅等知名品牌都很有意向进一楼经营。”他也透露，一楼主要经营国际一线化妆品品牌，商铺平均月租金800元/平方米；二楼是二线美容化妆品区，商铺平均月租金250元/平方米；三楼是美甲美体区，租金则还没定。
不过对于这个商场定位，不少三楼商铺业主却大呼“被骗了”。在“天河美妆中心业主200”Q群里，多位三楼商铺业主都表示之前开发商对外宣称三楼是日韩化妆品专区，现在却变成了美甲美体区，未来租金肯定会下降。
一位二楼商铺业主也说：“二楼商铺月租金比当初销售人员说的500-600元/平方米低了一半以上。”一个12平方米折实总价80多万元的商铺月租金3000元左右，这样租金回报不到4.5%，比之前宣传的8%低了不少。
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南泰锦丰小商品城
卖抵押铺 不需要网签？
南泰锦丰小商品城（简称南泰商品城）位于宝岗大道，由一番禺投资商买下翠城花园的裙楼商场建造而成。记者从现场了解到，目前在售的是南泰商品城一期商铺，共三层，总面积4000平方米。首层商铺均价单价10万元；二层商铺单价6万-8万元；三层商铺相对便宜，单价4万-5万元。目前商铺已售出3000多平方米，“所剩不多了”，销售人员刘先生强调。
据了解，商铺同样是返租2年的，每年按8%回报返还，一次性在房价中扣减，另外还有9.8折优惠，等于商铺总价打9.8折再打8.4折。不过买家也可以选择自己经营，从明年5月1日起开业自行经营，但也可算是返租1年，即房价打9.8折基础上再打9.2折。比如一个原价100万元的商铺，如果买家单纯投资的扣除2年返租回报后买铺总价823200元，如果自己经营的则是901600元。
