此次,毛大庆带队角逐南四环内一住宅地块,万科联手住总集团出价9.1亿元,因未超过9.4亿元的招标底价被淘汰出局。算上此次,短短半个月内,万科在土地市场遭遇三连败,这同时也意味着2011年前7个月,万科在北京土地市场“颗粒无收”。
在全国土地市场,上半年万科按权益计算的新增项目规划建筑面积约473万平方米,此外还有约160万平方米的旧改项目。而去年同期,这一数字为893万平方米。
放缓拿地“节奏”之举,是万科随行就市做的选择,还是为了把握更好的时机？号称“不囤地、不捂盘”、快速周转的万科,其拿地节奏能跟上开发节奏吗？
万科报价不及底价
“僧多粥少”—这是北京土地市场的典型特征,竞争激烈程度不言而喻。2010年,万科及其联合体力压群雄,杀进北京宅地市场前三名。按权益面积计算,万科在2010年北京土地市场新增68万平方米。然而,进入2011年之后,万科在北京土地市场尚未“开和”。
7月20日,丰台区南苑乡大红门村一住宅地块招标出让,底价为9.4亿元。总建筑规模14.8万平方米,并配建限价商品房4万平方米,套型面积小于90平方米,房屋限价8900元/平方米。此外,中标人还需提供3万平方米、价格为7000元/平方米的回购住宅,以及无偿还建14500平方米商业用房。
“附加”条件如此之多,真正的开发面积只剩一半。但该地块位于四环之内,丰台区在售楼盘的均价都在3万元/平方米左右,这还是吸引了包括万科和住总联合体4家单位竞标。其中京能置业和汉达国际投资联合体报价最高,为10.36亿元,折合楼面价7760元/平方米;其次为北京世纪景房产公司报价10.29亿元,北京世纪开元房产公司报价10.23亿元,而北京万科和住总联合体的报价最低,仅9.1亿元,还不足招标底价。
据了解,该地块最终最高报价折合楼面价仅为8830元/平方米。从最近三年的丰台住宅地块签约情况看,大部分地块的楼面价都超过了1.4万元/平方米,最高甚至达到了1.7万元/平方米,但位置并不好于本地块。北京中原地产市场研究部总监张大伟直呼太低了,并表示:“这一价格在今年限购之前是很难想象的,已接近2009年初的价格。”
如此黄金的地块,为何万科报价如此之低？不仅低于其它3家竞标单位,更是低于招标底价。有专家分析,各种限制使得该地块的实际楼面价已处于高位,这可能在一定程度上影响拿地的积极性。住总开发公司董事长王洪波在接受媒体采访时表示,9.1亿元是根据实际情况测算得出的。对于该地块的失利,毛大庆对记者表示:“我们给出了我们预期中可以接受的价格,而且今天差距也并不大。”
土储政策略显谨慎
据悉,这是7月内,万科第三次在北京土地市场失利。
7月18日,在北京丰台区花乡四合庄1516-25、27地块商业金融项目用地的竞争中,北京丰科建房地产开发有限公司以9.24亿击败万科。该地块位于丰台区花乡四合庄中关村科技园区丰台园内,规划建筑面积139715平方米,起拍价为9.08亿元。7月6日,万科在备受关注的CBD地块招标中也遭遇失败。当时,万科与泛华城市建设等企业组成联合体竞投Z12地块,报价29.9亿元,低于中标价9120万元。
大红门村、CBD地块以招标方式竞拍,万科不能临时改变报价,然而四合庄地块以低价起拍方式竞拍,万科既然已经报名,为何不能临时提高价格,以获得土地资源呢？一位接近万科的地产人士向时代周报记者透露,万科在拿地上有严格的审批和决策流程,每块土地竞拍前,万科集团总部通过评估,再从万科整体战略的角度考虑,已计算出最高限价,分公司去拍地之时,绝不能超过这一价格。相比而言,其它公司在拍地策略上更为“灵活”。对于某块地块,一个中小地产公司已经计算出一个合理价位,但这些公司的总裁、董事长可能会在拍卖现场,临时提高预期价位,以获得土地。然而这种方式,对于万科这样的上市公司而言,是不实际的。
截至目前,万科在北京土地市场“颗粒无收”,与去年的“丰收”形成鲜明对比。万科内部人士向时代周报记者透露,不可能每一年都在北京拿很多土地,去年万科在北京取得大量土储,所以今年显得略微谨慎。“况且,今年上半年北京土地供应和成交面积都有一定程度的萎缩。”
事实上,截至7月20日,北京供应并成交的居住用地一共24宗,而去年同期成交宅地31宗。不过按北京全年供地量来计算,下半年的供地量将远超上半年。万科又将如何再战北京土地市场？对此,北京万科人士如是回复时代周报记者:“受住宅市场调控持续的影响,北京万科在谨慎投资的基本原则下,密切关注可能出现的市场机遇,只要有合适项目出现,就会积极参与土地市场拿地。”
