据全球第三大商业房地产服务公司高力国际的最新市场研究报告显示，2011年上半年，广州零售业消费品市场保持平稳增长，1-5月广州市社会消费品零售总额累计达1988.17亿元，较去年同期累计增长幅度达15.5%。持续畅旺的消费市场表现刺激海外及国内零售商家继续进驻或深拓本地市场，广州大型购物中心在零售品牌档次和业态多元化上得以进一步提升。
2011年第二季度，广州市零售物业市场表现稳健。众多零售商继续看好国内经济的持续稳定增长和居民消费力提升，对新进驻或扩张持乐观态度，从而支撑广州零售物业市场需求的稳定增长。本季度广州市大型购物中心新增供应有天河区万菱汇，由于该项目已于数月前试营业，因此整体空置率仅轻微上调0.2个百分点至10.4%。大型购物中心首层平均租金保持稳步增长，环比上升4.4%至每月每平方米人民币767元。
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表1 广州市主要经济指标
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图1 广州GDP增长率vs.全国GDP增长率
大型购物中心市场状况：库存上升 空置率10.4%
高力国际研究显示，2011年第二季度，广州市大型购物中心新增万菱汇58,000平方米零售面积，市场整体库存上升至2,321,150平方米。此外，位于天河区体育中心商圈的太古汇负一层和负二层在本季度开始试营业。由于新增项目在数月前已开始试营业，本季度整体空置率仅小幅上升0.2个百分点至10.4%，广州各大区域商圈的整体空置率基本保持稳定，其中越秀、天河、白云区空置率均保持在较低水平。
本季度，来自海外及国内奢侈品牌、时尚服饰品牌等的新进驻或扩张仍是广州零售物业的主要需求来源，而国内高端餐饮品牌依旧看好本土市场，加速在广州布点扩张。天河北-体育中心及珠江新城商圈继续吸引国内外零售商家入驻。譬如：ZARA旗下品牌Stradivarius广州首店在正佳广场开业，SERGIOROSSI、ANNEFONTAINE、Brioni、COACH、LONGCHAMP及theory等国际一线品牌广州首店将落户太古汇；珠江新城太阳新天地购物中心季内成功签约数十个西班牙时尚品牌，包括Elisa Palomino、DUYOS、Agatha Ruiz de La PRADA等；此外太阳新天地已成功引入华润万家旗下广州首家针对年轻客户的高端超市Blt入驻。餐饮方面，香港美心集团三大餐饮品牌即将入驻太古汇，而俏江南餐饮集团在广州的第一家门店已经选址在太阳新天地。
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图2 广州历年优质购物中心库存量、吸纳量及空置率统计及预测
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图3 2011年第二季度广州优质购物中心分区库存量、占有面积及空置率
租金分析：二季度广州市购物中心首层平均租金水平环比上升4.4%
高力国际报告指出，2011年第二季度，广州市购物中心首层平均租金水平环比上升4.4%至每月每平方米人民币767元，其中越秀区、天河区首层平均租金录得小幅上调，分别至每月每平方米925元及1,090元。本季度首层租金增幅最大的为海珠区，达6.1%左右，主要原因是部分项目在业态升级及品牌调整阶段上调其租金定位。
面对未来多个大型购物中心的入市，市中心已有项目通过业态优化如提高餐饮比例以及举办主题活动等方式聚集人力，提升其竞争力；另一方面，部分未来新增项目则以试营业、逐步开业或商圈品牌差异化等方式提高入住率并缓解招租压力。但受大体量新增供应影响，除中心区部分高端项目在租金定位上继续表现强势，周边商圈如番禺、白云等则通过更大的租金优惠吸引优质租户进驻，逐步培育商圈氛围。因此，我们预计下半年广州整体市场平均租金将有所下调。
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图4 广州优质购物中心首层平均租金
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图5 2011年第二季度广州各区优质购物中心首层平均租金
根据广州市“十二五”规划纲要，未来五年广州将积极扩大本地消费需求，同时将充分发挥亚运及高铁效应，通过打造国际知名的地标式商业中心和高端消费集聚区集聚外来消费，推动消费升级。良好的宏观政策基本面及持续上扬的消费信心将推动广州市零售物业市场稳步发展。
广州市下半年将迎来8个大型购物中心入市，为广州零售市场提供近86万平方米新增供应，预期整体空置率将受此拉升。高力国际调研及咨询部董事陈厚桥表示，尽管大体量新增供应将促使市场竞争升级，由于市中心传统商圈在交通、停车位等配套设施方面的不断完善升级，再加上本身商圈发展成熟，预期未来租金表现将继续保持稳健，仍有上升空间；周边区域由于正处商圈培育发展期，预期未来一至两年内大型购物中心租金升幅有限。
