继CBD土地争夺战之后，SOHO中国再次成为业内谈论热点。起因为一则“SOHO中国7亿美元纽约投建办公楼”的消息，虽然SOHO中国发布公告称该行为属于潘石屹夫妇的个人行为，但仍引发业界对其企业战略的猜测。
事实上，近两年房企投资国外商业地产的案例频有发生，中坤集团、万通地产、深圳新世界集团等房地产企业均已“跨出国门”。对此，全国工商联房地产商会专业委员会会长兼秘书长朱凌波分析称，金融危机、国际扩张情结等三重因素助推部分房企选择将业务扩至国外市场，但这种现象不会成为市场趋势，多数房企仍将根植于本土市场。
多方面因素助推部分房企“冲出”中国
据调研得知，国内房企去国外发展商业地产的情况早在几年前就已出现。资料显示，2008年8月，重庆钰鑫集团投资5000万买下澳大利亚一座楼盘50%的股份，用以打造大规模的商业城，这也是重庆市房地产企业首次进军海外房地产市场；一年之后，重庆天龙地产进军新西兰市场，购入一家酒店，2010年3月，又在新西兰购地欲建酒店；2010年3月份，深圳新世界集团斥资6000万美元购入洛杉矶万豪酒店；2010年9月，万通实业董事长冯仑对外称，万通实业将投资约5亿元承租美国纽约曼哈顿世贸中心重建项目世贸中心一号楼64层部分与65-69整层，打造一个集会务、商务路演、文化展览、餐饮为一体的商务中心。此外，中坤地产也准备将业务延伸至美国、日本……
开发商正在以频繁的动作向业界传达其扩张意图，并从侧面凸显房地产市场现状正在悄然发生改变。在全国工商联房地产商会专业委员会会长兼秘书长朱凌波看来，房企涉足国外商业地产主要出于三方面考虑。第一方面原因是金融危机的推动，以美国为例，遭遇金融危机之后的美国不动产市场陷入低迷，从而营造了很好的投资机会，“日本同样是这样，现在都处于一个价值洼地，未来升值空间还是比较大的。另外一方面原因是部分国内房企存在国际扩张情节，这取决于以下几点因素，首先是利润需求，其次是提升品牌影响力所需，比如万通要在纽约打造商务中心这件事情，这对于万通的自我宣传是非常有利的，这个话题也是比较吸引人的。最后一个就是部分企业或者是个人的民族情节，他们非常希望能够将企业做大、扩张。当然，企业的这种行为可能与政府是否支持也存在一定关系。”朱凌波分析道。
针对近期有国外拓展动作的房企，香港太平洋国际集团有限公司首席执行官贾卧龙认为政策调控与市场现状也是“幕后推手”，他指出：“国内房地产市场调控频繁出台，金融信贷收紧、限购范围加大等使得开发商提心吊胆，对未来市场发展存在一定担忧。从市场层面来说，北京、上海、广州等一线城市多有地王产生，开发商很难拿到便宜价格的土地，有的地方楼面价超过了周边项目的售价，面粉价格已经超过面包，土地市场竞争非常残酷，也就造成了‘整体市场很大，企业发展空间很小’这种局面。”
国外市场处于价值低谷但多数房企仍将根植本土
据了解，目前多数国外房地产市场在金融危机之后仍未走出低迷，以美国纽约帝国大厦为例，其目前空置率高达16.8%，平均租金也仅有47美元/英尺/年。“开发商选择去国外发展商业地产是一个明智的选择，不管是住宅、别墅还是商务楼，国外市场目前都处于低潮期，从投资、持有的角度来说都不错。比如在香港90年代发生金融危机时，李嘉诚收购了很多物业，当经济复苏之后，这些物业价值翻了很多倍。”贾卧龙十分看好房企的“国外投资之旅”。
也有业内人士对房企的此项动作产生担忧，随着近两年全球资金涌向商业地产领域，已给部分地区造成供大于求的局面，“因此开发商事先一定要做好充分的市场调查和分析。”该人士表示。
朱凌波认为房企去国外投资并不会成为市场趋势，“大部分企业还会根植于本土，因为他们对本地市场更为了解、资源更为丰富，同时中国房地产市场处于转型期，中国商业地产市场空间非常大。”
房企将面临三个考验 需做好两手准备
由于国内与国际商业地产市场发展现状、市场环境存在较大差异，使得开发商不得不面临开发理念、市场定位的转变。“总体来说，开发商将会面临人才管理、市场视野、对国外经济形势的判断等多重考验，当然也要视具体情况而定。”朱凌波称，万通要在纽约打造的商务中心的客户群是中国人，意在为中国企业提供商务场所，所以相对来说较为简单；但是如果企业要打造的项目是面对美国的客户群，这就需要其全面考察当地市场，比如美国人的接受度、认可度等问题，这就会对开发企业提出更高要求和挑战。
贾卧龙建议开发商一定要首先了解国外相关法律与市场需求，贾卧龙介绍，在美国无论是针对个人、还是企业，都会根据物业增值情况对不动产都征收税费，大概比例在1%—3%。因此开发商在决定国外发展之前，一定要对美国相关法律有多方面了解。尤其是在持有阶段，要考虑到交易税费、产权交易、税收等问题。
同时，贾卧龙还强调到市场供需问题。“开发商若准备自持物业，一定要考虑到将来市场租赁的问题，比如将来是否有足够多的客源、租金收益情况怎么样，同时也要测算盈亏的平衡点等，总之一定要了解国外相关法律和市场需求。”
