五年内，在贵州省会城市贵阳，四座超高层建筑——一栋540米、两栋350米、一栋200米将会拔地而起。
540米的高度仅次于预计2013年竣工的“上海中心”，将成为中国第二高楼。
四栋超高层建筑位于“未来方舟”项目区内，开发商是中天城投集团股份有限公司（000540.SZ，下称“中天城投”）。这家贵州唯一的上市房地产企业，近日因被媒体质疑资金紧张、保障房项目停工而深陷舆论漩涡。
根据项目简介，“未来方舟”整体占地达到9.53平方公里，其中建设用地接近5600亩，总建筑体量720万平方米，除了四栋超高层建筑，还包括一座规模堪比东部华侨城的主题公园以及500万平方米住宅商品房。
项目计划五年内完成全部开发，投资规模达到600亿元。而去年，中天城投的总资产仅有124亿元，总营业收入为32亿元。
这一切如何实现？
一切从土地说起
7月21日，在“未来方舟”工地现场，轰鸣的卡车频繁进出工地扬起漫天尘土。项目公司负责人称，目前工地上大约有300台挖机、1000台运输车辆同时作业，建筑工人则难计其数。一场“造城运动”正在轰轰烈烈地展开。
“未来方舟”又称“中天城投渔安安井片区项目”。通过梳理资料，《第一财经日报》发现，早在2006年，中天城投母公司金世旗国际控股股份有限公司（下称“金世旗”）便已介入该片区土地一级开发，并通过其后一系列资本运作，最终将这一业务转移至中天城投名下。
2006年11月，金世旗与贵阳市云岩区人民政府签订《贵阳市云岩区渔安、安井片区综合开发合作协议》，成立“贵阳云岩渔安安井片区开发建设有限公司”，负责该片区土地一级开发。
同年12月，金世旗与香港华润集团签署合作协议，次年贵阳云岩渔安安井片区开发建设有限公司更名为“华润贵阳城市建设有限公司”（下称“华润贵阳”）。
2009年，中天城投分别收购了原股东华润汉威城市建设（香港）有限公司及金世旗所持有的华润贵阳83.33%和16.67%的股权，华润贵阳更名为“中天城投集团城市建设有限公司”（下称“中天城建”），渔安安井片区土地一级开发项目于是落入中天城投囊中。
经过中天城建5年的土地一级开发，2010年10月，中天城投开始筹备在二级土地发力，对全资子公司中天城投集团贵阳房地产开发有限公司（下称“贵阳房开”）进行增资，注册资本由5500万元增至5亿元。
2010年11月，贵阳房开通过公开挂牌竞买方式获得渔安安井片区四地块，总占地面积81.8万平方米，成交总金额9.422亿元，规划总建筑面积最大接近194万平方米。
2011年3月，贵阳房开在渔安安井片区继续拿下六块地，总占地面积51.3万平方米，成交总金额9.885亿元，规划总建筑面积最大约165.6万平方米。
多位中天城投的内部人士向记者表示，公司通过招拍挂途径拿到渔安安井片区其余全部地块不会存在问题。
此前曾有报道称，中天城投的土地一级开发协议中约定，在完成土地一级开发后，经过招拍挂出让土地，中天城投与云岩区政府共享土地增值部分收益，分成方式是7：3。
内部人士告诉记者，“未来方舟”项目的拿地成本不到100万元/亩，楼面地价不到500元/平方米。
漂亮的财务预估数据
事实上，低廉的土地成本是一方面，500万平方米的住宅面积成为该项目另一“玄机”。根据项目规划，“未来方舟”70%的建筑面积将被用来开发住宅，办公、商业、酒店等其他类型物业仅占30%。
记者在一份公司提交董事会的内部财务测算文件中看到，“未来方舟”一期建设总量为522.9万平方米，包括四栋超高层建筑所在区域以及五大居住组团的开发，总投资额为303亿元，其中土地成本为58亿元，只占到综合开发成本不到20%。
一期开发的总收益约为527亿元，其中现金预计收入462亿元，主要来自住宅和商铺的销售，按高层住宅5800元/平方米、洋房7000元/平方米、商铺18000元/平方米售价估算得出，另外有65亿元收益来自持有物业。
根据中天城投内部人士的说法，对比未来方舟周边项目的房价，这一估值十分保守而稳健。不过就在距离未来方舟不远处的中天世纪新城，销售人员告诉记者，目前在售的高层均价在5000元出头。
