烟台，东连威海，西接潍坊，与青岛毗邻，与大连隔海相望，“共同形成拱卫首都北京的海上门户。”
事实上，围绕整个环渤海区域，都是开发商们逐鹿之地。7月25日上午，龙湖地产在烟台项目拿到了预售许可证。与此同时，也昭示着龙湖在烟台倾力营建的近7000亩城市综合体项目，正式拉开帷幕。
在2011年上半年，楼市调控走到执行层面，越发细化、强化、持续化的同时，开发商又是如何行动的？公众或许可以从龙湖发展步调中，窥得些许端倪。
布局度假地产
龙湖挑战城市运营商？
“烟台项目分为A、B、C三个地块，在近7000亩的土地上，我们计划用4000余亩进行住宅建设，其余则用作商业、旅游以及娱乐等配套设施建设”，龙湖的相关人员在进行烟台·葡醍海湾项目介绍时，如是提及。
据其介绍，龙湖正在致力于打造烟台最大的综合体：“基本上龙湖在做一个城市运营商的角色，而非仅仅是一个盖房子、卖房子的开发商——这也是我们的一个转型的作品。”
事实上，早在楼市调控之初，以保利、世茂房地产为代表的一线房企就曾纷纷表态要开始打造城市综合体。如今看来，一向低调的龙湖也不曾例外。
“在度假地产的项目选择上，我们坚持两项原则”，《证券日报》记者从龙湖集团常务副总裁邵明晓处得知，“一是看中当地的资源禀赋；另一方面则是注重城市关系”。以此次烟台这般规模的项目来看，“每年要进行数十亿的滚动投入”。同时，在城市综合体高投入的背后，还需高人气的支持——“我们预计要在这一片区域中聚集近20万的人口”，邵明晓称。
以住宅销售回笼资金、聚集人口，再接下来进行商业、办公等配套设施开发，再吸引更多的购房者加入其中……数百亿的整体投资、8-10年的开发周期，需要每一个环节的良好配合。龙湖如何处理其中的风险？又为何不选择将普通住宅推向市场，反而是低密度的联排和叠拼先行入市？
锁定本地居民需求
应对 “升级版”限购令风险
为了规避城市综合体存在的风险，龙湖地产执行董事秦力洪表示，在低密度户型和普通商品住宅的配比上，基本上会进行“均衡配置”。之所以选择在前期将低密度的户型推向市场，一方面是奠定了整体项目的“气质”，另一方面则是符合其现有的客户群需求。同时，他表示如果出现低密度户型销售不佳的情况，龙湖将会选择用普通住宅项目来进行价格调节。
以度假地产发达的三亚地区来看，往往会出现极高的空置率问题。龙湖又将如何避免这一情形出现？《证券日报》记者获知，龙湖将80%的目标客户锁定为本地人士以及周边的青岛、威海地区的潜在需求者，这也进而将现行调控政策、尤其限购令有可能扩大到二、三线城市的影响降至较低的程度。
